Arsa sahiplerinin yapım aşamasında yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere pay devri, inşaata finansman sağlayabilmesi için yükleniciye verilmiş avans niteliğindedir. Sözleşme gereği yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiği için korunamayacak iken sözleşme gereği arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları ise muhafaza edilecektir.
1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir. 2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacılar İstemi: 4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; arsa sahibi müvekkilleri ile yüklenici … İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti. arasında Ankara ili, … ilçesi, … mevkiinde 46259 ada 1 parselde kayıtlı taşınmazla ilgili olarak 11.07.2001 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, ancak yüklenicinin sözleşme gereğince edimlerini yerine getirmediğini, bu durumun Sincan 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/262 D. iş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporuyla da tespit edildiğini, inşaatın 13.08.2003 tarihine kadar bitirilmesi gerekirken, %4,25 seviyesine getirildiğini, bu nedenle müvekkilleri tarafından 25.10.2007 tarihli ihtarname ile sözleşmenin tek taraflı ve haklı olarak feshedildiğini, yüklenicinin sözleşme gereği edimlerini tam olarak yerine getirdiği takdirde payına düşecek olan dairelerden üç tanesini üçüncü kişilere devrettiğini, davalının da C blok 11 nolu bağımsız bölümü bu şekilde devraldığını, yüklenicinin hak etmediği daireleri üçüncü kişilere sattığını ileri sürerek davalı adına kayıtlı bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptali ile müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı: 5. Davalı usulüne uygun davetiye tebliğine rağmen davaya cevap vermemiş, yargılama aşamasında ise davalı vekili davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Birinci Kararı: 6. Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.05.2009 tarihli ve 2007/463 E., 2009/218 K. sayılı kararı ile; davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici şirket arasında 11.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı, sözleşmede öngörülen süre içerisinde inşaatın bitirilememesi üzerine davacılar tarafından tespit yaptırıldığı ve düzenlenen bilirkişi raporuna göre inşaatın gerçekleşme oranının %4,25 olduğu, davacıların 25.10.2007 tarihli ihtarname ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshettikleri, 27.02.2009 tarihli keşif sonrasında alınan bilirkişi raporunda ise, inşaatın ancak %6’lık kısmının tamamlandığının belirlendiği, taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirlenen tarihte inşaatın bitirilememesi nedeniyle, yüklenicinin daireleri hakedişinin ve üçüncü kişilere satma hakkının bulunmadığı, yüklenici şirket tarafından hak edilmediği hâlde davaya konu C blok 11 numaralı bağımsız bölümün davalıya satıldığı gerekçesiyle davanın kabulü ile C blok 11 numaralı bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Özel Dairenin Birinci Bozma Kararı: 7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 26.03.2012 tarihli ve 2012/1490 E., 2012/1910 K. sayılı kararı ile; “…Dava dilekçesi ekinde sunulan 25.10.2007 tarihli ihtarname ile arsa sahiplerinin yüklenici şirketle aralarında akdedilen 11.07.2001 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshettikleri anlaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri aynı zamanda tapuda pay devrini de içerdiğinden sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğu gibi feshi için de taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararının varlığı zorunludur. Tek taraflı irade beyanı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi mümkün olmadığından öncelikle yüklenici şirket aleyhine sözleşmenin feshi için ayrıca dava açılarak bu dava ile birleştirilmesi sağlanmalı, sözleşme mahkeme kararı ile feshedildiği takdirde feshin sonucuna göre yüklenicinin üçüncü kişiye devrettiği bağımsız bölümle ilgili olarak açılan tapu iptâli ve tescil davası değerlendirilerek sonucuna uygun bir karar verilmelidir. Bu husus nazara alınmayarak eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir,…” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin İkinci Kararı: 9. Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.11.2013 tarihli ve 2012/109 E., 2013/341 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, davacıların, adına tebligat yapılamayan davalı Bahri Balcıoğlu hakkındaki davasından feragat ettikleri, Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01.10.2009 tarihli ve 2008/579 E., 2009/454 K. sayılı dosyası incelendiğinde; davacı arsa sahipleri tarafından yüklenici aleyhine kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi için dava açıldığı, yargılama sonucunda davanın kabul edilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiği, kararın 09.04.2012 tarihinde kesinleştiği, yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun olarak ifa etmediği, sözleşmeye göre arsa sahiplerine verilecek olan C bloktaki inşaatın henüz %6 seviyesinde olduğu, bu nedenle yüklenici ile davacı arsa sahipleri arasında imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verildiğinin anlaşıldığı gerekçesiyle davalı Bahri Balcıoğlu hakkında açılan davanın feragat nedeniyle reddine, davalı … yönünden açılan davanın kabulü ile C blok 11 numaralı bağımsız bölümün davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Özel Dairenin İkinci Bozma Kararı: 10. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
11. Yargıtay (Kapatılan) 23. Hukuk Dairesinin 20.04.2015 tarihli ve 2014/5617 E., 2015/2716 K. sayılı kararı ile; “…Dava, arsa sahibi davacılar ile dava dışı şirket arasında imzalanan sözleşme kapsamındaki edimlerin yüklenici tarafından ifa edilmemesi ve sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle sözleşmede üçüncü kişi konumundaki davalıya yapılan satışın haksız olduğu iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Anılan sözleşmenin Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 01.10.2009 tarih ve 2008/579 E., 2009/454 K. sayılı kararla feshedildiği ve bu kararın 09.04.2012 tarihinde kesinleştiği üzerindeki şerhten anlaşılmaktadır. Davalı …, uyuşmazlık konusu bölümü arsa sahiplerinden …’dan aldığını savunmuştur. Dosyada bulunan resmi akit tablosuna göre 06.09.2002 tarihinde yapılan satışın, … adına vekili … tarafından gerçekleştirildiği görülmektedir. Ne var ki, mahkemece, dava konusu bölümün sözleşmeyle hangi tarafa bırakıldığı, gerçekte kimin tarafından satıldığı ve bedelinin kime ödendiği hususları araştırılmamıştır. Yapılacak araştırma sonucunda C Blok 11 no’lu bağımsız bölümün kayıtlarda görüldüğü gibi, gerçekte adı geçen arsa sahibi tarafından satılmış olduğunun anlaşılması halinde davanın reddinin gerekeceği açıktır. HMK’nın 27/2-c maddesi uyarınca mahkemenin, açıklamaları dikkate alarak değerlendirmesi ve kararların somut ve açık olarak gerekçelendirilmesi zorunlu olup, davalı yönünden savunmanın değerlendirilip, karşılanmasını istemek hukuki dinlenilme hakkı kapsamındadır. Bu itibarla, yetersiz incelemeye dayalı hüküm tesisi usul ve Yasa’ya aykırı görülmüş, kararın bozulması gerekmiştir,…’’ gerekçesiyle karar bozulmuştur.
İlk Derece Mahkemesinin Üçüncü Kararı: 12. Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.11.2017 tarihli ve 2015/282 E., 2017/329 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, yükleniciden daire satın alan üçüncü kişilerin ancak yüklenicinin edimini yerine getirip daireye hak kazanması hâlinde mülkiyeti edinebilecekleri, arsa sahiplerinin yapım aşamasında yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği kişilere pay devrinin inşaata finansman sağlayabilmesi için yükleniciye verilmiş avans niteliğinde olduğu ve yükleniciye isabet eden daireleri satın alan üçüncü kişilerin de binanın yapım hâlinde olduğunu ve yüklenici edimini ifa ettiği takdirde hak sahibi olacaklarını bildikleri, sözleşme gereğince arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin haklarının korunacağı, yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin haklarının ise sözleşme geriye etkili olarak feshedildiği için korunmayacağı, 11.07.2017 tarihinde yapılan keşifte hazır bulundurulan bilirkişilerce düzenlenen 06.09.2017 tarihli raporda, davalı …’e satış yapan … isimli kişinin yüklenici şirket nam ve hesabına iş yapan kişi olduğu, …’nın arsa sahibi adına değil yüklenici adına dava konusu taşınmazı davalıya devrettiğinin belirtildiği, keşif sırasında dinlenen tanıklar … ve …’ın beyanlarından da anlaşılacağı üzere, dava konusu bağımsız bölümün yüklenici şirkete isabet eden bağımsız bölüm olduğu, davalı …’in kardeşi …’in, yüklenici şirketten taşeron olarak yaptığı işe karşılık verildiği ve tapusunun davalı … adına devredildiği, satış işlemini yapan …’nın yüklenici şirketi temsilen hareket ettiği, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan davalı …’in hak sahibi olabilmesinin, yüklenicinin bu sözleşmeden doğan edimlerini tamamen yerine getirmiş olması koşuluna bağlı olduğu, yüklenicinin edimini sözleşmeye uygun olarak ifa etmediği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olacak şekilde feshine karar verildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile C blok 11 numaralı bağımsız bölümün davalı … adına olan tapu kaydının iptali ile davacılar adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Özel Dairenin Üçüncü Bozma Kararı: 13. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
14. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 03.12.2018 tarihli ve 2018/2201 E., 2018/4791 K. sayılı kararı ile; “…Dosyada bulunan tapu kaydı ve satış akit tablosuna göre kat irtifakı sonucu davacılardan … adına kaydedilen dava konusu bağımsız bölümün 06.09.2012 gün 5889 yevmiye nolu resmi senet (taşınmaz satış akit tablosu) ile davacı arsa sahibi … vekili tarafından davalı …’e satılarak tapu kaydının davalı adına intikâl ettiği anlaşılmaktadır.
Arsa sahipleri, edimini ifa etmeyen ve temerrüde düşen yüklenici ile aralarında var olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden dönseler (fesih etseler) dahi, kendilerinin dönmeden önce üçüncü kişiye satış suretiyle devrettikleri tapu payının geri verilmesini bu kişiden talep etmeleri mümkün değildir. Çünkü satın alan kişi, tasarruf yetkisi olan arsa sahibinden bağımsız bölüm satın aldığından tescil işlemi yolsuz değildir. Tapuda devir işlemi arsa sahibince yapıldığından karine de arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümü satmış olmasıdır.
Ancak bu karinenin aksinin ispatı mümkün olup, arsa sahibi tapudaki satış akit tablosunun aksini, yani tapuda devrettiği bağımsız bölümün arsa payı karşılığı yapım sözleşmesi ya da ek sözleşme ile dava dışı yükleniciye bırakıldığı, bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından satılmış olup onun istek ve talimatıyla tapuda devrin kendisi tarafından yapıldığını yasal delillerle kanıtlayabilir. Dairemiz uygulamalarında, uygulamada tapu masrafından kurtulmak düşüncesiyle yüklenicilerin kendi adlarına intikâl yaptırmadan arsa sahibi üzerinden devir yaptırdıkları bilindiğinden arsa sahibinin resmi akit tablosunun aksini ispat külfeti kolaylaştırılarak yüklenici ile 3. kişi arasında bağımsız bölümün temlikine ilişkin adi yazılı sözleşmenin ya da yüklenicinin arsa sahibine yaptığı yazılı talimatı bulunup bunların yüklenici tarafından isticvap edilerek ya da belge tanıklarınca doğrulanması ile kanıtlanabileceği kabul edilmektedir.
Bu açıklamalardan sonra somut olaya gelince mahkemenin kabulüne göre de dava konusu bağımsız bölüm arsa sahiplerine bırakılmış olup, davacı tarafça dava konusu bağımsız bölümün dönülen sözleşme ve paylaşım gereğince dava dışı yükleniciye bırakıldığı onun talimatı ile davacı arsa sahibi … tarafından davalıya tapuda devredildiği diğer bir anlatımla karinenin aksi yasal delillerle kanıtlanamadığından, davalının dava konusu yeri arsa sahibi …’dan satın aldığı kabul edilip, davanın reddine karar verilmesi gerekir.
Mahkemece bu husus gözden kaçırılarak yanlış değerlendirme ile davanın kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür,…’’ gerekçesiyle karar oy çokluğu ile bozulmuştur.
Direnme Kararı: 15. Ankara Batı 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.02.2020 tarihli ve 2020/11 E., 2020/34 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, 11.07.2001 tarihli vekâletname ile davacı arsa sahipleri tarafından yüklenici ile dava dışı …, …, …’ye inşaat ile ilgili işlemleri yapmak üzere vekâletname verildiği, sonrasında davacı … tarafından …’ya 28.08.2002 tarihli ikinci vekâletnamenin verildiği, …’nın aynı zamanda hissedar olan … Konut Yapı Kooperatifinin de vekili olduğu, aldığı vekâletnameler uyarınca kooperatif adına A blokta yer alan bir kısım bağımsız bölümlerin satışını yaptığının anlaşıldığı, dinlenen tanıklardan …’ın, emlakçı olarak çalıştığını, …’yı yüklenici şirketin temsilcisi olarak tanıdığını, şirket adına satışlar yaptığını bildiğini ifade ettiği, tanık …’ın ise kooperatif başkanı olduğunu, …’nın yüklenici şirket adına daire satışlarını organize ettiğini belirttiği, Sosyal Güvenlik Kurumundan gelen kayıtlara göre, …’nın 15.02.2002-27.08.2004 tarihleri arasında yüklenici şirkette sigortalı olarak çalıştığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre davacı arsa sahiplerine ve yüklenici şirkete verilecek bağımsız bölümlerin hangisi olduğuna ilişkin sözleşme gereği kura yolu ile bir belirlemenin yapılmadığı, dava konusu olan 11 nolu bağımsız bölümün ise davacı … adına kayıtlı iken 14.08.2002 tarihli vekâletname ile vekil olan … tarafından 06.09.2002 tarihinde davalı …’e satıldığı, somut olayda davacı arsa sahiplerince kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzenlenmesinden hemen sonra inşaat işlerinin takibi için …’ya vekâletname verildiği, bu kişinin aynı zamanda hissedar olan kooperatiften de vekâletname aldığı, değişik tarihlerde üçüncü kişilere devirler yaptığı, inşaatın başlangıcından itibaren yüklenici şirket adına hareket ettiği anlaşılan …’nın davacı arsa sahiplerinden aldığı vekâletname ile dava konusu yeri yüklenici adına sattığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi: 16. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
17. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davalının C blok 11 nolu bağımsız bölümü arsa sahibinden mi yoksa yükleniciden mi satın aldığı, davacıların tescil talebine konu bağımsız bölümün yüklenici ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan yerlerden olduğu yönündeki iddialarını kanıtlayıp kanıtlayamadıkları, buradan varılacak sonuca göre mahkemece verilen kararın yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
18. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle konu ile ilgili kavramların ve yasal mevzuatın incelenmesinde yarar bulunmaktadır.
19. Somut olayda uygulanması gereken ve uyuşmazlığın ortaya çıktığı tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 355. maddesinde “İstisna akdi” olarak tanımlanan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) ise 470 ve devamı maddelerinde düzenlenen “Eser sözleşmesi” yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
20. Her iki tarafa karşılıklı borç yükleyen bir tür iş görme sözleşmesi olan eser sözleşmesinde “eser” ve “bedel” olmak üzere iki temel unsur vardır. Bu sözleşmelerde yüklenici, iş sahibine karşı yüklendiği özen borcu nedeniyle eseri yasa ve sözleşme hükümlerine, fen, teknik ve sanat kurallarına uygun olarak yapıp zamanında tamamlayarak teslim etmeyi, iş sahibi de bu çalışma karşılığında ivaz ödemeyi üstlenmektedir.
21. Bu noktada eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” başka bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ile ilgili açıklama yapılmasında fayda vardır.
22. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli karma bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla yüklenici yönünden inşaat yapma yükümlülüğünü, arsa sahibi yönünden ise tapuda pay intikal ettirme yükümlülüğünü içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi, hem inşaat yapma hem de satış vaadi sözleşmesini bünyesinde birleştiren özel bir sözleşme türüdür.
23. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu, arsa sahibinin maliki olduğu arsa üzerine yapılacak bina inşaatıdır. Yüklenici, finansmanını sağlayarak, lüzumunda sanat, beceri ve emek sarfıyla bir bina (inşaat) meydana getirmeyi üstlenirken, arsa sahibi de buna karşılık arsa payı devri suretiyle bir bedel ödemeyi borçlanmaktadır. Bu sözleşmede ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir.
24. Hukukumuzda egemen ilke “şekil serbestisi” olup, kural olarak eser sözleşmesi herhangi bir geçerlilik şartına tabi değildir. Yasada aksi öngörülmedikçe, sözlü veya yazılı yahut resmî biçimde yapılabilir. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması zorunludur.
25. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” şeklindedir. BK’nın 213. maddesinde de (TBK m. 237) “Akdin şekli” başlığı altında; taşınmaz satımının geçerli olması için getirilen resmî senede bağlanması şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için de öngörülmüştür. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60/3. ve 89. maddelerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir.
26. Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmi şekilde yapılmaları zorunlu olup; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi yönünden taşınmaz mülkiyetinin ileride yükleniciye devrine ilişkin bir yükümlülüğü (mülkiyetin nakline yönelik vaadi) içerdiğinden, bu tür sözleşmelerin noterde re’sen düzenleme şeklinde yapılmaları geçerlilik koşuludur. Emredici kural gereği, resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.
27. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, bazı istisnaî hâllerin gerçekleşmesi durumunda, TMK’nın 2. maddesi gereğince zorunlu şekil koşuluna uygun şekilde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi de tarafları bağlayıcı nitelikte olabilmektedir. Öngörülen bu şekle uymaksızın imzalanan sözleşmelerin sonradan geçerlilik kazanması için ya tapuda pay devrinin yapılmış olması ya da ifanın tamamlanmış olması gerekir. Yine, şekil bakımından geçersiz olan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre yapılan karşılıklı ve kısmî ifada da tarafların yaptıkları sözleşme ile bağlı oldukları kabul edilmelidir.
28. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tapulu taşınmazın veya tapulu taşınmaz payının devrini içermesi nedeniyle tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraf iradelerinin fesih konusunda uyuşması gerekir veya mahkeme kararı ile fesih mümkündür. Taraf iradeleri fesih konusunda uyuşmamış ise, mutlaka hâkim kararı gereklidir.
29. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir”.
30. Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede; “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.
31. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Söz konusu kişinin gerçekten iyi niyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def’î değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re’sen nazara alınacağı gerek 08.11.1991 tarihli ve 1990/4 E. 1991/3 K. sayılı İnançları Birleştirme Kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiş, benimsenen bu ilke Hukuk Genel Kurulunun 23.05.2001 tarihli ve 2001/1-422 E., 2001/434 K. sayılı kararında da kapsamlı olarak açıklanmıştır.
32. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan yüklenicinin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını, BK’nın 364. maddesi hükmü doğrultusunda, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep hakkı doğar. Ancak taraflar yasa hükmünün aksine, arsa payının devrine ilişkin özel koşullar kararlaştırabilir. Örneğin, üzerinde inşaat yapılacak arsanın yükleniciye verilmesi öngörülen payının, peşinen devri kabul edilebileceği gibi, yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümlerin kat irtifaklı arsa paylarının, inşaatın belirli aşamalarında devri de kararlaştırılabilir. İnşaatın tamamlanmasından önce yükleniciye pay devri yapılması, inşaat yapımı sırasında yükleniciye gerekli olan sermayenin sağlanarak işin bir an önce bitirilmesi amacını gütmektedir. Peşinen tapuda yapılan bu pay devri bir nevi avans niteliğindedir.
33. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimler içerdiğinden, yüklenicinin peşinen kendisine devredilen tapuya hak kazanabilmesi için sözleşmede açık bir hüküm bulunmadıkça kendi edimini yüklendiği özen borcu uyarınca kanuna, sözleşme hükümlerine fen ve sanat kurallarına uygun olarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Eş söyleyişle yüklenici edimini tam olarak yerine getirdiğinde, kendi adına düşen bağımsız bölümlerin tescilini isteyebilecektir. Yükleniciden pay satın alan üçüncü kişiler de yüklenicinin halefi olduklarından ancak, yüklenici edimi tam olarak yerine getirip tapuyu almaya hak kazandığı takdirde hak sahibi olacaklardır. Nitekim yüklenici edimini yerine getirmediği takdirde arsa sahibine sözleşmenin feshi ile devredilen tapunun iptalini isteme hakkı doğmaktadır. Zira ani edimli türden olan eser sözleşmeleri kural olarak geriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli ve 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararında da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin kendi kusuruyla işi muayyen bir zamanda bitirmeyerek temerrüde düşmesi hâlinde, uyuşmazlığın kural olarak mülga BK’nın 106-108. maddeleri gereğince çözümlenmesi gerektiği, ancak olayın niteliği ve özelliği haklı gösteriyorsa TMK’nın 2. maddesi uyarınca sözleşmenin feshinin ileriye etkili sonuç doğuracağına karar vermek gerektiği belirtilmiştir.
34. İnşaatın kısa sürede tamamlanması amacıyla inşaatın başında bu sözleşme uyarınca tapuda devir yapılmasına rağmen, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmeden dönüldüğünde artık tapuda yapılan devrin sebebi ortadan kalkacak ve kayıt yolsuz tescile dönüşecektir. Avans niteliğindeki bu paylar, yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi tarafından geri istenebilir ve yüklenici ile bağımsız bölüm almak üzere sözleşme yapan üçüncü kişiler, tapuda yapılan devre rağmen bu payları arsa sahibine iade etmek zorundadır. Bu durumda üçüncü kişiler için TMK’nın 1023. maddesi uygulanamaz. Zira üçüncü kişiler yüklenicinin halefidir. Bu sözleşmenin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden yapıldığını, yüklenici inşaatı tamamladığında bağımsız bölümü alabileceğini bilirler veya bilmeleri gerekir. Bu sebeple TMK’nın 1023. maddesi hükmünün uygulanması için aranan iyi niyet şartı, üçüncü kişi açısından gerçekleşmez. Anayasa Mahkemesi 2014/12321 başvuru numaralı ve 20.07.2017 tarihli kararında da, bu durumda yükleniciden tapuda devir suretiyle pay alan üçüncü kişilerin mülkiyet haklarının ihlâl edilmediğine karar vermiştir.
35. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 08.04.2021 tarihli ve 2017/(23)15-1612 E., 2021/441 K.; 24.06.2021 tarihli ve 2017/(23)15-2930 E., 2021/831 K.; 23.12.2021 tarihli ve 2018/(23)6-1057 E., 2021/1756 K.; 08.02.2022 tarihli ve 2021/(15)6-843 E., 2022/80 K., 17.05.2022 tarihli ve 2017/(23)6-1817 E., 2022/643 K. sayılı kararlarında da aynı hususlara değinilmiştir.
36. Tüm bu açıklanan maddi ve hukukî olgular ışığında somut olay değerlendirildiğinde, davacı arsa sahipleri ile dava dışı yüklenici şirket arasında Ankara ili, … ilçesi, … mevkiinde, tamamı 22556 m2 olan 46259 ada 1 nolu parselin kendi hisselerine isabet eden 6054 m2’lik kısmı üzerine bina yapılması için Ankara 29. Noterliğinin 11.07.2001 tarihli ve 10554 yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşmede yapılacak inşaatta bağımsız bölümlerden %35’inin arsa sahiplerine, geri kalan kısmın ise yükleniciye ait olacağı kararlaştırılmıştır.
37. Sözleşmenin 10. maddesine göre, inşaatın kabasının bitiminde yüklenici hissesinin %30’u, ince işlerin bitiminde %50’si, çevre düzenlemesi yapılarak iskânın alımında ise kalan %20’sinin tapusunun verileceği kararlaştırılmıştır.
38. Davacı arsa sahipleri tarafından 11.07.2001 tarihli ve 10555 yevmiye nolu vekâletname ile yüklenici şirket … İnş. San. Tic. Ltd. Şti. ile dava dışı …, …, …’ye inşaat ile ilgili işlemleri yapmak üzere vekâletname verildiği, sonrasında davacı … tarafından …, … ve yüklenici şirkete taşınmaz satışını da içeren 28.08.2002 tarihli ikinci bir vekâletnamenin verildiği görülmektedir
39. Dosya içerisinde yer alan ve tapu sicil müdürlünce düzenlenen 06.09.2002 tarihli 5889 yevmiye nolu resmi senet incelendiğinde, dava konusu C blok 11 nolu bağımsız bölümün davacı …’a vekâleten … tarafından davalı …’e satıldığı anlaşılmaktadır.
40. Öte yandan Sincan 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 01.10.2009 tarihli ve 2008/579 E., 2009/454 K. sayılı dosyasında; davacı arsa sahipleri tarafından yüklenici şirket aleyhine kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davası açılmış, yapılan yargılama sonucunda davanın kabulü ile kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine karar verilmiş ve karar 09.04.2012 tarihinde kesinleşmiştir.
41. Az yukarıda da açıklandığı üzere yükleniciden daire satın alan üçüncü kişiler, yüklenici edimini tam ve eksiksiz olarak yerine getirmesi hâlinde yüklenicinin halefi olarak mülkiyete hak kazanabilecek olup, arsa sahiplerinin yapım aşamasında yükleniciye veya yüklenicinin göstereceği üçüncü kişilere pay devri, inşaata finansman sağlayabilmesi için yükleniciye verilmiş avans niteliğindedir. Yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri satın alan kişilerin de inşaatın yapım aşamasında olduğunu, yüklenicinin edimini ifa etmesi hâlinde hak sahibi olacaklarını bildiklerinin kabulü gerekir. Sözleşme gereği yükleniciye isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları, sözleşme geriye etkili olarak feshedildiği için korunamayacak iken sözleşme gereği arsa sahiplerine isabet eden bağımsız bölümleri arsa sahiplerinden satın alan üçüncü kişilerin hakları ise muhafaza edilecektir.
42. Eldeki uyuşmazlıkta olduğu gibi tapuda devir işlemi arsa sahibi tarafından yapıldığından, mevcut karine de arsa sahibinin kendisine ait bağımsız bölümü sattığı yönündedir. Ancak bu karinenin aksinin ispatı mümkün olup, arsa sahibi tapuda devrettiği bağımsız bölümün dava dışı yükleniciye bırakıldığını, bu bağımsız bölümün yüklenici tarafından satıldığını, onun istek ve talimatıyla tapuda devrin kendisi tarafından yapıldığını kanıtlayabilir.
43. Somut olayda, dava konusu C blok 11 nolu bağımsız bölüm davacı …’a vekâleten dava dışı … tarafından davalıya satılmış olup, aynı satış senedinde vekil …’nın dava dışı … Konut Yapı Kooperatifi’ne vekâleten de kooperatif adına kayıtlı A blok 37 nolu bağımsız bölümü de dava dışı üçüncü kişiye sattığı görülmektedir.
44. Sosyal Güvenlik Kurumundan gelen yazı cevabına göre vekil …’nın 15.02.2002-27.08.2004 tarihleri arasında yüklenici şirkette sigortalı olarak çalıştığı, aynı zamanda taşınmazda hissedar olan … Konut Yapı Kooperatifi’nin de vekili olduğu ve aldığı vekâletnamelerle kooperatif adına kayıtlı A Blok 11-28-25-43-31-7-15 nolu bağımsız bölümlerin satışını yaptığı anlaşılmaktadır.
45. Mahkemece 11.07.2017 tarihinde yapılan keşif sırasında dinlenen tanıklardan … beyanında, emlakçılık işi yaptığını, vekil …’nın yüklenici şirkete isabet eden bağımsız bölümleri yüklenici şirket adına sattığını bildiğini, tanık … ise beyanında, kooperatif başkanı olduğunu, vekil …’nın yüklenici şirketin işlerini takip ettiğini, C blok 11 nolu bağımsız bölümün davalının kardeşinin inşaatta taşeron olarak yaptığı işlere karşılık davalıya devredildiğini, dava konusu bağımsız bölümün yüklenici şirkete isabet eden bağımsız bölüm olduğunu ifade etmiştir.
46. Dosya içerisinde yer alan delillerin değerlendirilmesi sonucunda, dava dışı vekil …’nın, inşaatın başlangıcından itibaren yüklenici şirket adına hareket ettiği, dava konusu bağımsız bölümün de yükleniciye isabet eden dairelerden olup arsa sahibi davacıdan aldığı vekâletname ile C blok 11 nolu bağımsız bölümü yüklenici adına davalıya sattığının kabulü gerekmektedir. Bu durumda mahkemece, arsa sahipleri tarafından tapuda devredilen bağımsız bölümün, dava dışı yükleniciye bırakılan yerlerden olduğunun kabulüne ilişkin verilen direnme kararı yerindedir.
47. Diğer taraftan dava tarihi 26.11.2007 olduğu hâlde, direnmeye ilişkin gerekçeli karar başlığında 25.06.2012 olarak gösterilmiş ise de; bu yanlışlık, mahallinde düzeltilebilir maddi hata niteliğinde bulunduğundan bozma nedeni yapılmamıştır.
48. Hâl böyle olunca, mahkemece usul ve yasaya uygun olarak verilen direnme kararı açıklanan gerekçelerle onanmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının ONANMASINA,
Harç peşin alındığından harç alınmasın yer olmadığın,
6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.12.2022 tarihinde oy birliği ile karar verildi.