Müteahhitin arsa sahibinden alacağı daireleri başkalarına devrederek yaptığı temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi TBK’nın 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz. Bu itibarla, bu tür davalarda mahkemece öncelikle, yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.
1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil, tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Muğla 1. Asliye Hukuk Mahkemesince (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi: 4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalıların murisi … ile davalı yüklenici … arasında düzenlenen 19.10.1990 tarihli arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan 702 parsel üzerindeki 4 nolu (yeni numarası 6) dubleks meskenin müvekkili tarafından kaba inşaat hâlinde yükleniciden satın alındığını, ince işlerini yaptırarak konutta fiilen oturduğunu ve 1993 yılından bu yana zilyetliğinin devam ettiğini, davalı arsa sahipleri tarafından Belediyenin imar uygulamaları, imar mevzuatı değişiklikleri ve iskan ruhsatı alınamayışı bahane edilerek tapu devrinin yapılmadığını ileri sürerek 702 parsel üzerindeki 4 nolu (yeni numarası 6) taşınmazın davalı arsa sahipleri adına olan tapu kaydının iptali ile, bu bağımsız bölüme isabet eden arsa payının müvekkili adına tesciline, bunun mümkün olmaması hâlinde ise konut değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı: 5. Davalılar …, … ve … vekilleri cevap dilekçelerinde; Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.01.2013 tarihli ve 2009/655 E., 2013/33 K. sayılı kararının somut olay bakımından kesin hüküm oluşturduğunu, öte yandan davacının yüklenici dışında diğer davalılar ile arasında hukukî ilişki bulunmadığını, aynı zamanda davacının talebi yönünden zamanaşımı süresinin dolduğunu belirterek davanın reddini savunmuşlardır.
6. Davalı … vekili; davacı tarafından ödenmesi gereken taksitlerin zamanında ödenmediğini, ekonomik zorluk içerisine giren müvekkilin inşaatı yarım vaziyette bıraktığını, dolayısıyla diğer davalılara karşı mükellefiyetlerini yerine getirmediğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı: 7. Muğla 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 13.05.2014 tarihli ve 2013/853 E., 2014/232 K. sayılı kararı ile; Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/655 E., 2013/33 K. sayılı dosyasında görülen ve davacının da o dosyadaki davacılar arasında bulunduğu davada, davanın konusu, dilekçe içeriği ve talep konularının eldeki davayla aynı olduğu ve davanın reddine karar verildiği, Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiği, kesin hüküm bulunmaması dava şartı olduğundan davanın 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 114/1-i maddesi gereğince dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı: 8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 24.03.2015 tarihli ve 2014/17440 E., 2015/3196 K. sayılı kararı ile; “…Mahkemece, kararın aynı hukuki nedenlere ve vakıalara dayalı olduğu, taraflarının ve konusunun aynı olduğu, dolayısıyla kesin hüküm oluştuğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de bu tür davalarda tapu iptali ve tescil talebi yönünden yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı olarak açılan tescil isteğinin kabulü için yüklenicinin veya onun halefi olan davacının arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi halinde şahsi hak kazanılmış olacağından önceki kararın kesin hüküm teşkil ettiğinden söz edilemez. Başka bir anlatımla, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yüklenicinin temlikine dayalı olarak açılan davalarda yapılan inşaatlar devamlılık gösterdiğinden ve her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden bu konuda açılmış iki ayrı davada önceki dava sonraki dava için kesin hüküm oluşturmaz.
Kaldı ki, iş bu dosyada tapu iptali ve tescil talebi kabul edilmediği takdirde Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/655 Esas, 2013/33 Karar sayılı dosyasından farklı olarak bedel talebi bulunmakta olup bu hususta da bir değerlendirme yapılmamıştır. Mahkemece, işin esasına girilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken kesin hüküm bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir…” gerekçesiyle karar bozulmuş, bozma nedenine göre diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Birinci Direnme Kararı: 10. Muğla 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) 28.01.2016 tarihli ve 2015/503 E., 2016/55 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak; inşaatın fiziki seviyesinde önceki davadan bu yana değişme olmadığı, İmar Kanunu’ndaki yükümlülüklerin davalı yüklenici tarafından önceki davadan sonra yerine getirilmediği ve bu konuda tarafların mutabık olduğu, her an inşaatın fiziki oranında değişiklik olabileceğinden önceki davanın bu dava yönünden kesin hüküm oluşturmayacağının kabul edilemeyeceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu Kararı: 11. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
12. Hukuk Genel Kurulunun 31.05.2017 tarihli ve 2017/14-2270 E., 2017/1061 K. sayılı kararı ile; mevzuat hükümlerine uygun şekilde kısa karar oluşturulmadığı gerekçesiyle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakkın sıra numarası altında belirtildiği açık, infazda şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde, usulün aradığı niteliklere haiz kısa karar ve buna uygun gerekçeli karar kurulması için direnme kararı bozulmuş, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
İkinci Direnme Kararı: 13. Muğla 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin (Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla) 14.12.2017 tarihli ve 2017/533 E., 2017/634 K. sayılı kararı ile; önceki direnme gerekçesi tekrar edilerek direnme kararı verilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
14. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davanın tarafları, konusu ve sebebi aynı olduğu ileri sürülen Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.01.2013 tarihli ve 2009/655 E., 2013/33 K. sayılı kararının, eldeki dava bakımından kesin hüküm olarak kabul edilip edilmeyeceği, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılan taşınmazı temlik alan davacının taşınmazın rayiç değerinin tahsiline ilişkin istemi yönünden değerlendirme yapılmasının gerekip gerekmediği noktalarında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
15. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle; dava şartı ile kesin hüküm kavramları üzerinde durulmasında yarar vardır.
16. Dava şartları, mahkemenin davanın esası hakkında yargılama yapabilmesi için gerekli olan unsurlardır. Diğer bir anlatımla; dava şartları, dava açılabilmesi için değil mahkemenin davanın esasına girebilmesi için aranan kamu düzeni ile ilgili zorunlu koşullardır.
17. Mahkeme, hem davanın açıldığı günde hem de yargılamanın her aşamasında dava şartlarının bulunup bulunmadığını kendiliğinden araştırıp inceler ve bu konuda tarafların istem ve beyanları ile bağlı değildir. Dava şartlarının davanın açıldığı günde bulunmaması ya da bu şartlardan birinin yargılama aşamasında ortadan kalktığının öğrenilmesi durumunda mahkemece mesmu (dinlenebilir) olmadığı gerekçesiyle davanın reddedilmesi gerekir.
18. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114. maddesi “(1) Dava şartları şunlardır:
a) Türk mahkemelerinin yargı hakkının bulunması.
b) Yargı yolunun caiz olması.
c) Mahkemenin görevli olması.
ç) Yetkinin kesin olduğu hâllerde, mahkemenin yetkili bulunması.
d) Tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları; kanuni temsilin söz konusu olduğu hâllerde, temsilcinin gerekli niteliğe sahip bulunması.
e) Dava takip yetkisine sahip olunması.
f) Vekil aracılığıyla takip edilen davalarda, vekilin davaya vekâlet ehliyetine sahip olması ve usulüne uygun düzenlenmiş bir vekâletnamesinin bulunması.
g) Davacının yatırması gereken gider avansının yatırılmış olması.
ğ) Teminat gösterilmesine ilişkin kararın gereğinin yerine getirilmesi.
h) Davacının, dava açmakta hukuki yararının bulunması.
ı) Aynı davanın, daha önceden açılmış ve hâlen görülmekte olmaması.
i) Aynı davanın, daha önceden kesin hükme bağlanmamış olması.
(2) Diğer kanunlarda yer alan dava şartlarına ilişkin hükümler saklıdır.” hükmünü içermektedir. Buna göre dava şartlarından bazıları olumlu (davanın açılması sırasında var olması gerekli), bazıları ise olumsuz (davanın açılması sırasında bulunmaması gereken) şartlardır.
19. Dava konusu uyuşmazlığın daha önce bir kesin hüküm ile (HMK m. 114/1-i) çözümlenmemiş olması da dava şartıdır. Bu şart, olumsuz dava şartı olarak adlandırılır. Kesin hüküm (hem bireyler için hem de devlet için) hukukî durumda bir kararlılık ortaya koyar. Bununla hukukî güvenlik ve yargı erkine güven sağlandığından kesin hüküm kamu yararı ile doğrudan ilgilidir.
20. Hemen belirtilmelidir ki; kesin hükmün amacı kişiler arasındaki uyuşmazlıkların hem kesinleşme anı hem de gelecek için çözümlenmesidir. Bu amacın gerçekleşmesinde, hem davanın taraflarının hem Devletin hem de toplumun yararı vardır. Çünkü kişiler aralarındaki uyuşmazlığın kesin bir biçimde sonuçlanması için dava sırasında bütün olanaklarını kullanırlar ve dava sonucunda verilecek kararla artık bu uyuşmazlığın sona ermesini isterler. Bunda Devletin de yararı vardır. Çünkü Devlet mahkemelerin sınırsız bir biçimde aynı uyuşmazlık ile tekrar tekrar meşgul edilmesini istemez (Arslan, Ramazan/ Yılmaz, Ejder /Taşpınar Ayvaz, Sema: Medeni Usul Hukuku, Ankara 2016, s. 664). Dava konusu uyuşmazlık hakkında kesin hüküm bulunuyorsa aynı konuda, aynı taraflar arasında ve aynı dava sebebine dayanılarak yeni bir dava açılamaz.
21. Kesin hüküm itirazı davanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemenin de davanın her aşamasında kesin hükmün varlığını kendiliğinden gözetip, davayı kesin hüküm bulunduğu (dava şartı yokluğu) gerekçesiyle reddetmesi gerekir. Yine kesin hüküm itirazı mahkemede ileri sürülmemiş olsa dahi ilk defa Yargıtayda (temyiz veya karar düzeltme aşamasında) ve dahası bozmadan sonra da ileri sürülebilir ve tarafların iradesine de bağlı olmayan mutlak bir etkiye sahiptir. O nedenle kesin hükmün varlığının, yargılamanın bir kesiminde nazara alınmamış olması diğer bir kesiminde ele alınmasını engellemez (Kuru, Baki: Hukuk Muhakemeleri Usulü, 6. Baskı, 2001, C. V, s. 4980 vd.).
22. Bu bağlamda kesin delil ise yanları ve hâkimi bağlayan, bu tip delillerle kanıtlanan olayın hukuksal doğru olarak kabul edilmesini gerektiren delillerdir. Hâkimin kesin delilleri takdir yetkisi yoktur. Bu biçimde ispatlanan hususu doğru kabul etmek zorundadır. Hukukumuzda kesin deliller sınırlı olup bunlar senet (HMK m. 205), yemin (HMK m. 229) ve kesin hükümdür (HMK m. 303). Kesin hüküm de aynı konuda daha sonra açılan davada kesin delil oluşturur (Kuru, C. II, s. 2034 vd).
23. Kesin hüküm şekli anlamda kesin hüküm ve maddi anlamda kesin hüküm olmak üzere ikiye ayrılır. Şekli anlamda kesin hüküm, sözü edilen karara karşı artık bütün olağan yasa yollarının kapandığı anlamına gelir. Bazı son kararlar verildikleri anda kesindirler (HMK m. 361).Yasa yolu açık olan bir karar, yasa yoluna başvurma süresi geçmekle de kesinleşir. Öte yandan, temyiz yolu açık olan bir karar temyiz edilip sonuçta onanmış ve karar düzeltme süresi geçirilmişse, ya da karar düzeltme yoluna gidilip de bu istem reddedilmişse veyahut yasa yoluna başvurmaktan feragat edilmişse verilen hüküm şekli anlamda kesinleşir. Bir hüküm bir kere şekli anlamda kesinleşirse artık bu hükme karşı olağan yasa yollarına başvurulamaz. Bir kararın maddi anlamda kesinleşmesi için öncelikle şekli anlamda kesinleşmesi gerekir.
24. Maddi anlamda kesin hükmün koşulları HMK’nın 303/1. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre “Bir davaya ait şekli anlamda kesinleşmiş olan hükmün, diğer bir davada maddi anlamda kesin hüküm oluşturabilmesi için, her iki davanın taraflarının, dava sebeplerinin ve ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davaya ait talep sonucunun aynı olması gerekir”. Kesin hükmün ilk koşulu her iki davanın taraflarının aynı kişiler olması, ikinci koşulu müddeabihin aynılığı, üçüncü koşulu ise dava sebebinin aynı olmasıdır. Kesin hükmün ikinci koşulu olan müddeabihin aynılığı, dava konusu yapılmış olan hakların aynı olmasıdır. Önceki dava ile yeni davanın müddeabihlerinin (konularının) aynı olup olmadığını anlamak için hâkimin, eski davada verilen kararın hüküm fıkrası ile yeni davada ileri sürülen talep sonucunu karşılaştırması gerekir. Eski ve yeni davanın konusu olan maddi şeyler fiziksel bakımdan aynı olsa bile bu şeyler üzerinde talep olunan haklar farklı ise müddeabihlerin aynı olduğundan bahsedilemez.
25. Kesin hükmün üçüncü koşulu ise dava sebebinin aynı olmasıdır. Dava sebebi, hukukî sebepten farklı olarak, davacının davasını dayandırdığı vakıalardır. Öyle ise her iki davanın da dayandığı maddi vakıalar (olaylar) aynı ise diğer iki koşulun da bulunması hâlinde kesin hükmün varlığından söz edilebilir.
26. Nitekim aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 20.12.2017 tarihli ve 2017/14-2268 E., 2017/2020 K., 20.12.2017 tarihli ve 2017/14-2272 E., 2017/2022 K. sayılı, 20.12.2017 tarihli ve 2017/14-2273 E., 2017/2023 K. sayılı, 24.01.2018 tarihli ve 2017/14-2534 E., 2018/88 K. sayılı kararlarında da vurgulanmıştır.
27. Kesin hüküm öncelikle (hükmü veren mahkeme de dâhil) diğer bütün mahkemeleri bağlar. Daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse mahkemeler aynı konuda, aynı dava sebebine dayanarak, aynı taraflar hakkında verilmiş olan hüküm ile bağlıdırlar; aynı uyuşmazlığı bir daha (yeniden) inceleyemezler (kesin hüküm itirazı) ve aynı konuya ilişkin yeni bir davada, önceki davada verilmiş olan kesin hüküm ile bağlıdırlar (Kuru, C. V, s. 5051- 5053).
28. Kesin hüküm kural olarak hüküm fıkrasına münhasırdır ve gerekçeye sirayet etmez. Ancak gerekçe hükme ulaşmak için mahkemece yapılan hukukî ve mantıki tahlil ve istidlallerden (delillerden yargıya varma) ibaret kalmayıp, hüküm fıkrası ile ayrılması imkânsız bir bağlılık içinde bulunuyor ise istisnaen bu kısmın da kesin hükme dâhil olduğunu kabul etmek gerekir. Hangi gerekçenin hüküm fıkrasına sıkı sıkıya bağlı olduğu her olayın özelliğine göre belirlenir.
29. Hemen burada, eser sözleşmesinin bir türü olan “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” diğer bir ifadeyle “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” nin özelliklerine de değinmekte fayda vardır.
30. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; bir yönüyle arsa sahibinin koşullar gerçekleştiğinde sahibi olduğu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretmesini öngörürken, diğer yönüyle de, yüklenicinin yapacağı inşaat bakımından arsa sahibine karşı yükümlülüklerini gösteren, tapulu taşınmazın mülkiyetinin bir kısmının devrine ilişkin vaadi ve eser sözleşmesini içeren, iki tipli-karma bir sözleşmedir. Diğer bir anlatımla; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa karşılıklı borç yükleyen (sinallagmatik) sözleşmelerden olup, sözleşme ile yüklenici arsa üzerinde taraflar arasında anlaşılmış bulunan vasıflarda ve imar mevzuatına uygun bir bina yapmayı üstlenirken, arsa sahibi ya da sahipleri de edim olarak belirlenen arsa payının devrini gerçekleştirmeyi üstlenmiştir.
31. Bu sözleşme türü Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Ancak sözleşme yapma serbestisi ilkesi çerçevesinde böyle bir sözleşme yapılabilir. Sözleşmede arsa sahibinin borcunun arsayı teslim ve payların mülkiyetini devretmek olması, bir başka ifade ile sözleşmenin bir taşınmazı konu alması nedeniyle hangi şekilde yapılacağı da önem arz etmektedir. Ancak taşınmaz mülkiyetinin devri söz konusu olduğu için bu sözleşmenin resmî biçimde yapılması gerekmektedir. Zira 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 213 [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) m. 237], 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 706, Noterlik Kanunu’nun 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddelerinde taşınmazların satışına ilişkin sözleşmelerin resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir.
32. Buradaki şekil şartı ispat değil, bir geçerlilik şartı olup, resmî şekle uyulmadan yapılan sözleşme kesin hükümsüzlük yaptırımı ile karşılaşacak ise de, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile buna istisna getirilmiştir. Sözü geçen İçtihadı Birleştirme Kararı gerek kendi taşınmazı üzerine gerekse üçüncü kişi taşınmazı üzerine bina yapmakta olan kişilerin, binanın yapımı aşamasında sattığı bağımsız bölümlerin parasını kullanıp, daha sonra da enflasyon nedeniyle paranın değer kaybetmesi, bununla ters orantılı olarak satılan yerin kıymetlenmesi sonucu, yukarıda belirtilen yasa maddelerinin öngördüğü şekil zorunluluğundan yararlanmak istemelerini ve böylece TMK’nın 2. maddesine aykırı davranmalarını önlemeyi amaçlamıştır.
33. Düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici arsa paylarının maliki olmamakta, buna karşılık arsa paylarının kendisine devredilmesi konusunda bir alacak hakkına sahip olmaktadır. Yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakkına dayanarak arsa sahibinden kendi payına düşen bağımsız bölümlere ait arsa paylarının mülkiyetinin adına tescilini talep edebileceği gibi, bu hakkını üçüncü kişiye de devredebilir. Bu hâlde tapulu taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi değil BK’nın 162 (TBK’nın 183) ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Eş söyleyişle böyle durumlarda yüklenici sözleşme uyarınca arsa sahibinden talep edebileceği bağımsız bölüm ve buna bağlı arsa payının devrini talep etme hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında alacağın temliki sözleşmesi bulunduğu kabul edilmelidir.
34. Üçüncü kişinin, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması hâlinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. TBK’nın 188. maddesi gereğince; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’îler ileri sürebilecekse, aynı def’îleri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) TBK’nın 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.
35. Bu itibarla, bu tür davalarda mahkemece öncelikle, yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs. diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığının, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir (Hukuk Genel Kurulunun 22.11.2017 tarihli ve 2017/14-2265 E., 2017/1435 K. ve 21.01.2020 tarihli ve 2018/23-240 E., 2020/43 K. sayılı kararları)
36. Yapılan açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesine gelince; davalı olan arsa sahipleri ile davalı yüklenici arasında 19.10.1990 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve 17.04.1996 tarihli ek sözleşme yapılmış, davacı harici şekilde düzenlenmiş sözleşme ile dava konusu daireyi yükleniciden satın almıştır. Mahkemece kesin hüküm olduğu belirtilen Muğla 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 17.01.2013 tarihli ve 2009/655 E., 2013/33 K. sayılı dosyasında, eldeki davada davacı olan …’ın da içinde bulunduğu davacılar tarafından aynı davalılar hakkında aynı hukukî sebebe dayalı olarak dava konusu dairenin (ve diğer davacılar tarafından temlik alınan dairelerin) tapu kaydının iptali ve tescil isteminde bulunulmuş, fen ve imar kurallarına uygun olarak imal edilme ediminin yerine getirilmediği, inşaatın kabul edilebilir seviyeye ulaşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ve verilen karar temyiz incelemesinden geçerek kesinleşmiştir. Eldeki davada da davacı, yine yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, bunun mümkün olmaması hâlinde taşınmazın rayiç değerinin tahsili isteminde bulunmuştur.
37. Yukarıda ayrıntılı olarak ifade edildiği üzere, bu tür davalarda, yüklenicinin veya onun halefi olan davacının, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmesi hâlinde şahsi hak kazanılmış olacağından yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Somut olayda, her iki davanın konusunun, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olduğu görülmekte ise de, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalarda yüklenicinin ilim ve fenne uygun inşaat yaparak arsa sahibine teslim etme edimini yerine getirip getirmediği her davada ayrıca değerlendirilmesi gereklidir. Zira bu sözleşmelerde, sözleşmenin geçerli ve ayakta olduğu sürede, edimin konusunu oluşturan inşaatın devamlılık göstermesi nedeniyle inşaat seviyesinin sürekli değişebileceği dikkate alındığında, önceki tarihli davanın konusu ile sonraki dava konusunun aynı olduğunu kabul etmek mümkün değildir; dolayısıyla önceki davada verilen hüküm sonraki dava için kesin hüküm oluşturmayacaktır.
38. O hâlde, davacının yeni bir dava ile tapu iptali ve tescil istemesinde herhangi bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda, mahkemece arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli ve ayakta olması, edimin konusunu oluşturan inşaatın devamlılık göstermesi göz önüne alınarak işin esasına girilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ve eksik incelemeyle karar verilmesi yerinde değildir.
39. Diğer taraftan; davacı önceki davadan farklı olarak tapu iptali ve tescil isteğinin yanında, bunun mümkün olmaması hâlinde taşınmazın rayiç değerinin davalılardan tahsilini talep etmiştir. Davacının tazminat isteminin dayanağı yüklenicinin adi yazılı sözleşme ile davacıya yaptığı temlik işlemidir. Mahkemece bu hususta da bir değerlendirme yapılmadan karar verilmiş olması da doğru görülmemiştir.
40. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; kesin hükme konu olan mahkeme kararının tapu iptali isteğine ilişkin olduğu, tarafların dayandığı vakıalar değerlendirildiğinde önceki dava sonrasında ruhsatsız ve kaçak inşaata devam edildiği ve seviye artışı bulunduğu belirtilmediği gibi imar planı değişikliği yapıldığı ve yapılan kaçak binaların ruhsatlandırılarak imara uygun hâle getirilebilmesinin mümkün hâle geldiğinin de ileri sürülmediği, hâkimin uyuşmazlığı ileri sürülen vakıalara göre çözmek durumunda olduğu, ileri sürülmeyen vakıaların gerçekleşmiş olabileceği düşüncesiyle kendiliğinden araştırma yapmasının mümkün olmadığı, bu davada önceki vakıalardan farklı ve yeni gerçekleşmiş bir vakıaya dayanılmadığı, bu durumda inşaat seviyesinde bir değişme olmadığı ve imara aykırılığı gidermeyi mümkün kılabilecek bir imar planı değişikliği de bulunmadığına göre tapu iptali talebinin kesin hüküm nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerektiği, ne var ki davacının terditli dava açtığı, tazminat talebi bakımından önceki davada bir talep bulunmadığı gibi tazminat talebi yönünden mülkiyete ilişkin önceki davanın reddedilmiş olmasının kesin hüküm oluşturmayacağı gözetilmeksizin bu konuda bir inceleme ve değerlendirme yapılmadan davanın bir bütün olarak usulden reddine karar verilmesinin doğru olmadığı, direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
41. Hâl böyle olunca; yerel mahkemece Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
42. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici 3. maddeye göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.12.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Terditli davanın düzenlendiği HMK 111/1. maddeye göre; davacı, aynı davalıya karşı birden fazla talebini, aralarında aslilik-ferîlik ilişkisi kurmak suretiyle, aynı dava dilekçesinde ileri sürebilir. Bunun için, talepler arasında hukukî veya ekonomik bir bağlantının bulunması şarttır (HMK 111/1). Mahkeme, davacının asli talebinin esastan reddine karar vermedikçe, fer’î talebini inceleyemez ve hükme bağlayamaz (HMK 111/2).
Asli talebin reddine karar verilmiş ise fer’î talep incelenmeli ancak asıl talebin neden kabul edilmeyip reddedildiğinin de gerekçeleri gösterilmelidir. Hem asli talep hem de fer’î talep reddedilmiş ise her ikisi yönünden de gerekçesi gösterilmelidir. Asli talebin kabul edilmesi hâlinde ise fer’î talebin incelenmesine geçilmemelidir.
Terditli davada bu sıra ile inceleme yapılırken kesin hüküm bulunup bulunmadığı da her bir talep yönünden ayrı değerlendirilmelidir.
Bir davaya ait şeklî anlamda kesinleşmiş olan hükmün, diğer bir davada maddi anlamda kesin hüküm oluşturabilmesi için, her iki davanın taraflarının, dava sebeplerinin ve ilk davanın hüküm fıkrası ile ikinci davaya ait talep sonucunun aynı olması gerekir (HMK 303/1).
Kesin hükmün düzenlendiği HMK 303/1. maddede sözü edilen dava sebepleri, hukukî sebep olmayıp davada dayanılan vakıalardır. Bu vakıalar sadece davacının dayandığı vakıalar olmayıp davalının da savunmasına dayanak yaptığı vakıalar ile mahkemece incelenip hükme dayanak yapılan vakıalar da buna dahildir.. Diğer bir ifadeyle maddedeki dava sebebinden anlaşılması gereken önceki hükme dayanak olan vakıalardır.
Davacı dava dilekçesinde iddiasının dayanağı olan vakıaları (HMK 119/1-e), davalı da cevap dilekçesinde savunmasının dayanağı olan vakıaları (HMK129/1-e) gösterir.
Uyuşmazlığın vakıalara göre belirlenip çözümlenmesi usulün temel ilkesidir. HMK’nun bu ilkeye verdiği önem, vakıalarla ilgili olarak pek çok hükme Kanunda yer verilmiş olmasından da anlaşılmaktadır.
Kesin hüküm dava şartı olup (HMK 114/1-i) hakim bu dava şartı yönünden eksiklik olup olmadığını her aşamada kendiliğinden araştırmalı (HMK 115/1) ve kesin hükmün varlığı hâlinde davanın usulden reddine karar vermelidir (HMK 115/2). Kesin hükmün varlığı belirlenirken önceki hükümde dayanılan vakıalarla, sonraki davada dayanılan vakıaların aynı olup olmadığı üzerinde de durulacaktır.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacı dava dilekçesinde davalılardan yüklenici … ile arsa sahibi diğer davalılar murisi arasında arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğunu sözleşmeye göre yükleniciye ait olması gereken 702 parseldeki 4 nolu meskeni yükleniciden kaba inşaat hâlinde alıp kendisinin tamamladığını, meskenin yeni numarasının 6 olduğunu belirterek bu bağımsız bölüme isabet eden 1/6 paya ilişkin tapu kaydının iptali ile adına tescilini, bunun mümkün olmaması hâlinde ise konut değerinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsilini istemiştir.
Dava terditli dava olarak açılmış olup asli talep tapu iptali, terditli ikinci (fer’î) talep ise tazminat isteğine ilişkindir.
Mahkemece Muğla 2. Asliye Hukuk Makemesinin 2009/655 Esas, 2013/33 karar sayılı dosyada davacının da davacılar arasında bulunduğu dava konusu dilekçe içeriği ve talep konularının aynı olduğu ve davanın ret ile sonuçlandığı ve 10.09.2013 tarihinde kesinleştiği, kesin hüküm bulunmamasının dava şartı olduğu belirtilerek davanın kesin hüküm nedeniyle reddine karar verilmiştir.
Özel daire bozma kararında inşaatın seviyesinde her an değişiklik olabileceği için önceki davanın kesin hüküm oluşturmayacağı ayrıca diğer davadan farklı olarak bu davada tazminat isteği olduğu hâlde bu talebin değerlendirilmemesinin doğru olmadığı belirtilmiş, mahkemece önceki davadan bu yana inşaatın fiziki seviyesinde değiklik olmadığı ve İmar Kanunundan doğan yükümlülüklerin yerine getirilmediği konusunda taraflar mutabık oldukları için kesin hüküm bulunduğu belirtilerek önceki hükümde direnilmiştir.
Kesin hükme konu olan mahkeme kararı tapu iptali isteğine ilişkin verilmiş olup, davanın reddi iki temel sebebe dayalıdır. Bunlardan birisi inşaatın geldiği seviye itibarıyla yüklenicinin tapu isteme hakkı kazanmadığı diğeri ise inşaatın imara aykırı ve kaçak olup mevcut imar durumuna göre ruhsatlandırılıp imara uygun hâle getirilebilmesinin mümkün olmayışıdır.
Tarafların dayandığı vakıalarla değerlendirildiğinde önceki dava sonrasında ruhsatsız ve kaçak inşaata devam edildiği ve seviye artışı bulunduğu belirtilmediği gibi imar planı değişikliği yapıldığı ve yapılan kaçak binaların ruhsatlandırılarak imara uygun hâle getirilebilmesinin mümkün hâle geldiği de ileri sürülmemiştir. Hakim uyuşmazlığı ileri sürülen vakıalara göre çözmek durumunda olup ileri sürülmeyen vakıaların gerçekleşmiş olabileceği düşüncesiyle hakimin kendiliğinden araştırma yapması da mümkün değildir. Dosya kapsamındaki dava sebepleri (dayanılan vakıalar) gözetildiğinde bu davada önceki vakıalardan farklı ve yeni gerçekleşmiş bir vakıaya dayanılmadığından önceki davanın reddine neden olan vakıalarda bir değişiklik olmadığının tarafların da kabulünde olduğu açıktır.
Bu durumda inşaat seviyesinde bir değişme olmadığı ve imara aykırılığı gidermeyi mümkün kılabilecek bir imar planı değişikliği de bulunmadığına göre tapu iptali talebinin kesin hüküm nedeniyle usulden reddine karar verilmesi gerekir.
Mahkemece bir bütün olarak kesin hüküm nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiş ise de davacının terditli dava açtığı gözetilmemiştir. Oysa ki tazminat talebi bakımından önceki davada bir talep bulunmadığı ve sadece mülkiyet isteğini içerdiği hâlde farklı bir talep sonucu içeren ikinci davadaki tazminat talebi yönünden mülkiyete ilişkin önceki davanın reddedilmiş olması kesin hüküm oluşturmaz. Bu nedenle terditli davada öncelikli birinci talep olan tapu iptali isteği hakkında kesin hüküm nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi gerekir ise de terditli ikinci talep yönünden önceki davanın kesin hüküm oluşturmayacağı gözetilmeksizin bu konuda bir inceleme ve değerlendirme de yapılmaksızın yazılı şekilde bir bütün olarak davanın usulden reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.
Yukarıda açıklandığı şekilde değişik bozma yapılması gerektiği görüşünde olduğumuzdan hükmün Özel Daire kararı gibi bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyoruz..