Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartının, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olması olduğu, bu hususa dayalı taleplerde mahkemece tüm deliller değerlendirilerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payı karşılaştırılıp eşitlik sağlanmaya çalışılmalı, bu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınmalıdır.
Dava ve birleşen davada arsa paylarının düzeltilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi davacı vekili, birleşen davanın davacılar vekili ile davalı … tarafından, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davacı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan 15.12.2015 gününde temyiz edenlerden davacı ve karşı davalı asil . . .. ile vekili Av…., davalı ve karşı davacı … vekili Av…. ile aleyhine temyiz olunan davalı ve karşı davacı … ve vekili Av…. geldiler. Gelen asillerin ve vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:
YA R G I T A Y K A R A R I Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı dava dilekçesinde, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı bir şekilde belirlenmediğini belirterek arsa paylarının düzeltilmesini talep etmiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 3.maddesi hükmüne göre; “kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.” Yasa gereğince; arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlanmaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır. Değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedenleriyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda, tapu müdürlüğünden mahkemeye gönderilen 31.05.2013 tarihli yazıya göre dava konusu taşınmazda 27.03.1967 tarihinde kat mülkiyetine geçildiği bildirilmiştir. Doğrudan kat mülkiyetine geçildiği bu tarihe göre bağımsız bölümlerin değerlerinin arsa payları ile orantılı olup olmadığının saptanması gerekir. Hükme esas alınan 3. bilirkişi kurulu raporunda kat mülkiyetinin tesis edildiği tarih 27.03.1966 olarak yazılmış ve bu tarihe göre değerlendirme yapıldığı belirtilmiştir. Mahkemece, öncelikle 3. bilirkişi kurulu raporunda kat mülkiyetinin tesis tarihi ile ilgili olarak maddi hata yapılıp yapılmadığı açıklığa kavuşturulmalı, eğer 1966 tarihine göre bir değerlendirme yapılmışsa kat mülkiyetinin kurulduğu tarih olan 27.03.1967 tarihine göre bir değerlendirme yapılması yönünde ek rapor alınması gerektiğinin düşünülmemesi,
Mahkemece dava konusu taşınmazla ilgili onaylı mimarı proje ve varsa tadilat projeleri belediye başkanlığından sorulup dosyaya getirtilmeden sadece tapu müdürlüğünden gelen projeler ile yetinilerek eksik incelemeyle hüküm kurulmuş olması,
bilirkişi kurulu raporunda bağımsız bölümlerin yeniden düzenlenen arsa paylarının toplamı paydaya eşit olmadığı (3039/3040) halde hükme esas alınarak 1 payın açıkta bırakılmış olması,
Doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı ve davacı yararına takdir edilen 1.100,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı tarafa, davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 15.12.2015 gününde oybirliğiyle karar verildi.