Arsa payı karşılığı yapım sözleşmesinin feshedilmesi durumunda, arsa sahibi tarafından, yüklenici adına avans niteliğinde yapılan bir satış niteliğinde olmayan, kendi nam ve hesabına yapılan satışlarda tapu siciline güven ilkesinin uygulanması gerekir.
Taraflar arasındaki “tapu iptal tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; …. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 19.04.2011 gün ve 2007/279 E., 2011/96 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili ve bir kısım davalılar vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay …. Hukuk Dairesinin 22.11.2012 gün ve 2012/4268 E., 2012/6855 K. sayılı kararı ile onanmasına karar verilmiş, bu karara karşı davacı vekilinin karar düzeltme talebi üzerine anılan Dairenin 07.06.2013 gün ve 2013/1131 E., 2013/3922 K. sayılı ilamı ile;
(…Davacı vekili, dava dışı yüklenici … ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, ancak yüklenicinin süresinde inşaatı bitirmediğini, davalıların ise inşaatın tamamlanmadığını bilerek yükleniciden bağımsız bölüm satın aldıklarını ileri sürerek, davalılar adına kayıtlı tapuların iptali ile davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır. Mahkemece, davalılara satışların bizzat davacı tarafından yapıldığı, davacı ile … … arasında yazılı bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine dair verilen kararın davacı ve davalı .. .. dışındaki davalılar vekillerince temyizi üzerine Dairemizin 22.11.2012 tarih 4268 esas ve 6855 karar sayılı ilamı ile onanmıştır.
Bu kez davacı vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur. Daha önce karara bağlanıp kesinleşen …. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2002/103 esas, 2003/584 karar sayılı ve aynı mahkemenin 2002/131 esas, 2003/583 karar sayılı dava dosyalarında dava dışı yüklenici … … ile davacı arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu benimsenmiştir. Sözleşmenin feshedildiğine dair dosyada herhangi bir delil de bulunmamaktadır. Eldeki davada ise arsa sahibi, yüklenicinin 3. kişilere sattığı iddia edilen payların iptalini istemekte olup, hukuki mahiyeti gereğince esasen bu istek içinde sözleşmenin feshi de vardır. Zira sözleşme feshedilmeden, verilen payların iadesinin istenmesi kural olarak mümkün değildir.
Bu itibarla, mahkemece, hukuki yararı etkilenecek olan yüklenici …. …’in aleyhine de dava açılması için davacı tarafa süre verilmeli, açılan dava ile eldeki dava birleştirilip yüklenicinin savunması alınarak deliller toplandıktan sonra sonucuna uygun karar verilmesi gerekmektedir.
Mahkeme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle bozulması gerektiği bu kez yapılan incelemede anlaşılmış olduğundan sehven yapılan onamanın kaldırılması gerekmiştir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, tapu iptal tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili; müvekkili ile dava dışı yüklenici … arasında mülkiyeti müvekkiline ait olan 1651 ada 1, 10 ve 11 nolu parseller üzerinde inşaat yapılmak üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede 1 ve 10 nolu parseller üzerindeki bağımsız bölümlerin yükleniciye, 11 nolu parsel üzerindeki yapıların ise müvekkiline ait olacağının kararlaştırıldığını, yüklenicinin 02.01.1996 tarihinde inşaata başlamasına rağmen işi bitiremediğini, müvekkili aleyhine açılan çeşitli davalarda işin yüklenici tarafından eksik bırakıldığının, 1651 ada 1 nolu parseldeki inşaatın %54 düzeyinde olduğunun, 10 nolu parseldeki inşaata ise başlanmadığının belirlendiğini, bu durumu bilmelerine rağmen 1651 ada 1 nolu parsel üzerindeki 1 nolu bağımsız bölümün davalı …, 4 nolu bağımsız bölümü … …, 2 ve 3 nolu bağımsız bölümlerin …, 6 ve 8 nolu bağımsız bölümlerin …, 7 ve 9 nolu bağımsız bölümlerin … tarafından tapuda devir alındığını, 24 nolu bağımsız bölümün ise davalı … … tarafından satın alınarak davalı …’a devir edildiğini, inşaata dahi başlamayan yüklenicinin payına isabet eden 1651 ada 10 nolu parselin tamamının davalı …’a satılarak tapuda devir edildiğini, yüklenicinin arsa malikine karşı kendi edimini yerine getirmediği takdirde alacağı bağımsız bölümlere sahip olamayacağını, bu durumu bilerek taşınmazları devir alan davalıların kazanımlarının Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinden yararlanmasının mümkün olmadığını ileri sürerek, anılan bağımsız bölümlerin davalılar adına olan tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılardan …, … ve … vekili; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenici olan tarafının davacı olduğunu, arsa malikinin ise … … olduğunu, satışı yapan ve tapuları verenin davacının kendisi olduğunu, satış bedelini de tamamen aldığını, … … ile arasında taşeronluk ilişkisi olup kat karşılığı inşaat sözleşmesinin de tarafı olmadığını, asıl mağdur olanın müvekkilleri olduğunu, parayı ödedikleri halde davacının inşaatı yarım bıraktığını, dosyaya sunulan adi belgeleri kabul etmediklerini, her zaman düzenlenmesi mümkün olan belgelerden olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Davalılardan … ve … vekili, tapuya güvenin esas olduğunu, taşınmazlardan birisinin davacıdan diğerinin de üçüncü bir şahıstan alındığını, iddia edildiği gibi müteahhitten alım olmadığını, tapu kaydında hiçbir tahdidin söz konusu olmadığını, müvekkillerinin davacı ile yaptıkları bir sözleşme ve belgesinin de olmadığını, iddiaların zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Davalılardan … vekili; müvekkilin davaya konu taşınmazı bizzat davacının kendisinden satın aldığını, müvekkilinin 1651 ada 10 nolu parsel sayılı taşınmazı üzerinde herhangi bir şerh ya da kısıtlama olmadığını görerek iyi niyetle davacıdan satın aldığını, … … adında bir kişi ile muhatap olmadığı gibi bu kişi ile davacı arasındaki sözleşme ya da uyuşmazlıktan da bilgisinin olmadığını, dosyaya sunulan adi belgeleri kabul etmediklerini, her zaman düzenlenmesi mümkün olan belgelerden olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.
Yerel Mahkemece; dava konusu 1651 ada 1 nolu parsel üzerinde davacının istemiyle kat irtifakının oluşturularak dava konusu taşınmazların davacı tarafından davalılara tapuda devir edildiği, dava konusu 1651 ada 10 nolu parseldeki arsa vasfındaki taşınmazın da davacı tarafından davalı …’a satıldığı, yapılan satışların davacı tarafından bizzat yapıldığı, yüklenici adına vekaleten satılmadığı, davacı ile yüklenici olduğu ileri sürülen kişi arasında yazılı şekilde yapılmış bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bulunmadığı, davacıların tapunun gerçek sahibi olduğunu bildikleri davacıdan taşınmaz satın aldıklarından kazanımlarının korunması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili ve bir kısım davalılar vekillerinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece önce onanmış, davacı vekilinin karar düzeltme talep etmesi üzerine yukarıda başlık bölümünde gösterilen nedenlerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davacı vekili getirmiştir.
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı tarafın talebi dikkate alındığında dava dışı yükleniciye karşı dava açılarak eldeki dava ile birleştirilerek varılacak sonuca göre bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerine ilişkin açıklamaların yapılmasında yarar bulunmaktadır:
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibine karşı arsa üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bir ana yapı inşa etme borcu, arsa sahibinin ise karşılık olarak arsadaki mülkiyetinin belirli bir payını veya meydana getirilecek ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girdiği sözleşme olarak tanımlanabilir (Gümüş, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 2012, s.107).
Sözleşme Borçlar Kanununda tanımlanmamış olduğundan isimsiz sözleşmeler grubundadır. Sözleşme, bünyesinde taşınmaz satışı ile eser sözleşmesinin unsurlarını barındıran karma bir sözleşmedir (Yavuz, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 2009, s.557).
Kural olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (6098 s. TBK) 470. maddesinde (818 s. BK., m. 355) maddesinde tanımlanan eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek, yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmekle yükümlüdür.
Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edimi ise, sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. İşte böyle bir sözleşme imzalayan yüklenici, inşaat sözleşmesinden doğan edimlerini yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kişisel hak kazanır ve sözleşme uyarınca kendisine bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunun adına nakledilmesini arsa sahibinden isteyebilir. BK’nın 162 ve devamı maddeleri uyarınca, bu kişisel hakkını arsa sahibinin rıza ve onayını almaya gerek olmaksızın yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişilere de devir ve temlik edebilir.
Ancak gerek yüklenici gerekse ondan kişisel hakkını yazılı olarak temellük eden halefi üçüncü kişinin, bu hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için, yukarıda değinildiği üzere, yüklenicinin sözleşmenin kendisine yüklediği edimini tam olarak yerine getirmiş olması zorunludur (İzzet Karataş, Eser Sözleşmeleri, 2004, sayfa 34 vd.).
Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, geçerlilik koşuludur (4721 s. Türk Medeni Kanunu m. 706; 818 s. BK m. 213; 6098 s. TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26; Noterlik Kanunu m. 60).
Ne var ki, geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 818 s. BK’nın 162, (6098 s. TBK, m.183) ve sonraki maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle, böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde o bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, daha açık bir ifadeyle o sözleşmeden doğan kişisel hakkını (o bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. 818 s. BK’nın 163, (6098 s. TBK m.184) maddesinde alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; böyle bir sözleşme, alacağın temliki hükmünde olarak hukuken geçerlidir. Ancak, alacağın temliki şeklinde gerçekleşen böyle bir sözleşmeye dayalı olarak temlik alanın talepte bulunabilmesi için, öncelikle yüklenici tarafından kendisine temlik edilen hakkın arsa sahibi nezdinde gerçekleşmesi; eş söyleyişle, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle arsa sahibine karşı üstlendiği edimi yerine getirmesi; inşaatı bitirmesi veya eksik kalan kısmın paraya dönüştürülerek tamamlanacak kadar cüzi bir boyutta olması gerekir. Aksi takdirde, temlik alan, temlik sözleşmesine dayalı olarak, o sözleşmenin tarafı durumunda bulunmayan arsa sahibinden herhangi bir talepte bulunamaz; sadece ve ancak, kendi akidi durumundaki yükleniciden tazminat isteyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 16.01.2013 gün ve 2012/13-592 E., 2013/65 K. sayılı ilamında da belirtildiği üzere; şekil koşuluna uygun olmadığı için geçersiz olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin fiilen hayata geçirildiği, tarafların edimlerini ağırlıkla yerine getirdiğinin anlaşıldığı durumlarda bu sözleşmelere geçerlilik tanınmaktadır.
Şekil zorunluluğunun birinci istisnası; “sözleşme adi yazılı şekilde olsa bile, yüklenici edimini (bina meydana getirme borcunu) tamamen veya reddolunmayacak oranda yerine getirmişse, arsa sahibi artık bu sözleşmenin geçersizliğini ileri süremez” kuralıdır. Zira böyle bir davranış, TMK’nun 2.maddesinde tanımlanan “Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz” kuralına aykırı düşer.
İkinci istisnası ise; “sözleşmeyle yükleniciye bedel olarak verilmesi kararlaştırılan taşınmazın devrine ilişkin yüküm, taşınmaz tapuda yükleniciye devredilerek gerçekleşmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşmenin geçerli hale gelmesidir.” Zira karma nitelikteki sözleşmenin diğer kısmı, yani “inşaat sözleşmesi” zaten biçim koşuluna bağlı değildir.
Gerek, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi ve gerekse şekil koşuluna uyulmadan yapılan sözleşmeye rağmen, arsa payının tapuda yükleniciye geçirilmesi halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmemesi kuralı, dayanağını Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarih, 1987/2 E. 1988/2 K. sayılı kararının gerekçesinden almaktadır.
Bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde, davacı … ile dava dışı yüklenici olduğu ileri sürülen … … arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin feshedildiğine ilişkin delil olarak 10.07.1999 tarihli belge dosyaya ibraz edilmiştir. Belge içeriğinde; … ile … … arasındaki sözleşmenin sona erdirildiği, … …’in 11 nolu parsel üzerindeki taşınmazı tamamlama yükümlülüğünden kurtulacağı, buna karşılık 1 nolu parseldeki bağımsız bölümlerden hak talep etmeyeceği, tarafların birbirlerini karşılıklı olarak ibra ettikleri açıklanmıştır.
Ayrıca, dava dışı …. …., inşaatı durdurduğunu, işçi çalıştırmadığını 08.02.2000 havale tarihli yazıyla SSK’ya bildirmiş, … tarafından yapılan 12.07.2004 tarihli bildirimde ise 1999 yılı Aralık ayı itibariyle % 40 (tashihle %52) seviyesindeki bina inşaatının o haliyle 2001 yılında … …’a satıldığı, işyeri sicilinin bu kişi adına yapıldığı bildirilmiştir.
Öte yandan, …ıya tamamlandığı aşamada 1 nolu parseldeki bloğun %54 seviyesinde, 11 nolu parseldeki bloğun %50 seviyesinde tamamlanmış iken müteahhit .. ….’in inşaatı bırakıp gittiği belirtilmiştir.
Bu itibarla, davacı … ile dava dışı …. …. arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmenin sona erdiği dosya içeriğinde yer alan ve yukarıda açıklanan delillerden anlaşılmakta olup, sözleşmenin sona erme tarihi olarak ibra belgesinde belirtilen 10.07.1999 tarihi sonrasında yapılan bağımsız bölüm satışlarının bizzat davacının kendisi tarafından kendi nam ve hesabına yapıldığının kabulü gereklidir. Zira dosyada bulunan tapu kayıtları içeriğine göre; davaya konu Fevzi Çakmak Mah. 1651 ada 1 nolu parseldeki bağımsız bölümler 06.08.1999 kat irtifakı kurulma tarihinde ve bir kısmı da bu tarih sonrasında davalılara satılmıştır.
Ayrıca belirtilmelidir ki, bahsi geçen bu bağımsız bölümlerden ayrı olarak dava konusu edilen Fevzi Çakmak Mah. 1651 ada 10 nolu parsel …’ a ait iken (edinme nedeni 1995 tarihli taksim) 13.04.1998 tarihinde 1.200.000.000-TL bedelle …’a satılmış durumdadır. Bu parsele ilişkin olarak davacı ile dava dışı …. arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığına dair geçerli bir delil dosyada bulunmamaktadır. Sosyal Sigortalar Kurumuna .. … tarafından verilen 10.01.1996 tarihli işyeri bildirgesi 11 nolu parsele ilişkin olup, yapı ruhsatları da 1 ve 11 nolu parseller için düzenlenmiştir.
Bu durumda, dava konusu 1651 ada 1 nolu parsel üzerinde davacının istemiyle kat irtifakı oluşturularak dava konusu taşınmazlar davacı tarafından davalılara tapuda devir edilmiş olup, 1651 ada 10 nolu parseldeki arsa vasfındaki taşınmaz da davacı tarafından davalı …’a satılmıştır. Yapılan satışlar davacı tarafından bizzat yapılmış olup, dava dışı yüklenici adına avans niteliğinde yapılan bir satış söz konusu değildir.
Bu itibarla, davacı arsa maliki tarafından davalılara yapılan satışlara yönelik tapu iptali ve tescil istemini ret eden yerel mahkeme kararı yerindedir. Yüklenici ile arsa maliki arasındaki sözleşme ilişkisi daha önce sona ermiş olduğundan dava dışı ….’e husumet yöneltilmesi, aleyhine dava açılarak eldeki dava ile birleştirilmesi de gerekmemektedir.
O halde, yukarıda açıklanan nedenlerle, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekmiştir.
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan gerekçelerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına gerek olmadığına, 26.02.2016 gününde oybirliği ile karar verildi.