Paylı mülkiyete konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için tüm ortakların veya müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunlu olduğu gibi sözleşmenin feshinin de tüm paydaşlar tarafından talep edilmesi gerekir.
1. Taraflar arasında görülen asıl davada “sözleşmenin feshi ve tazminat” birleşen davada “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, … Asliye Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine ilişkin karar asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten ve direnme kararının verildiği tarih itibariyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun ile değişiklikten önceki hâliyle 438. maddesinin 2. fıkrası gereğince direnme kararlarının temyiz incelemesinde duruşma yapılamayacağından asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekilinin duruşma isteğinin reddine karar verildikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Asıl Davada Davacı İstemi: 4. Asıl davada davacı vekili; taraflar arasında noterde düzenlenen 13.07.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müvekkilinin hissedarı olduğu 809 ada 1287 nolu parsel üzerinde davalının apartman tarzında konut yapmayı, bu yapıdan bir daireyi müvekkiline vermeyi ve dairenin büyüklüğünü brüt yüz yirmi metrekare yapmayı üstlendiğini, sözleşmeye göre inşaat süresinin toplam on dört ay olmasına ve otuz yedi aydan fazla süre geçmesine rağmen davalının taahhüdünü yerine getirmeyerek müvekkilinin dairesini hâlen teslim etmediğini, inşaat ruhsatının alınmadığını ve yapı kullanma izin belgesi için de başvuru yapılmadığını, müvekkiline isabet eden dairenin yüz yirmi metrekareden küçük yapıldığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla taraflar arasında imzalanan 13.07.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin davalının kusuru nedeniyle feshine, teslimde gecikmeden dolayı 5.000TL ve dairenin sözleşmede kararlaştırılan nitelikten daha küçük yapılması nedeniyle uğranılan zarara karşılık 5.000TL olmak üzere toplam 10.000TL cezai şart ve tazminatın, teslimin gerektiği tarihten itibaren reeskont oranında faiz işletilerek davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş; 29.09.2014 tarihinde harçlandırdığı dilekçesi ile; teslimde gecikme nedeniyle talep edilen 5.000TL kira bedelini 9.067,40TL, müvekkiline verilmesi gereken dairenin sözleşmede belirtilen niteliklerde yapılmaması nedeniyle uğranılan zarara karşılık talep edilen 5.000TL tazminatı da 10.573,87TL olmak üzere neticede 10.000TL dava değerini toplam 19.641,27TL olarak ıslah etmiş; 07.05.2016 tarihli dilekçesinde ise; dava konusu bağımsız bölümün sözleşmeye aykırı imal edilmesi nedeniyle talep edilen tazminatın dairenin ruhsat eksikliğinin giderilebilir olması ihtimaline karşılık sözleşmenin dava tarihinden itibaren ileriye yönelik feshedilmesi göz önüne alınarak terditli talep edildiğini, sözleşmenin geriye değil de dava tarihi itibariyle ileriye yönelik feshedilmesi hâlinde bu zararın da tazminini talep ettiğini belirtmiştir.
Asıl Davada Davalı Cevabı: 5. Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının feshini talep ettiği sözleşmeye konu 809 ada 1287 nolu parselin hissedarlarından olduğunu, davacı dışındaki diğer paydaşların sözleşme konusu taşınmaz üzerindeki iki katlı eski evlerinin 03.09.2007 tarihinde belediyeden yapı yıkma ruhsatı alındıktan sonra yıkıldığını, müvekkili tarafından söz konusu evin yıkılmasından sonra taşınmaza ilişkin tevhit, ifraz, yola terk vb. işlemleri yapmak yani taşınmazı imar parseli hâline getirmek için 04.06.2008 tarihinde belediyeye müracaat edildiğini, bu arada eski evi boşaltma, yıkma, kış şartları ve bürokratik işlemler ile sözleşmenin üzerinden yaklaşık on aylık bir süre geçmesi nedeniyle müvekkilinin belediyeden 10.06.2008 tarihli imar çapı alarak gayri resmî proje hazırlayıp tüm risklere rağmen inşaata başladığını, inşaata başlandıktan sonra 06.07.2007 tarihli sözleşme ekindeki proje taslağının sözleşmeye konu arsanın imar durumuna uymadığının ortaya çıktığını, bunun üzerine arsa hissedarları ile ek sözleşmeler imzalandığını, müvekkilinin, belediyenin 10.06.2008 tarihli encümen kararında belirtilen ve arsa hissedarlarının yükümlülüğünde olan arsa tamamlama ve imar parseli oluşturma işlemlerini beklemek zorunda kalması nedeniyle daire yapımına 2008 yılının sekizinci ayında ancak başlayabildiğini, inşaata geç başlanmasının tamamen arsa hissedarlarından kaynaklandığını, müvekkilinin inşaatı 2009 yılının onuncu ayında bitirip binaya taşındığını, ancak asansör, su, doğalgaz vb. hizmetlerin ruhsat yokluğu nedeniyle alınamaması üzerine müvekkili ile daire satın alanlar ve arsa hissedarlarının binayı kullanamadığını, müvekkili tarafından davacı ile diğer hissedarlardan defalarca şifahi olarak sözleşmenin 2. ve 4. maddesine göre arsa tamamlama işini ve 10.06.2008 tarihli encümen kararının gereklerini yerine getirmeleri istenildiği hâlde, arsa sahiplerinin edimlerini ifa etmediğini, oysa sözleşmeye konu arsanın inşaata elverişli olacak şekilde yükleniciye tesliminin arsa sahiplerinin yükümlülüğünde olduğunu, ayrıca davacı ile imzalanan 13.07.2007 tarihli sözleşmede çift girişli beş daireden oluşan dört katlı olmak üzere toplam yirmi daire yapılıp bu dairelerden sekiz tanesinin arsa sahiplerine, kalan on iki dairenin ise yükleniciye kalacağı kararlaştırıldığı hâlde, 10.06.2008 tarihli encümen kararı sonucu oluşan imar durumuna göre beş katlı ve dört daireden olmak üzere toplam yirmi daireden bir tanesinin kapıcı dairesi olduğu ve neticede sayısı on dokuza düşen dairelerden sekiz tanesinin arsa sahiplerine, on bir dairenin de müvekkiline bırakıldığını, yeni oluşan durumda müvekkiline ait olan bağımsız bölüm sayısının sözleşmenin ilk yapıldığı zamana göre bir daire azaldığını, beş katlı olarak yapılması kararlaştırılan bina için de asansör mecburiyeti ve maliyetinin gündeme geldiğini, binanın yapılıp bitirildiği 2009 yılının onuncu ayından itibaren müvekkiline ait on bir adet daireden dolayı kira kaybı oluştuğunu, idari formaliteler ve imar mevzuatından kaynaklanan gecikmelerden dolayı müvekkilinin sorumlu tutulamayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Birleşen Davada Davacı İstemi: 6. Birleşen davada davacı vekili; asıl davada sunduğu cevap dilekçesinin içeriğini aynen tekrarlayarak arsa sahiplerinin taşınmazı imar parseli hâline getirebilmek için gerekli olan edimlerini yerine getirmediklerini, taşınmazın imar planına uymaması nedeniyle yapacağı daire sayısının bir adet azaldığını, ayrıca beş katlı olarak yapılması kararlaştırılan blok için asansör ve maliyet artışı olduğunu, müvekkilinin on bir adet dairesinden dolayı kira kaybı oluştuğunu, binaya ilişkin 265,31TL vergi bedelini de müvekkilinin ödediğini ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla bir adet daire bedeli, on bir adet dairenin kira bedeli, binaya yapılan asansör maliyeti ile müvekkili tarafından ödenen bina vergisine karşılık şimdilik 10.000TL’nin 13.07.2010 temerrüt tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen Davada Davalı Cevabı: 7. Birleşen davada davalı vekili cevap dilekçesinde; basiretli tacir gibi hareket etmesi gereken yüklenicinin yaptığı/yaptırdığı projenin, imar durumuna uymamasından kendisinin sorumlu olduğunu, projeyi hazırlamakla yükümlü olan davalı-birleşen dosya davacısının projenin imar durumuna uymadığını iddia edemeyeceğini, müvekkili ve diğer arsa sahiplerinin arsa tamamlama gibi bir yükümlülüğü olmadığını, sözleşmede arsaların fiili durumlarının belli olduğunu, tüm arsa sahipleriyle anlaşıp üzerinde hiçbir takyidat bulunmayan imar parseli niteliğindeki arsalarda bulunan evleri yıkan yüklenicinin inşaata ruhsatsız başlayıp devam ettiğini, elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin dahi yapılamadığı binada oturuluyor olmasının inşaatın tamamlandığı anlamına gelmeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Kararı: 8. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 13.07.2016 tarihli ve 2012/282 E., 2016/344 K. sayılı kararı ile; davalı-birleşen davada davacı yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak taahhüdü altındaki taşınmazın ifraz, tevhit ve yola terk işlemlerini yapmadığı, taşınmazı imar parseli hâline getirmediği, yapı ruhsatını almadığı ve edimlerini ifa etmediği gerekçesiyle asıl davanın kısmen kabulüne, taraflar arasında imzalanan 13.07.2007 tarihli düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, sözleşmeye uygun olarak teslimin gerçekleştirilmemesi nedeniyle kira bedeli olarak 9.067,40TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, sözleşmenin feshine karar verildiğinden davacının eksik ve küçük imalat bedeli talebinin reddine, birleşen davada, sözleşmede daire sayısının belirtilmediği, inşaatın belediyeden alınan tasdikli projesine göre yapılacağı, mevcut duruma göre yüklenicinin daire bedelini talep edemeyeceği, inşaatın geciktirilmesi davalı-birleşen davanın davacısından kaynaklandığından, yüklenicinin kendisine düşen daireler için arsa sahibinden kira bedeli isteyemeyeceği, birleşen davada bedeli talep edilen asansör imalatının yüklenicinin sözleşme gereğince kendisine kalan dairelerin değerini de etkilemesi nedeniyle asansör bedeline yönelik istemin reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı: 9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 24.10.2018 tarihli ve 2018/1285 E., 2018/4043 K. sayılı kararı ile; “…Asıl ve birleşen dava arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanmış olup, asıl dava sözleşmenin feshi, cezai şart ve dairenin sözleşmeye uygun nitelikte yapılmaması nedeniyle tazminat, yüklenici tarafından açılan birleşen dava fazladan yapılan asansör bedeli, 1 adet daire bedeli ve 11 dairenin kira bedeli alacaklarının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece asıl davanın kısmen kabulü ile sözleşmenin geriye etkili feshine, 9.067,40 TL gecikme tazminatı alacağının tahsiline, asıl davada fazlaya ilişkin istem ile birleşen davanın reddine dair verilen karar, davalı-birleşen dosya davacısı yüklenici vekilince temyiz edilmiştir.
… Noterliği’nin 13 Temmuz 2007 gün … yevmye nolu Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi … ili … ilçesi … Mahallesi 102 pafta 809 ada 1287 parselde arsa payı karşılığı inşaat yapılmak üzere arsa sahibi … ve yüklenici … arasında imzalanmıştır. Dosyada mevcut … İlçe Tapu Müdürlüğü’nün 31.05.2011 tarih 3983 sayılı yazısı ve ekindeki tapu kayıtlarına göre sözleşme konusu taşınmazda 25.08.1973’de kat mülkiyeti tesis edilmiş olup, sözleşmeyi imzalayan arsa sahibi …’in 1/4 arsa paylı 1 nolu bağımsız bölümün maliki olduğu sözleşme konusu taşınmazın … dışında bağımsız bölümleri ve pay sahibi kat maliklerinin bulunduğu anlaşılmaktadır.
Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi gereğince; paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 15. maddesine göre kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde tek başına maliklere tanınan hak ve yetkilere sahip ise de; aynı Kanun’un 16/I. maddesi gereğince ana gayrımenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Yine aynı Yasa’nın 45. maddesi gereğince temliki tasarruflar ve önemli işlerin bütün kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılması mümkündür.
Paylı mülkiyete konu olan ya da kat mülkiyeti tesis edilmiş olan taşınmazda bulunan yapının yıkılıp yeniden inşaat yapılması işi TMK’nın 692. maddesi hükmünce olağanüstü tasarruf 634 sayılı KMK’nın 45. maddesi gereğince önemli işlerden olduğundan, bu nitelikteki taşınmazlarda arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tüm paydaşları ya da kat malikleri ile yapılmış olması geçerlilik koşuludur. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin feshi davası da olağanüstü tasarruf işlemleri ve önemli işlerden olduğundan, geçerli sözleşmenin varlığı halinde feshinin de tüm paydaşlar veya kat maliklerince talep ve dava edilmesi gerekir.
Bu durumda mahkemece öncelikle sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle inşaat yapımı kararlaştırılan taşınmazın tüm arsa sahipleri, paydaşları veya kat maliklerini gösterir tapu kayıtları getirtilip, başka arsa sahipleri, paydaşlar veya bağımsız bölüm sahibi kat malikleri olup olmadığı, varsa bunlarla ayrıca yapılmış arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığının araştırılarak, başka paydaş, arsa sahibi veya kat maliki bulunup da bunlarla ayrı kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi imzalanmamışsa … ile … arasında imzalanan sözleşme geçersiz olacağı, sözleşmenin feshi istemi geçersizliğin tesbitini de içerdiğinden asıl ve birleşen davada sonucuna uygun karar verilmelidir.
Yapılan araştırma sonucunda yüklenicinin diğer paydaş, arsa sahipleri veya kat malikleri ile arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi veya sözleşmeleri imzaladığının anlaşılması halinde, asıl davayı açan arsa sahibi kat malikine diğer arsa sahipleri veya kat maliklerinin sözleşmenin feshi davasına muvafakatini sağlaması için süre verilip davaya muvafakatları sağlanarak, bunun mümkün olmaması halinde haklarında asıl dava ile birleştirilmek üzere dava açıp birleştirilmek suretiyle taraf teşkili tamamlandıktan sonra asıl ve birleşen davada sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.
Bu hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şeklide hüküm tesisi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı: 11. … Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.02.2019 tarihli ve 2019/38 E., 2019/89 K. sayılı kararı ile; davacı arsa sahibi … ile davalı yüklenici … arasında 13.07.2007 tarihinde düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşme konusu taşınmazda 25.08.1973 tarihinde kat mülkiyeti tesis edildiği, sözleşmeyi imzalayan davacının 1/4 arsa paylı bir nolu bağımsız bölümün maliki olduğu, sözleşme konusu taşınmazda davacı dışında pay sahibi ve bağımsız bölümleri olan kat maliklerinin bulunduğu, taraflar arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden sonra eski yapının yıkılarak yerine beş katlı binanın yapıldığı, dava konusu 809 ada 1287 nolu parseldeki bahçeli kargir evin kentsel dönüşüm kapsamında kaldığı, bu evin yıkımı ile ilgili belediye işlemlerini diğer paydaşlar adına teknik uygulama sorumlusu olarak davalı …’ın yaptığı, bu durumun keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda tespit edildiği, diğer kat malikleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılıp yapılmadığının denetlenerek taraf teşkili sağlanması ve sözleşmenin bu nedenle geçersizliğinin tespiti işlemi yapılmadan mevcut duruma göre değerlendirme olanağının bulunduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi: 12. Direnme kararı süresi içinde asıl davada davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; taraflar arasında düzenlenen 13.07.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 809 ada 1287 nolu parselde hissedar olan arsa sahibinin sözleşmenin feshini talep ettiği somut olayda; mahkemece sözleşme konusu taşınmazda dava dışı başka arsa sahipleri, paydaşlar veya bağımsız bölüm sahibi kat malikleri olup olmadığının ve varsa bu şahıslarla yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunup bulunmadığının araştırılmasının, yüklenicinin diğer paydaş, arsa sahipleri veya kat malikleri ile sözleşme imzaladığının tespit edilmesi hâlinde asıl davanın davacısı-birleşen davanın davalısı olan arsa sahibine, sözleşmenin feshi davasına dava dışı arsa sahiplerinin muvafakat vermelerini sağlaması için süre verilmesinin ve diğer arsa sahipleri ya da kat maliklerinden muvafakat alınmasının gerekip gerekmediği, dava dışı paydaşlardan muvafakatname alınamaz ise taraf teşkilinin sağlanması amacıyla asıl dava ile birleştirilerek birlikte görülmek üzere diğer arsa sahibi paydaşlar veya kat malikleri aleyhine dava açılmasının gerekli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
14. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi,” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili düzenlemelere değinmekte fayda vardır.
15. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
16. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
17. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tâbi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
18. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” şeklindedir. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 213. maddesinde de (TBK m. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
19. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
20. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 E., 2021/441 K.; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 E., 2021/831 K.; 28.06.2022 tarihli ve 2022/6-69 E., 2022/1050 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.
21. Türk Hukuk Lûgatında da kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukukî niteliği itibariyle taşınmaz satış sözleşmesi ile eser sözleşmesinden oluşan karma bir sözleşme türü olduğu ve taşınmaz satışını da içerdiği için resmî biçimde yapılmasının zorunlu olduğu vurgulanmıştır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 669).
22. Diğer yandan TMK’nın 688. maddesinde düzenlenen paylı (müşterek) mülkiyet; birden çok kimsenin maddî olarak bütün oluşturan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olmalarıdır (Türk Hukuk Lûgatı, Türk Hukuk Kurumu, Cilt I, Ankara 2021, s. 908). Bu tanıma göre paylı mülkiyetin söz konusu olabilmesi için birden fazla kişinin bir mal üzerinde paylı malik bulunması ve bu malın malikleri arasında maddî olarak paylaşılmamış olması gerekir.
23. Paylı mülkiyette, mülkiyet hakkına sahip birden ziyade kişi olmasına rağmen, belirlilik ilkesi gereğince eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı mevcut bulunur. Eşya üzerindeki bu tek mülkiyet hakkı malikler arasında paylı mülkiyet birliği meydana getirir. Her paydaş mülkiyet hakkının belirli bir payına sahip olur. Paylı mülkiyet hukukî işlem, yetkili idari makamın işlemi, mahkeme kararı veya kanun gereği meydana gelir (Hukuk Genel Kurulunun 14.12.2021 tarihli ve 2017/4-2188 E., 2021/1667 K. sayılı kararı).
24. Paydaşların malı nasıl yönetecekleri hususu TMK’nın 690 ilâ 692. maddeleri arasında düzenlenmiştir. “Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar” başlıklı 692. maddenin 1. fıkrasına göre; paylı mülkiyetin özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliği ile aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
25. Bu düzenlemede, elbirliği ya da müşterek mülkiyete konu taşınmaz mallar üzerinde inşaat yapılması için imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm ortakların veya müşterek paydaşların katılımıyla yapılmasının zorunlu olduğu ifade edilmiştir. Kural bu olmakla birlikte, bazı ortak ya da müşterek paydaşlar tarafından yapılan sözleşmelere diğer ortak ya da paydaşların onay vermeleri durumunda da kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli hâle gelir (Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 E., 2021/441 K. sayılı kararı).
26. Anılan yasa hükmüne uygun şekilde yapılan ve geçerli olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası da, “olağanüstü tasarruf” niteliğinde ve önemli işlerden olduğundan tüm paydaşların birlikte dava açması veya açılan davaya muvafakat vermesi, vermedikleri takdirde ise davaya katılmalarının sağlanması zorunludur.
27. Tüm bu maddî ve hukukî olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde; asıl davanın davacısı/birleşen davanın davalısı arsa sahibi … ile davalı/birleşen davada davacı yüklenici … arasında düzenlenen 13.07.2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 809 ada 1287 nolu parselde arsa sahibinin ¼ arsa payına sahip olduğu, … dışında başka paydaşların da taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunduğu anlaşılmaktadır.
28. Yukarıda açıklanan kurallar çerçevesinde ve TMK’nın 692. maddesi gereğince paylı mülkiyete konu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için tüm ortakların veya müşterek paydaşların katılımıyla yapılması zorunlu olduğu gibi sözleşmenin feshinin de tüm paydaşlar tarafından talep edilmesi gerekir.
29. Bu nedenle mahkemece sözleşme konusu taşınmazda arsa sahibi … dışında başka paydaşlar olup olmadığı ve varsa bu şahıslarla yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi bulunup bulunmadığı araştırılmalı, yüklenicinin diğer paydaş ve arsa sahipleri ile sözleşme imzalamadığının saptanması durumunda, taraflar arasında düzenlenen 13.07.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olacağı ve sözleşmenin feshi talebinin aynı zamanda geçersizliğin tespitini de kapsadığı gözetilerek asıl ve birleşen davada sonucuna uygun olarak olumlu ya olumsuz bir karar verilmeli; yüklenicinin dava dışı diğer paydaş ve arsa sahipleri ile sözleşme imzaladığının tespit edilmesi hâlinde ise asıl davanın davacısı-birleşen davanın davalısı arsa sahibine sözleşmenin feshi davasına dava dışı arsa sahiplerinin muvafakat vermelerini sağlaması için süre verilmeli, diğer paydaş ve arsa sahiplerinden onay alınmalı, dava dışı paydaşlardan muvafakatname alınamaz ise taraf teşkilinin sağlanması amacıyla asıl dava ile birleştirilerek birlikte görülmek üzere diğer arsa sahibi paydaşlar aleyhine dava açılması için süre verilmeli ve taraf teşkili tamamlandıktan sonra işin esası incelenmelidir.
30. Netice itibariyle taraf teşkili sağlanmadan ve tüm paydaşların onayı alınmadan yapılan keşif sonucu hazırlanan bilirkişi kurulu raporuna göre yüklenicinin sözleşmeye uygun olarak edimlerini ifa etmediği gerekçesiyle asıl davada sözleşmenin geriye etkili feshi ile gecikme tazminatının tahsiline, birleşen davanın da reddine karar verilmesi isabetli ve yerinde değildir.
31. Hâl böyle olunca; tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki belge ve delillere, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi doğru olmamıştır.
32. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ: Açıklanan nedenlerle; Asıl davanın davalısı/birleşen davanın davacısı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.10.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.