Yargıtay’ın yerleşik içtihat ve uygulamalarında yüklenicinin anahtar teslim olarak inşaatı yapıp teslim etmeyi üstlenmiş olması durumunda “anahtar teslim” ibaresinin yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) alınması koşulunu da içerdiği kabul edilmektedir. Yüklenici bu edimini yerine getirmeden arsa sahibinden edimini yerine getirmesini isteyemez.
1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun ile değişiklikten önceki hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından davalı vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında noterde düzenlenen 03.12.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalıya ait arsada inşaat yapmayı üstlenen müvekkilinin binayı 01.10.2012 tarihinde bitirerek 26.12.2012 tarihinde belediyeden iş bitirme belgesi aldığını, dairesinin anahtarını davalıya teslim ettiğini, davalının da hiçbir ihtirazı kayıt ileri sürmeden bağımsız bölümü teslim aldığını, müvekkilinin inşaatı bitirmesine rağmen davalının sözleşmeye göre müvekkiline ait olan zemin kat 1 nolu ters dubleks dairenin tapusunu vermediğini, müvekkili tarafından tapunun devri için davalıya 03.12.2012 tarihli ihtarname gönderildiğini, davalının 17.12.2012 tarihli cevap ihtarında kendi oturduğu dairesinde eksik ve ayıplar bulunduğu iddiasıyla tapuyu vermeyeceğini belirttiğini, oysa müvekkilinin tüm edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiğini ileri sürerek dava konusu … ili, … ilçesi, … Mahallesi, 107 ada 11 nolu parselde bulunan zemin kat 1 nolu dairenin davalı adına olan tapu kaydının iptali ile müvekkili adına tesciline, ihtarnamelere rağmen davalının tapuyu vermemesi nedeniyle müvekkilinin uğradığı zararlara karşılık fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 5.000TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının müvekkiline ait daireyi tam ve eksiksiz olarak teslim etmediğini, kirada oturan müvekkilinin kira parası ödememek için tamamlanmamış daireyi teslim aldığını, müvekkilinin dubleks olarak yapılan evinin üst katını kullanamadığını, üst katın balkonuna döşenen seramikler düzgün yapılmadığı için yağmur yağdığı zaman merdiven boşluğundan alt kata su geldiğini, pencereler terleme yaptığı için parkelere su aktığını ve evin rutubet içinde kaldığını, ısı yalıtımı düzgün yapılmadığından ısınma problemi yaşandığını, mutfak dolaplarının arkasına köpük konulmadığından tezgâhın arkasının küflendiğini ve kullanılamadığını, davacının son dairenin tapusunun verilmesi için gönderdiği ihtarnameye karşılık müvekkilinin evdeki eksik ve ayıpların giderilmesi ile iskân ruhsatının alınması hâlinde tapunun verileceğini bildirdiğini, ancak davacı inşaatı projeye uygun yapmadığından iskân ruhsatının verilmediğini, gerek iskân ruhsatı alınmadığından, gerekse ayıplı ve eksik imalatlardan dolayı teslimin gerçekleştiğinin kabul edilemeyeceğini, mahkemece yapılacak keşif sonucu hazırlanacak bilirkişi raporuyla eksik ve ayıplı imalatların bedellerinin saptanması gerektiğini, dava konusu dairenin eksik ve ayıplı imalatlara karşılık teminat olarak tutulduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı:
6. … Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 23.12.2014 tarihli ve 2013/228 E., 2014/475 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacı yüklenicinin inşaatı tamamladığı, davalı arsa sahibinin ise teras katlı proje harici tadilat yapmak istediği, ancak davalının yapmak istediği tadilatın imar mevzuatına aykırı olduğu, mahkemece verilen izne rağmen davalı tarafından eksik işlerin tamamlanması için davacıya izin verilmediği, bilirkişiden alınan 21.11.2014 tarihli ek rapora göre davalının dairesinde 4.250TL’lik eksik iş kaldığı, bilirkişinin belirlediği eksik iş bedelini mahkeme veznesine depo eden davacı yüklenicinin sözleşmeye göre kendisine verilmesi gereken 1 nolu dairenin tapusunu almaya hak kazandığı gerekçesiyle davanın kabulüne, dava konusu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, karar kesinleştiğinde davacı tarafça depo edilen 4.250TL eksik işler bedelinin davalıya ödenmesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 24.02.2016 tarihli ve 2015/2560 E., 2016/1036 K. sayılı kararı ile;
“…Dava, taraflar arasındaki 03.12.2010 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil talebine ilişkindir. Sözleşmede, arsa sahibine ait dairenin anahtar tesliminde kalan son bağımsız bölümün davacı yükleniciye ferağının verileceği öngörülmüştür. Dosya kapsamında yer alan belediyenin 26.08.2014 ve 13.10.2014 günlü yazılarında, arsa sahibine ait dairede projeye aykırılıklar bulunduğu tespit edilmiş ve yapı kullanma izin belgesinin bu sebeple verilemediği anlaşılmıştır. Bu durumda, davacı yüklenicinin sözleşmedeki edimlerini tam olarak yerine getirdiğinden sözedilemeyeceğinden, mahkemece bu husus gözetilmeden yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Direnme Kararı:
9. … Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 24.05.2018 tarihli ve 2018/9 E., 2018/241 K. sayılı kararı ile; davacı yüklenicinin, davalının dairesinde eksik ve ayıplı işler yaptığı, yargılama aşamasında yükleniciye eksik ve ayıplı işleri tamamlaması için süre verildiği, ancak davalı tarafın, davacı yükleniciye izin vermemesi nedeniyle davacının davalıya ait dairedeki çatı katı merdivenini projeye uygun hâle getiremediği ve dairedeki kararan boyaları yenileyemediği, inşaat mühendisi bilirkişiden alınan raporda tespit edilen 4.250TL eksik ve ayıplı işler bedelinin verilen kesin süre içinde davacı tarafından depo edildiği, davacı yüklenicinin yapabileceği başka bir işlem kalmadığı, davalı arsa sahibi iyiniyetli davranarak davacıya eksikleri tamamlaması için yeterli ve gerekli müsaadeyi vermediğinden yüklenicinin mağdur olduğu ve zor durumda kaldığı, davanın reddine karar verilmesinin adalet ve hakkaniyet kurallarına aykırı düşeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu Kararı:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
11. Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2018 tarihli ve 2018/23-1104 E., 2018/2037 K. sayılı kararı ile; taraflara yüklenen borç ve tanınan hakkın sıra numarası altında belirtildiği açık, infazda şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde, usulün aradığı niteliklere haiz kısa karar ve buna uygun gerekçeli karar oluşturulması için işin esasına yönelik temyiz itirazları incelenmeksizin direnme kararı usulden bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin İkinci Direnme Kararı:
12. … Anadolu 6. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.05.2019 tarihli ve 2019/21 E., 2019/169 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi aynen tekrarlanmak ve Hukuk Genel Kurulu kararında belirtilen usulî eksiklik giderilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
13. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
14. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen 03.12.2010 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince inşaat yapımını üstlenen davacı yüklenicinin, davalı arsa sahibine ait dairedeki eksik ve ayıplı işler ile projeye aykırılıkları gidermemesinde davalının engellemesi ve izin vermemesi durumundan söz edilip edilmeyeceği, bilirkişinin 21.11.2014 tarihli ek raporunda tespit edilen 4.250TL eksik ve ayıplı işler bedelinin verilen kesin süre içinde davacı tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi sonucu birlikte ifa kuralı gereğince davacının sözleşmenin 3. maddesinde kararlaştırılan aşamalı tapu devrine göre arsa sahibine ait dairenin anahtar tesliminde ferağı verilecek olan dava konusu bağımsız bölümün tapusunu almaya hak kazanıp kazanmadığı noktalarında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
15. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır.
16. Türk Hukuk Lûgatında hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan bir sözleşme türü olarak vurgulanan (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669) kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir.
17. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
18. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
19. Arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmesi veya arsa payının yükleniciye devredilmesi hâlinde şekil eksikliği nedeniyle sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.
20. Somut olayda sözleşmenin imzalandığı 03.12.2010 tarihi itibariyle yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) ‘‘İfanın tarzı’’ başlıklı 81. maddesinde;
“Mütekabil taahhütleri muhtevi olan bir akdin ifasını talep eden kimse, akdin şartlarına ve mahiyetine nazaran bir ecelden istifade hakkını haiz olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş veya ifasını teklif eylemiş olmak lâzımdır” hükmüne yer verilmiştir.
21. Anılan maddenin 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki (TBK) karşılığı olan 97. maddesi ise;
“Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir” şeklinde düzenlenmiştir.
22. Bu hüküm uyarınca karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden tarafın, daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir. Her iki tarafa borç yükleyen kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de, ifa sırası yani ilk önce taraflardan hangisinin edimini ifayla yükümlü olacağı sorusu önem taşımaktadır. Bu neviden sözleşmelerde öncelikle bina yapma yükümlülüğü altına giren yüklenici taraf, sözleşmeye uygun olarak edimini yerine getirmeli; daha sonra da arsa sahibinden borcunu ifa etmesini talep etmelidir.
23. Bir başka ifadeyle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde öncelikle yüklenici sözleşmeye uygun olarak eseri yapmalı, daha sonra da arsa malikinden edimini yerine getirmesini talep etmelidir. Arsa sahibi, arsa payı devri edimini değişik şekillerde ifa edebilir. Bu edimini ya kararlaştırılan arsa paylarının inşaat bitirilince yükleniciye devredilmesi ya da inşaatın geldiği aşamaya göre kademeli tapu devri şeklinde yerine getirebilir. Bu ikinci hâlde yani kademeli tapu devrinde, yüklenici sözleşmede kararlaştırılan aşamalara gelindiğinde, devri kararlaştırılan tapuları arsa sahibinden istemeye hak kazanır.
24. Mülga Borçlar Kanunu’nun 356. maddesinde (TBK m. 471) düzenlenen özen borcunun gereği olarak arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici üstlendiği edimleri arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle ifa etmek zorunda olup; inşaatı sözleşme ve ekleri ile tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.
25. Yapılan bu açıklamalar doğrultusunda somut olay incelendiğinde; öncelikle taraflar arasında düzenlenen … 16. Noterliğinin 03.12.2010 tarihli, 42608 yevmiye nolu gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konuyla ilgili hükümlerini irdelemek gereklidir.
26. Resmî geçerlilik şekline uygun olarak noterde re’sen düzenlenen ve taraflar için bağlayıcı olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin “Hisselerin Satışı” başlıklı 3. maddesinde, yüklenicinin yapıp teslim edeceği binaya karşılık arsa sahibinden herhangi bir bedel talep etmeyeceği, arsa sahibinden alacağı hissenin bedelini, sözleşmede belirtilen binayı yaparak ve arsa sahibinin bağımsız bölümlerini anahtar teslim hâle getirerek hak etmiş olacağı kararlaştırılmış; devamında da aşamalı tapu devri öngörülerek arsa sahibinin, anahtar tesliminde kalan son bir adet daire tapusunu yükleniciye vereceği düzenlenmiştir. Sözleşmenin (5-b) maddesinde de yüklenicinin inşaatı tasdikli projesine, imar şartlarına, yerleşim alanına, bağlayıcı bütün mevzuata uygun olarak ve anahtar teslim arsa sahibine teslim edeceği belirtilmiştir.
27. Yargıtayın yerleşik içtihat ve uygulamalarında yüklenicinin anahtar teslim olarak inşaatı yapıp teslim etmeyi üstlenmiş olması durumunda “anahtar teslim” ibaresinin yapı kullanma izin belgesinin (iskân ruhsatının) alınması koşulunu da içerdiği kabul edilmektedir.
28. Yapı kullanma izin belgesi, yapının sağlam, sağlıklı ve hukuka uygun olduğu ve kullanılmasında hukukî ya da fenni bakımdan bir engel bulunmadığı anlamına gelmektedir. Başka bir şekilde ifade etmek gerekir ise; yapı kullanma izin belgesi (iskân ruhsatı), ufak çapta eksiklikler bulunsa bile bağımsız bölümün oturmaya elverişli olduğunun kanıtıdır ve binanın tamamlandığını gösterir.
29. Eldeki davada, davacı yüklenici tarafından tapu kaydının iptali ile kendi adına tescili talep edilen 107 ada 19 nolu parselde bulunan zemin kat 1 numaralı bodrumda odası bulunan dairenin, sözleşmenin 3. maddesinde öngörülen aşamalı tapu devrine göre iskân için teminat olarak bırakılan son bağımsız bölüm olduğu görülmektedir.
30. Dosya kapsamında yer alan Sancaktepe Belediye Başkanlığının 26.08.2014, 29.09.2014 ve 13.10.2014 tarihli yazılarında; yüklenicinin yapı kullanma izin belgesi talebinin, ilgili parselde çatı arasına çıkan dubleks merdivenin projeye ve standartlara uygun olmaması nedeniyle tamamlanamadığı belirtilmiş; yükleniciye hitaben yazılan 18.11.2014 tarihli yazıda ise, dava konusu taşınmaza ait tadilat projesinin 1/1000 ölçekli Sancaktepe Uygulama İmar Plan Notlarının 14. maddesi gereğince uygun görülmediği, gerekli düzeltmeler yapıldığı takdirde tadilatla ilgili talebin yeniden değerlendirileceği açıklanmıştır. Bu durumda dava konusu bina için henüz yapı kullanma izin belgesi alınmadığından, davacı yüklenicinin anahtar tesliminde ferağı verilecek olan bağımsız bölümün tapusunu almaya hak kazandığından söz edilemez.
31. Sonuç itibariyle; mahkemece, davacı tarafından belediyenin yukarıda açıklanan yazılarında belirtilen projeye aykırılıkların giderilmediği ve yapı kullanma izin belgesinin alınmadığı, inşaat mühendisi bilirkişinin 21.11.2014 tarihli ek raporunda eksik ve ayıplı işler olarak tespit edilen ve bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesine karar verilen işlerin sözleşme kapsamında zaten yapılması gereken işler olduğu gözetilmeksizin, ek raporda saptanan eksik ve ayıplı işlere karşılık 4.250TL’lik tutarın depo edilmesi suretiyle birlikte ifa kuralı uygulanarak davanın kabulüne karar verilmesi yerinde ve isabetli değildir.
32. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki belge ve delillere, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır.
33. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ :
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 27.12.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.