ÖZET: Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.
Taraflar arasındaki davanın yapılan yargılaması sonunda kurulan 14/05/2019 günlü hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davacı … vekili … tarafından istenilmekle, tayin olunan 12/11/2019 günü için yapılan tebligat üzerine, temyiz eden … vekili…. ile davacı … ve vekili Av. …, karşı taraftan davalı … ile vekili Av. … geldi, başka gelen olmadı, açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, gelenin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Daha sonra dosya içindeki tüm belgeler incelenip, gereği düşünüldü:
KARAR Dava dilekçesinde, kat irtifakı tesis edilmiş binanın zeminde bulunan mevcut dükkanları 1978 yılında ana yapının bağımsız bölümlerine (dairelere) isabet eden arsa paylarının değerleri ile orantılı olmadığından düşük olduğunu ayrıca davacıların, 1999 tarihinde tüm taraflara ait dükkanların arkasında bulunan bahçenin …. Belediyesine tadilat projesi verilmek suretiyle vaziyet planında gösterildiği ve bahçeyi ticari alana çevirerek dükkanlarına kattıkları, davalının ise aynı tadilat projesine istinaden merdiven boşluğunu dükkana çevirmek suretiyle kullandığını, kat mülkiyeti kanununa göre arsa paylarının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu, bulunduğu kat, iş yeri yada mesken oluşu manzarası gibi değer arttırıcı ve azaltıcı tüm niteliklerin bilirkişiler marifetiyle incelenmesi suretiyle düzenlenmesinin gerektiği bahçe kısmına isabet eden payın dükkanların tespit edilecek payları oranında 11. ve 13. bağımsız bölüm nolu dükkanların paylarına katılması suretiyle arsa paylarının tescilinin gerektiğini bu suretle dava konusu 27 ada 17 parsel üzerinde mevcut olan binanın maliklerinin mevcut arsa paylarının ve kat irtifakı kaydının iptali ile tadilat projesinin de dikkate alınmak suretiyle yeni oluşacak arsa paylarının taraflar adına tapuya tesciline karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece 05/05/2015 tarih, 2014/1146 Esas- 2015/728 Karar sayılı ilamıyla davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacı tarafça temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12/04/2016 tarih, 2015/12620 Esas- 2016/5956 Karar sayılı ilamıyla, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün onanmasına karar verilmiştir. Davacı vekilinin karar düzeltme talebi üzerine Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 02/11/2017 tarih, 2017/1567 Esas- 2017/8776 Karar sayılı ilamıyla “aynı tarihteki kat irtifakı kurulan binalarda özellikle komşu binalarda zeminde bulunan bağımsız bölümlere (dükkanlara) yüksek, bürolara meskenlere düşük arsa payı verildiği ancak dava konusu binada tersi durumun olduğu iddia edilmekle ….. şehir merkezinde bulunan ve kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle de Malatya’nın merkezinde yer alan ve bilinen bir cadde de bulunan anataşınmazın zemin katındaki dükkanların değersiz olduğu değerlendirilemeyeceği. Dosyadaki fotoğraflardan da anlaşıldığı üzere taşınmazın merkezi yerde olduğu görülmekte olduğunu, mahkemece davadaki talepleri duraksamaya yer vermeyecek biçimde maddeler halinde açık ve ayrıntılı olarak gerekçelendirilerek hüküm kurulması gerekirken dosyadaki raporlar arasındaki çelişkilerin giderilerek özellikle kat irtifakı kurulduğu tarih itibariyle taşınmazın bulunduğu mevkide hükme esas alınan bilirkişi raporundaki tesbitlerin (bölgede kömür ardiyeleri, bisiklet kiralama alanları, büz imalathanelerinin olup olmadığı ticari alanda geri kalan bir yer olup yapılaşmanın olup olmadığı konularında) doğruluğu noktasında deliller toplanmalı, o tarih itibariyle komşu parsellerdeki dükkan ve mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzenlenmesindeki esas alınan unsurlar dikkate alınarak Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde belirtilen şartlara uygun iki rapor arasındaki çelişkilerin giderilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken ikinci bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğini, bu durumda mahkemece taşınmazın bulunduğu …..caddesinin 1978 yılı itibariyle ticari konumu özelliği o tarih itibariyle taşınmazların kat irtifakı kurulurken dükkanlara meskenlere göre fazla arsa payı verilip verilmediği hususları araştırılmalı bilirkişi heyetinden dosyadaki iki raporunda değerlendirildiği hangi nedenlerle hangi rapora uyulup hangi rapora katılınmadığı konusunda Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre de değerlendirme yapılarak gerekçeli arsa paylarının düzenlenmesi konusunda çelişkiyi gideren rapor alınmalı ayrıca tadilat projesine yönelik olarak dükkanların yeniden arsa payı düzenlenmesi ve tadilat projesindeki bahçenin arsa payının iptaliyle dükkanlar adına tescili yönünde de bu talebe yönelik gerekçeleriyle birlikte olumlu veya olumsuz bir hüküm kurulması gerekirken alınan şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden, açıklanan bu hususlar davacılar vekilinin karar düzeltme dilekçesi üzerine yeniden inceleme sonucu anlaşıldığından, Kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12/04/2016 tarih ve 2015/12620 Esas – 2016/5956 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak hükmün açıklanan gerekçelerle bozulmasına karar verilmiştir.
Mahkemece bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava anataşınmaza ait arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir.
634 sayılı Kanunun 3. maddesine göre “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.
Dosyadaki yazılara, mahkemece bozma gerekleri yerine getirilerek yapılan yargılama neticesinde bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten bu yana geçen uzun süre içerisinde arsa paylarına herhangi bir itirazlarının olmadığının tespit edilerek mahkemece davanın reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün onanmasına, temyiz isteminin duruşmalı yapılması nedeni ile Yargıtaydaki duruşma tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre takdir edilen 2.037,00.-TL vekalet ücretinin davacılar … ve …’den alınarak kendisini vekil ile temsil ettiren davalı …’e verilmesine, temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına yer olmadığına 12/11/2019 günü oy birliği ile karar verildi.