3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesinde yer alan düzenlemeler dikkate alındığında yapı kayıt belgesi, imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup yapıyı imara uygun hâle getirmemektedir. Yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olup yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağlamaktadır. Bu durumda davalı yükleniciye ruhsata aykırılıkları gidermesi için süre verilip fırsat tanınmasına karşılık yüklenici edimini ifa etmediği ve alınan yapı kayıt belgesi binayı imara uygun hâle getirmeyeceği kabul edilmelidir.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 20.12.2018 tarihli ve 2018/2782 Esas, 2018/5174 Karar sayılı BOZMA kararı
1. Taraflar arasında birleştirilerek görülen sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil, tazminat, men’i müdahale, ipoteğin terkini davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne ilişkin karar asıl davanın davalıları …, …, …, …, .., …, … .., … vekili ile birleşen davada davalı Akın İnşaat Malzemeleri Ticaret Sanayi ve Ltd. Şti. vekilinin temyiz itirazları ve asıl davada davalı …’in temyiz isteminden vazgeçmiş sayılmasına ilişkin ek karara yönelik temyizi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı asıl davanın davalıları …, …, …, …, …, …, … …, … vekili ile asıl davada davalı … tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Geçici 3 üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun ile değişiklikten önceki hâliyle 438 inci maddesinin ikinci fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından asıl davanın davalıları …, …, …, …, …, …, … … ve … vekili ile asıl davanın davalısı …’in duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra gereği düşünüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Asıl Davada Davacı İstemi
4. Asıl davada davacılar vekili; müvekkillerinin murisi … ile davalı yükleniciler … ve … arasında noterde 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiğini, davalı …’nun sözleşmeden kaynaklanan hak ve hisselerinin tamamını 08.02.1996 tarihli sözleşmeyle …’e devir ve temlik ettiğini, murisin de 16.10.1997 tarihinde devir ve temlike muvafakat ettiğini, ancak sözleşmeye konu parsel üzerinde ruhsat alınmadan binaya başlandığını, belediyenin düzenlediği 04.07.1994 tarihli yapı tatil tutanağı üzerine 13.09.1994 tarihinde yapı ruhsatı alındığını, ancak bağımsız bölümlerin gerek eklentilerinde gerekse inşaat alanında genişletme yapıldığı için ruhsatın belediye tarafından iptal edildiğini, ayrıca binada ruhsat alınmadan kaçak yapılan iki kat inşaat olduğundan ve bu inşaatın yasal hâle getirilmesi mümkün olmadığından müvekkillerinin murisinin kendisine ait olacağı kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim almadığını, bina hakkında 17.07.2001 tarihli yıkım kararı bulunduğunu ve davalıların sözleşmeye aykırı davrandığını ileri sürerek 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, davalılar adına kayıtlı payların tapusunun iptali ile veraset ilâmındaki hisseleri oranında davacılar adına tesciline, sözleşmenin 11 inci maddesine göre kira bedellerinden şimdilik 1.000,00 TL’nin müvekkillerine ödenmesine, davacıların her biri için 1.000,00 TL olmak üzere toplam 10.000,00 TL manevi tazminatın ödenmesine, sözleşmenin ileriye etkili feshi hâlinde şimdilik 1.000,00 TL’nin ödenmesine, dava dilekçesinde talep edilen alacaklar için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla sözleşme tarihinden, mümkün olmadığı takdirde dava tarihinden itibaren reeskont avans faiz oranının uygulanmasına, davalıların sözleşmeye konu binaya el atmalarının önlenmesiyle taşınmazın boş olarak müvekkillerine teslimine karar verilmesini talep etmiştir.
Asıl Davada Davalılar Cevabı
5. Davalı … vekili cevap dilekçesinde; davacıların murisi arsa sahibi …’nun davalı yükleniciler … ve … ile sözleşme düzenlediğinden davada muhatabın sadece davalı … olması gerektiğini, müvekkili …’ın dava konusu taşınmazdaki hissesinin bedelini davalı …’e tam olarak ödeyerek edimini eksiksiz yerine getirdiğini, husumetin müvekkiline yöneltilmesinin doğru olmadığını, müvekkili ile yükleniciden hisse satın alan diğer davalıların muhatap kabul edilmesinin hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin hissesini yaklaşık on dört yıl önce 17.10.1997 tarihinde davalı …’den satın aldığını, dolayısıyla davanın zamanaşımı nedeniyle reddedilmesi gerektiğini, davalı yüklenici …’in inşaatı yarım bırakmasının sadece davacıları değil müvekkilini de zarara uğrattığını, inşaatın yarım bırakılmasında müvekkilinin hiçbir ihmâl ve kusurunun olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı …, …, …, …, … ve … vekili cevap dilekçesinde; davacıların murisi arsa sahibi …’nun 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinde projeye aykırı şekilde binaya ilâve kat yapılmasını kabul ve talep ettiğini, sonrasında da bu konuda hem yüklenici ile hem de diğer hisse sahipleri ile protokoller yaptığını, kusurun % 50’sinin arsa sahibine ait olduğunu, bu nedenle mirasçıların eldeki davayı açarak binanın yıkılmasını istemeye hakları olmadığını, müvekkillerinin binanın imara ve projeye aykırı yapılmasından habersiz şekilde davalı yüklenici …’den hisse satın alan kişiler olduklarını, husumetin müvekkillerine yöneltilmesinin doğru olmadığını, inşaatın tamamlanarak davacılara teslim edilmesi karşılığında davacıların davadan vazgeçmelerini, davalıların da yükleniciden almaları gereken hisselerin tapuda kendilerine devir ve ferağ edilmesini istediklerini belirterek yıkım talebinin reddini, mahkemece aksi kanaate varılması hâlinde müvekkillerinin daire veya dükkânlarının gerçek bedelinin kendilerine ödenmesi şartı ile sözleşmenin feshini savunmuştur.
7. Davalı yüklenici … cevap dilekçesinde; dava konusu 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 8 inci maddesine göre sözleşmenin taraflarca imzalanıp tasdik edilmesinden sonra tapuda tescil edileceğinin kararlaştırıldığını, ancak arsa sahibinin bu maddenin şartlarına hiçbir zaman uymayarak edimini ifa etmediğini, belediyeye şikâyet ederek inşaatı durdurduğunu, tüm engellemelere rağmen müvekkilinin inşaata devam ederek 1997 yılına kadar inşaatın % 82’sini tamamladığını, binanın sözleşmeye uygun şekilde inşa edildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
8. Davalı … cevap dilekçesinde; dava konusu yeri kat karşılığı olarak yüklenici … ile ortaklaşa aldıklarını, bina başlayınca hisselerini …’e devrettiğini ve gelişmeler hakkında bilgi sahibi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Birleşen Davada Davacı İstemi
9. Davacılar vekili; tapu kayıtlarında yükleniciden pay satın alan … tarafından yetkilisi olduğu Zeka Pres Döküm Su Armatörleri ve İnşaat Malzemeleri San. Tic. Ltd. Şti’nin borçlarına teminat teşkil etmek üzere Akın İnşaat Malzemeleri Tic. San. ve Ltd. Şti. lehine 200.000,00 TL bedelli ipotek tesis edildiğini, tapu kaydındaki şerhin yolsuz olduğunu belirterek davalı Akın İnşaat Malzemeleri Tic. San. ve Ltd. Şti. lehine konulan 28.05.2009 tarihli ipotek şerhinin tapudan terkinine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen Davada Davalı Cevabı
10. Davalı Zeka Pres Döküm Su Armatörleri ve İnşaat Malzemeleri San. ve Tic. Ltd. Şti. yetkilisi … cevap dilekçesinde; tapu kaydı terkin edilmediğinden ipoteğin terkini talebinin hukuka aykırı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
11. Davalı Akın İnşaat Malzemeleri Ticaret Sanayi ve Ltd. Şti. dava dilekçesi ekli usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen cevap dilekçesi sunmamış, yargılama aşamasında alınan beyanlarında davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı
12. Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 12.12.2013 tarihli ve 2010/661 Esas, 2013/662 Karar sayılı kararı ile; davalı yüklenicinin binayı sözleşmeye ve imar mevzuatına aykırı olarak inşa ettiği, binanın imar planına uygun hâle getirilmesi için yükleniciye verilen süre ve ek sürelere rağmen yüklenicinin ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşaata devam ettiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, dava konusu taşınmazın tapusunun iptali ile sözleşmeden önceki duruma dönülerek davacıların miras hisseleri oranında adlarına tesciline, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle müspet zarar kapsamında kalan kira alacağı isteminin ve yerinde görülmeyen manevi tazminat talebinin reddine, davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin önlenmesine ve taşınmaz üzerindeki kaçak yapının davalı yüklenici … tarafından kal’ine karar verilmiştir.
Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı
13. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar …, …, …, …, …, …, … …, … vekili ile davalı … temyiz isteminde bulunmuştur.
14. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 30.06.2015 tarihli ve 2014/9789 Esas, 2015/5081 Karar sayılı kararı ile; ikinci bendinde, bozma nedenine göre davalıların diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine gerek görülmediği belirtilerek birinci bendinde, davalılardan …’in iptali talep edilen tapu payını 09.12.2011 tarihinde dava dışı …’ya sattığı, bu nedenle mahkemece davacı arsa sahiplerine tercih hakkı hatırlatılarak buna uygun şekilde yargılamaya devam edilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı
15. Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 26.12.2017 tarihli ve 2015/1003 Esas, 2017/337 Karar sayılı kararı ile; Özel Dairenin bozma kararına uyularak önceki kararın gerekçesi aynen tekrarlanmak suretiyle asıl davanın kısmen kabulüne, dava konusu 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşme konusu taşınmazda davalı … adına olan 8/100, davalı … adına olan 6/100, davalı … adına olan 1/100, davalı … adına olan 2/100, davalı … adına olan 2/100, davalı … adına olan 1/200, davalı … adına olan 1/200, davalı … adına olan 3/100, dâhili davalı … adına olan 1/50 payın tapu kaydının iptali ile iptal edilen hisselerin miras payları oranında davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline, sözleşmenin geriye etkili feshi nedeniyle koşulları gerçekleşmediğinden davacının maddi ve manevi tazminat isteminin reddine, davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin men’ine, taşınmaz üzerinde bulunan kaçak yapının davalı yüklenici … tarafından kal’ine, birleşen davanın kabulü ile dâhili davalı S.S. Yeni Avcılar Esnaf Sanayi Kredi ve Kefalet Kooperatifi lehine konulan 06.05.2013 tarihli ipotek kaydının ve birleşen davanın davalısı Akın İnşaat Malzemeleri Ticaret Sanayi ve Ltd. Şti. lehine konulan 28.05.2009 tarihli ipotek kaydının tapudan terkinine karar verilmiştir.
Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı
16. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalılar …, …, …, …, …, …, … …, … vekili ile birleşen davada davalı Akın İnşaat Malzemeleri Ticaret Sanayi ve Ltd. Şti. vekili ve asıl davada davalı … temyiz isteminden vazgeçmiş sayılmasına ilişkin ek karara yönelik temyiz isteminde bulunmuştur.
17. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 20.12.2018 tarihli ve 2018/2782 Esas, 2018/5174 Karar sayılı kararı ile;
“…Davacılar murisi … ile 11.10.1993 tarihli ve 46810 yevmiye nolu sözleşme ile davalı yükleniciler … ve … arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, imar işlem dosyasına göre ilgili yere ruhsatsız yapılanma nedeniyle 04.07.1994 tarihinde S/414 bayı ile bodrum kat seviyesinde yapı tatil tutanağı düzenlendiği, verilen sürede müracaat ile 13.09.1994 tarihinde 10/16 sayı ile yapı ruhsatı verildiği, ancak yine ruhsat ve eklerine aykırı inşaat yapıldığından yasal işleme devam edildiği görülmektedir. Yüklenici Selahattin Çavuşoğlunun ilk sözleşmedeki haklarını 16.10.1997 tarih ve 44350 yevmiye nolu sözleşmeyle diğer yüklenici …’e devrettiği, dava konusu yapının üzerinde yıkım kararı bulunan kaçak yapı niteliğinde olduğu, yükleniciden payına düşecek bağımsız bölümleri satın alanların da davalı yanında yer aldıkları, davanın yargılamasının devam ettiği süreçte, davalı … Kahraman, 20.07.2018 tarihli, yapının tamamı için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca düzenlenmiş; SZJYSLJH belge nolu, 135365 başvuru nolu Yapı Kayıt Belgesini sunduğu anlaşılmıştır.
3194 sayılı İmar Yasası’nın 21. maddesi hükmü uyarınca, bazı istisnalar dışında, bütün yapılar için belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapılarda ruhsata aykırılık giderilemiyorsa, 3194 sayılı Yasa’nın 32. maddesi hükmü gereğince, ilgili belediye veya valilikçe inşaat derhal durdurulur ve yasal hale getirilmesi olanaksız ise veya ruhsat veya eklerine ya da imar mevzuatına aykırılık öncelikle yüklenici tarafından giderilemiyorsa bu hali ile yapılan yapının yıktırılmasına karar verilir ve anılan Yasa’nın 42. maddesi hükmü gereğince de yapı sahibine ve yükleniciye ceza yaptırımı uygulanır. İmar Kanunu’ndaki bu düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup mahkemelerce re’sen gözetilmelidir.
İmara aykırı ve kaçak yapılar için temel kural bu şekilde ise de bu tür yapılarla ilgili olarak 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun’un 16. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde ile yapılmış yeni bir düzenleme bulunmaktadır.
Bahse konu bu maddede; afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebileceği, başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ve diğer hususlar Bakanlık tarafından hazırlanan Yapı Kayıt Sistemine yapı sahibinin beyanına göre kaydedileceği (Geçici 16/1); Yapı Kayıt Belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu, Yapı Kayıt Belgesi alan yapılara, talep halinde ilgili mevzuatta tanımlanan ait olduğu abone grubu dikkate alınarak geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabileceği (Geçici 16/3); Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu Kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezalarının iptâl edileceği (Geçici 16/4); Yapı Kayıt Belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı, yapının depreme dayanıklılığı hususunun malikin sorumluluğunda olduğu (Geçici 16/10); bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esasların Bakanlık ve Maliye Bakanlığı tarafından müştereken belirleneceği (Geçici 16/12) düzenlenmiş ve maddenin diğer fıkralarında da uygulama esasları ve istisnaları belirtilmiş ayrıca bu tür yapılarda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi imkanı getirilmiştir.
3194 sayılı Kanun’a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir, usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay’ca da gözetilmesi gerekir.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde Yapı kayıt belgesine bağlanmış bulunduğu anlaşılan dava konusu yapı yönünden yasal hale getirilip getirilemeyeceğinin araştırılması gerekir. Bu durumda imara aykırı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden maddedeki süre içinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilip getirilmediği saptanmak suretiyle uyuşmazlığın mahkemece yeniden değerlendirilmesi gerektiğinden, hükmün sair hususlar incelenmeksizin bu nedenle bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı
18. Küçükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 18.03.2021 tarihli ve 2020/177 Esas, 2021/171 Karar sayılı kararı ile; yargılama aşamasında 19.06.2012 tarihli celsede davalı yükleniciye ruhsata aykırılıkların giderilmesi için süre verildiği, ancak yüklenicinin 19.06.2012 tarihli ara karardan sonra dokuz yıla yakın bir süre geçmesine rağmen ruhsata aykırılıkları gidermediği, gelinen aşamada yükleniciye edimini ifa etmesi için süre verilip fırsat tanındığının anlaşıldığı, alınan yapı kayıt belgesinin binayı iskân ruhsatı alınacak şekilde imara uygun hâle getirmeyeceği ve yüklenicinin edimini ifası sonucunu doğurmayacağı, yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak edimini ifa etmediği ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshine ilişkin koşulların gerçekleştiği, geriye etkili fesih nedeniyle davalı yüklenici tarafından diğer davalılara devredilen paylar yönünden tapu kayıtlarının iptal edilmesi ve birleşen davaya konu ipoteğin terkinine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi
19. Direnme kararı süresi içinde asıl davanın davalıları …, …, …, …, …, …, … … ve … vekili ile asıl davada davalı … tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
20. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; mahkemece yapılan yargılama aşamasında 19.06.2012 tarihli celsede davalı yüklenici …’e ruhsata aykırılıkların giderilmesi için süre verilmesine rağmen, imara aykırılıkların giderilmediği somut olayda; mahkemece yeniden 7143 sayılı Kanun’un 16 ncı maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle binanın yasal hâle getirilip getirilmediğinin araştırılmasının gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
21. Bilindiği gibi eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer bir ifadeyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
23. Türk Hukuk Lûgatında da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).
24. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde yüklenici özen borcunun gereği olarak inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli projesi, yapı ruhsatı ve imara uygun olarak yapıp süresi içinde teslim etmekle yükümlüdür.
25. Bu noktada uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16 ncı madde uyarınca yapı kayıt belgesi alınması durumunda bu belgenin sağladığı statüye ilişkin genel açıklamaların yapılmasında yarar görülmüştür.
26. 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na geçici 16 ncı madde eklenmiş ve maddenin ilk fıkrası, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31.12.2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi hâlinde yapı kayıt belgesi verilebileceği düzenlemesini içermektedir.
27. “Yapı kayıt belgesi” ifadesi, hukukumuza ilk olarak 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesi ile girmiştir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddenin gerekçesi de “afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlanarak, dönüşümün daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla 31.12.2007 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyanına göre hazırlanacak yapı kayıt sistemine işlenmesi, bu yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilmesi için yargı ve belediyelerdeki iş yükünün azaltılabilmesi için alınmış yıkım kararlarından ve tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmesi, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması hâlinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi” olarak belirtilmiştir.
28. Anılan madde, bir bütün olarak gerekçesi ile birlikte değerlendirildiğinde, imara aykırı yapılarla ilgili bu belgenin başvuru sonucu verilmesiyle yapının kullanılması ile ilgili maliklere bir yetki verildiği, yapının kullanımı ve zilyetliği hususunda idari bir statü sağlandığı anlaşılmaktadır. Yapı kayıt belgesi verilmekle sağlanan bu statü, imar mevzuatına aykırı olması nedeniyle korunmayan ve aslında yıkılması gereken bir yapının kullanılması konusunda yapı malikine idare tarafından bir koruma sağlamaktadır.
29. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/3 üncü maddesinde de, yapı kayıt belgesinin yapının kullanım amacına yönelik olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu hususlar dikkate alındığında, düzenleme ile imara aykırı olup yıkılması gereken yapıların kullanılmasına müsaade edildiği, idarece yapı malikine yapının kullanılmasına olanak sağlandığı görülmektedir.
30. Ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/10 uncu maddesinde yapı kayıt belgesinin, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olduğu, yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanacağı açıkça belirtilmiştir. Bu hükmün yapı kayıt belgesinin, yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağladığını, yapının bu statü ile imara aykırı olmasına karşın idare tarafından kullanılmasına izin verildiğini, ancak yapının yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümlerinin uygulanmasını öngördüğü anlaşılmaktadır.
31. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16/1 inci maddesinde belirtilen şartların taşınması hâlinde taşınmaz malikine yapı kayıt belgesi alma hakkı tanınmış olup, burada taşınmaz malikine bu hakkın kullanılması konusunda emredici bir ifade de bulunmamaktadır. Bu durum dikkate alındığında, hiç kimse kendi rızası dışında yapı kayıt belgesi almak için başvuru yapmaya zorlanamayacaktır. Karşılıklı edimler içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de, yüklenici imara aykırı olarak yapmış olduğu binaya yapı kayıt belgesi alması hususunda arsa sahibini zorlayamayacaktır.
32. Taşınmaz sahibi imara aykırı olan yapı ile ilgili yapı kayıt belgesi aldığında binanın kullanılması sağlanabilecektir, ancak yapı kayıt belgesi yukarıda belirtildiği üzere binayı iskân alınacak şekilde imara uygun hâle getirmeyecektir (Hukuk Genel Kurulunun 10.06.2020 tarihli ve 2020/15-168 Esas, 2020/394 Karar sayılı kararı).
33. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; mahkemece yapılan keşif sonucu inşaat yüksek mühendisi ve mimar bilirkişi heyetinden alınan 04.01.2012 tarihli raporda, davacıların murisi arsa sahibi … ile davalı yükleniciler … ve … arasında düzenlenen 10.11.1993 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu olan yapının ruhsat ve eklerine aykırı olarak yatayda ölçülerinden büyük inşa edildiğinin, düşeyde ise imar mevzuatına aykırı olarak zemin kat ve üç adet normal kata izinli yapıya ilâve olarak iki adet çekme kat yapıldığının, binanın mevcut hâli ile üzerinde yıkım kararı bulunan kaçak yapı hükmünde olduğunun, yatayda projesindeki ölçülerinden büyük inşa edilmesi ve genişlemeler nedeniyle ilâve iki adet çekme katın kısmî yıkımı durumunda dahi imar mevzuatına uygun hâle getirilmesine olanak bulunmadığının saptandığı görülmektedir.
34. Öte yandan mahkemece yapılan yargılama aşamasında 19.06.2012 tarihli celsede davalı yüklenici …’e ruhsata aykırılıkların giderilmesi için süre ve yetki verilmesine rağmen, Avcılar Belediyesinin 24.12.2012 tarihli yazısında, ilgilileri tarafından plan tadilatı yapılması ve yapının yasal hâle getirilmesi için herhangi bir başvuru yapılmadığı, ruhsat ve eklerine aykırı olarak inşa edilen yapının mevcut hâliyle ruhsata bağlanmasının mümkün olmadığı, davaya konu parsele ilişkin imar plan değişikliği yapılmadan yapının yasal hâle getirilemeyeceği belirtilmiştir.
35. Az yukarıda da vurgulandığı üzere 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. maddesinde yer alan düzenlemeler dikkate alındığında yapı kayıt belgesi, imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup yapıyı imara uygun hâle getirmemektedir. Yapı kayıt belgesi yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olup yapının kullanılmasına ilişkin geçici bir statü sağlamaktadır.
36. Bu durumda davalı yükleniciye ruhsata aykırılıkları gidermesi için süre verilip fırsat tanınmasına karşılık yüklenici edimini ifa etmediğinden ve alınan yapı kayıt belgesi binayı imara uygun hâle getirmeyeceğinden, mahkemece yeniden yapı kayıt belgesi alınmak suretiyle binanın yasal hâle getirilip getirilmediğinin araştırılması sonuca etkili olmayacaktır.
37. Hâl böyle olunca mahkemece verilen direnme kararı usul ve yasa hükümlerine uygun olup, yerindedir.
38. Ne var ki, davanın esasına ilişkin temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden, bu yönlere ilişkin inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan sebeplerle;
Direnme kararı yerinde ve uygun bulunduğundan davanın esasına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
6217 sayılı Kanun’un 30 uncu maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440 ıncı maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,
31.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.