Yargıtay uygulamalarına göre, dikkate alınması gereken özel bir neden veya yanlış bulunmadığı takdirde ciddi istatistiki bilgilere dayandığı bilinen Tarım Müdürlüğü ortalama verilerinin (dekar başına verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatı) değerlendirmeye esas alınması gerekir.
Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: K: Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu yeterli değildir. Şöyle ki;
1- 2942 Sayılı Yasanın (4650 Sayılı Yasayla değişik) 11. maddesinin (f) bendi uyarınca arazi niteliğindeki taşınmaz malın kamulaştırma (değerlendirme) tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir üzerinden bilimsel yöntemle kamulaştırma bedeli tespit edilir. Sulu tarım arazisi niteliğindeki 24400 m2 yüzölçümlü dava konusu taşınmaz üzerinde, tamamına kapama bahçe niteliği verecek yaş ve sayıda kayısı ağaçlarının bulunup bulunmadığı açıkça belirtilmeden, bu bağlamda normal aralıklarla bir dekara kaç ağaç düştüğü İlçe Tarım Müdürlüğünden sorulup saptanmadan; taşınmazın tamamını kapama kayısı bahçesi olarak değerlendirip dekara 10 ağaç üzerinden hesaplama yapıp buna göre değer belirleyen eksik incelemeye dayalı ve denetime elverişsiz bulunan bilirkişi raporuna itibarla hüküm kurulması,
2- İl Tarım Müdürlüğünden getirtilen veri cetvelinde kayısı ürününün ortalama verimi 75 kg/ağaç olup, değerlendirmede bu verimin esas alınması gerekirken, resmi veri göz ardı edilerek 80 kg/ağaç üzerinden hesaplama yapılması,
3- Taşınmazın 3137,59 m2’lik bölümünde (bina ve tesis yapmamak, ağaç dikmemek kaydıyla) davacı idare lehine daimi irtifak hakkı kurulmuş olup, irtifaklı alanın içerisinde kaldığı tespit edilen 15-20 yaşlarındaki 36 kayısı ağacının boru hattının geçirilmesi çalışmaları nedeni ile kesilip kaldırılacağı ve yerine yeniden ağaç dikilemeyeceği cihetle; Yargıtay uygulamalarında benimsenen kaim değer yöntemine göre, irtifak hakkının kurulduğu alan önce kapama kayısı bahçesi olarak değerlendirilmeli, daha sonra açık tarım arazisi olarak çevrede yetiştirilmesi mutat olan ürünlere göre saptanan net gelirine (sulu tarım arazisi niteliğine uygun) % 5 oranında kapitalizasyon faizi uygulanmak suretiyle ağaçsız değeri bulunmalı, bu iki değer arasındaki fark ağaçların kaim değeri olacağından; enkaz bedeli de düşüldükten sonra kalan değere hükmedilmelidir. Şu halde açıklanan bu kaim değer belirleme yöntemine uyulmadan ve taşınmazın değerinin saptanmasında esas alınan kapitalizasyon faiz oranının kapama bahçe ya da açık tarım arazisi olmasına göre değişmeyeceği düşünülmeden kayısı bahçesi için % 5, açık tarım arazisi için % 6 alınması suretiyle ağaç bedeli hesabında yüksek değere ulaşan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,
4- 2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin son fıkrası uyarınca ve Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre; kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı kurulmasında, bu kamulaştırma nedeniyle taşınmaz malda oluşacak değer düşüklüğü oranının (dolayısıyla kamulaştırma bedelinin) tespitinde, taşınmaz malın cinsi (arsa veya arazi olması) ve yüzölçümü ile irtifak hakkının kurulduğu alanın yüzölçümü, irtifakın niteliği (akaryakıt boru hattı, elektrik enerjisi nakil hattı vb.) ve konumu göz önünde bulundurulur. Buna göre hesaplanacak değer düşüklüğü oranı, (Yöntemince kanıtlanmış önemli ve özel bir durum söz konusu olmadıkça) taşınmaz malda irtifak hakkının kurulduğu alanın mülkiyet değerinin arazilerde % 35’inden, arsalarda % 50’sinden fazla olamaz. Somut olayda, davalı adına kayıtlı olan -değerlendirme tarihi itibariyle- arazi niteliğindeki 24400 m2 yüzölçümlü taşınmazın 3137,59 m2’lik kısmında davacı idare lehine irtifak hakkı kurulmuş bulunduğuna göre, bu taşınmaz malda irtifak hakkı kurulması nedeniyle oluşacak değer düşüklüğü oranının % 4,5 olması gerektiğinin düşünülmemesi,
5- Yargıtay uygulamalarına göre, dikkate alınması gereken özel bir neden veya yanlış bulunmadığı takdirde ciddi istatistiki bilgilere dayandığı bilinen Tarım Müdürlüğü ortalama verilerinin (dekar başına verim, üretim gideri ve toptan satış fiyatı) değerlendirmeye esas alınması gerekir. Şu kadar ki, üretim giderlerinin içerisine tarla kirası, masrafların faiz karşılığı ve genel idari giderler dahil edilmemelidir.
Somut olayda ise, bilirkişi raporunda, resmi veri listesindeki üretim giderlerini oluşturan unsurlar arasında yer alan masrafların faiz karşılığı ve genel idari giderler düşülmeden hesaplama yapılmıştır. Böylece, üretim giderlerini yüksek almak suretiyle taşınmazın net gelirini düşük bulan bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması,
6- Dava konusu taşınmazın tapu kaydında T: C. Ziraat Bankası lehine mevcut rehin hakkının bedele yansıtılmamış olması,
Doğru görülmemiştir. Mahkemece, yukarıda değinilen hususlar eksiksiz yerine getirilmeli, bu bağlamda bilirkişi kurulundan bozma gereklerine uygun ve denetlemeye elverişli ek rapor alınmalı, oluşacak sonuç doğrultusunda hüküm kurulmalıdır.
SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 30.5.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.