Resmi şekilde düzenlenmeyen mülkiyetin devrine ilişkin harici satış sözleşmesine istinaden tarafların, aldıklarını karşılıklı olarak iade etmeleri gerekir.
Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; A. 3. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın kısmen kabulüne dair verilen 4.6.1991 gün ve 1989/971 E:, 1991/484 K: sayılı kararın incelenmesi taraf vekilleri tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 24.3.1992 gün ve 1991/15759 E:, 1992/5812 K: sayılı ilamı ile; (.. Dava konusu taşınmazın bir bölümü davalıların murisi adına kadastroca 30 parsel olarak tapuya tescil edildikten sonra muris tarafından 25.12.1973 tarihli muhtar ve ihtiyar kurulu tarafından onaylanmış mühürlü senetle haricen davacıya satılmış ve zilyetliği devredilmiştir. Davacı dava dilekçesinde bu senede rağmen mirasçılar tarafından mülkiyetin nakledilmediğini ileri sürerek satışın geçerli sayılmasını ve buna göre taşınmazın dava konusu olan bölümünün adına tapuya tescilini, bu olmadığı takdirde satılan kısmın dava tarihindeki değerinin tahsili ile kendisine verilmesini istemiştir. Mahkemece harici satışın geçerli olmadığı görüşünden hareketle iptal ve tescile ilişkin davanın reddine ancak bu yere dikilen ağaçların bedeli ile arazi bedeli toplamı olan 140.970.000 liranın haksız zenginleşme sebebiyle davalılardan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Hüküm hem davacı hem de davalılar tarafından temyiz edilmiştir. Davacı taraf harici satışın teslimle koşullarının tamamlandığını ileri sürmek suretiyle tescile karar verilmesi gerektiğini, bu bakımdan hükmün bozulmasını istediğini bildirmiş, davalılar ise harici satışın geçersiz olduğunu, bu sebeple iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesinde yasaya aykırı bir yön bulunmadığını ancak geçerli sözleşmeye dayalı olarak istenilen tazminatın yerinde bulunmadığını ve hükmün tazminat ödenmesine ilişkin bölümünün yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek hükmün bu yönden bozulmasını istemişlerdir. Gerçekten de haricen satış tarihinde taşınmaz davalıların murisi adına 30 parsel olarak tapuda kayıtlı bulunmaktadır. Harici satışı gösteren belgede davalıların murisinin mührü bulunmaktadır. Bu işaret, iki tanık ve ihtiyar kurulu üyelerince onaylanmış bulunmaktadır. Senet, HUMK:’nun 297. maddesine uygun bulunmaktadır. Ne var ki MK:’nun 634. maddesi hükmüne göre, tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için yapılacak sözleşmenin resmi şekilde yapılması gerekir. Bu yön MK:’nun 642. maddesinde de geçerli bir hukuki sebebin varlığı şeklinde ifade edilmiş bulunmaktadır. Tapu Kanununun 26., Borçlar Kanununun 213 ve Medeni Kanunun 634. maddesi hükümlerine göre resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri geçerli sayılmaz. Böyle bir akit Borçlar Kanununun 11/II. maddesine de aykırıdır. O itibarla, tapulu olan bu gayrimenkulün böyle bir harici satışa dayanılarak alıcı adına tescili istenemez. Bu bakımdan, mahkemece gösterilen gerekçe tapu iptal ve tescil davasının reddine ilişkin bölüm bakımından yerinde bulunmaktadır. Bu yöne ilişkin davacının temyiz itirazlarının REDDİNE, tazminat olarak ödenen bedele gelince; 10.7.1940 tarih, 2/77 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre geçersiz akitlerde akdin geçersizliği sebebiyle ödenecek bedel tarafların verdiği bedeldir. Olayımızda davacının verdiği satış bedelidir. Bu İçtihadı Birleştirme Kararı halen yürürlükte bulunduğuna göre davacı ancak verdiğini geri isteyebilir. Ve verdiği bedel ödeninceye kadar da MK:’nun 908. maddesi hükmüne göre taşınmazdan istifade edebilir. Başka anlatımla, davacı bedel ödeninceye kadar hapis hakkına sahip bulunmaktadır. Ancak bu bedel kanımızca 25.12.1973 tarihli senedin ikinci kısmında gösterilen bedel olmak icap eder. Her ne kadar davacı harici satış için 78.000 lira ödemiş ise de davalıların murisi senedin ikinci kısmında taşınmazın tescilinin istenmesi halinde tescil için bütün şartları yerine getireceğini, aksi halde kendisi ile mirasçılarının arazinin imar bedelini ve ayrıca almış olduğu paranın üç katını vereceğini belirtmiştir. Taraflar arasında yapılan bu anlaşma şekline göre bedelin ödenmesine ilişkin bu kısım bir ceza şartı olmayıp ödenecek tazminat miktarını göstermektedir. Bu yön mukavele ile tespit edilmiş bulunmaktadır. Her ne kadar haricen satılan taşınmazın ifanın yerine getirilmemiş olması halinde dava tarihindeki kaim değerinin düşünülmesi hak ve adalet ölçüleri bakımından ileri sürülebilirse de taraflar ödenecek tazminat miktarını sözleşme ile belirtmiş olduklarından bu yönün nazara alınması mümkün olmamıştır. O itibarla akitten dönülmesi sebebiyle davalıların ödeyeceği miktar arazi üzerinde meydana getirilen ağaçların bedeli ile harici satış bedeli olan 78.000 liranın üç katı toplamıdır. Mahkemece, sadece bu ölçüler gözönünde tutulmak suretiyle tazminata hükmedilmesi gerekirken değişik ekonomik değerler gözönünde tutulmak suretiyle satılan kısmın kaim değerinin nazara alınması ve bunun haksız zenginleşme olarak kabul edilip buna göre hüküm verilmiş olması isabetsizdir..) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü : Karar: Direnme kararı yoluyla, temyiz edenin talebi de gözönüne alındığında Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, iyi niyetli zilyedin taşınmaz mal satışına ilişkin geçersiz sözleşme nedeniyle akidi satıcıdan talep edebileceği bedelin ne olması gerektiğinde toplanmaktadır.
Davacı, kadastroca davalılar miras bırakanı adına tespit edilen 30 parsel sayılı taşınmazın 5100 m.2 lik kısmını, 25.12.1973 günlü muhtar ve ihtiyar heyeti üyelerince onaylı harici senetle satın almıştır. Harici senette taraflar, alıcının satın aldığı yerin adına tescilini istediği takdirde bunun sağlanacağını, tescilin gerçekleştirilememesi durumunda ise, satıcı tarafından arazinin imar bedeli ve ayrıca harici senette gösterilen 78.000 TL. satış bedelinin üç katının alıcıya ödenmesini kararlaştırmışlardır.
Hemen belirtmek gerekir ki, içeriği ve altında atılı imzalarına karşı çıkılmayan, tapulu gayrimenkul de mülkiyetin devrini öngören bu harici satış senedi, resmi biçimde düzenlenmediği için geçersizdir. Kural olarak, resmi biçimde yapılmayan geçersiz sözleşmeye istinaden tarafların aldıklarını karşılıklı olarak yekdiğerine iade etmeleri gerekir. Bu husus, 10.7.1940 gün, 2/77 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararının da gereğidir. Davacı da temyize konu davada, genel kurul önüne gelmemekle birlikte, tapulu taşınmazı haricen satın almaya dayalı olarak tapu iptali ve tescil ya da şuyulandırılmak suretiyle pay tahsisi isteğinde bulunması yanında, bunların olmaması halinde, çekişmeli taşınmazın rayiç değerinin kendisine ödenmesini istemiştir. Gerçekten tapulu taşınmaz malın resmi memuru önünde yapılmayan ve mülkiyet devrini öngören haricen düzenlenmiş senetler geçersiz ise de; bu tür yeri haricen satın alıp üzerinde muhtesat ve tesis yapan kişi, iyiniyetli zilyettir. MK:’nun 907. maddesinde de, bir şeye iyiniyetle zilyet bulunan kimsenin, o şeyin reddini isteyenden yapmış olduğu zaruri ve faideli giderlerin iadesini talep etme ve ödeme zamanına kadar da o şey üzerinde hapis hakkına sahip olduğu hükme bağlanmıştır. Somut olayda, taşınmazda iyiniyetli zilyet olarak bulunan davacı aleyhine kayıt malikince açılmış bir men’i müdahale davası mevcut değilse de, davacının satışı, davalı tarafından taşınmazın rayiç bedelini istemesi karşısında, artık, harici şahıs senedinden kaynaklanan kişisel hakkından vazgeçtiğinin kabulü gerektiği bir yana, davalı taraf, davacının rayiç bedel isteğine karşı çıkmış ve geçersiz sözleşmeye istinaden ancak verdiğini isteyebileceğini savunmuştur. Tarafların açıklanan bu ileri sürüşlerine göre, kendilerini temelde geçersiz olan bu harici satış sözleşmesi ile bağlı tutmak istemediklerinin ödenecek bedeli karşılığı satım konusu taşınmazın satıcıya iadesini amaçladıklarının kabulünün icap edeceği açıktır. Davacı, her ne kadar satışa konu yapılan yerin rayiç bedelini talep etmiş ve mahkemede bu istek hüküm altına alınmışsa da, iyiniyetli zilyet olarak sözleşmeden doğan kişisel haklarından vazgeçmek suretiyle satım dolayısıyla isteyebileceği tazminat, MK: 907’de gösterilen bedeldir. Bu bedelin rayiç değerden az olduğu aşikârdır. Çoğun içerisinde azın da bulunduğu ilkesi gözönüne alındığında davacının, satıcı davalı taraftan geçersiz sözleşmeye istinaden isteyebileceği bedelin, MK: 907 çerçevesinde belirlenmesi icap eder. Tespit edilecek bu bedele ayrıca harici satış senedinde gösterilen satış bedelinin ekleneceği de kuşkusuzdur.
Davacı alıcının, bu bedelleri aldıktan sonra taşınmazda tasarrufa devam etmesi halinde fuzuli şagil durumuna düşeceği de açık bir olgudur.
Bu durumda, somut olayın özellikleri gözetilmeksizin davacı lehine taşınmazın rayiç bedelinin hüküm altına alınmasına ilişkin direnme kararı doğru değildir.
O halde, usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.
Sonuç: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK:nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 17.11.1993 günü yapılan ilk görüşmede çoğunluk sağlanamadığı için 24.11.1993 gününde yapılan ikinci görüşmede bozmada oybirliği ve sebebinde oyçokluğuyla karar verildi.