Taşınmaz başında bilirkişiler eşliğinde tekrar keşif yapılarak, bilirkişilerden yararına geçit hakkı tesisi istenen taşınmazın genel yola bağlantısını sağlayacak şekilde, geçit davalarında uygulanan kesintisizlik ilkesi gözetilerek, geçit alternatiflerini gösterir rapor düzenlemeleri ve krokide göstermeleri istenmesi, taşınmazların tapu kayıtlarının getirtilerek maliklerinin davada taraf olarak yer alması sağlanmalı, taşınmazın genel yola kesintisiz bağlanmasını sağlayacak şekilde en uygun alternatiften geçit hakkı tesisine karar verilmesi gerekir.
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 28.04.2015 gününde verilen dilekçe ile geçit hakkı tesisi talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 19.04.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
KARAR Dava, Türk Medeni Kanununun 747. maddesi gereğince geçit hakkı kurulması isteğine ilişkindir. Davacı, maliki olduğu 957 parsel sayılı taşınmaz lehine, davalı … adına kayıtlı 969 parsel sayılı taşınmaz aleyhine zorunlu geçit hakkı tesis edilmesini istemiştir.
Davalı vekili; geçit hakkı tesisinin taşınmazın gerek yüzölçümü ve gerekse tarımsal kullanımı itibariyle uygun olmadığını, geçit hakkı tesisi ile taşınmazın ekonomik bütünlüğü, kullanım alanı ve değerinin daha da küçüleceğini, diğer güzergahların değerlendirilmesi gerektiğini, önceki mülkiyet ve kullanılan yol durumuna göre en az zarar görecek olan ve yüzölçümü büyük olan komşu taşınmazlar üzerinden geçit hakkı tesisine karar verilmesini, Hazineye ait taşınmaz yönünden davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece; davanın kabulü ile, davacıya ait 957 parsel sayılı taşınmaz lehine fen bilirkişilerinin 05/02/2016 tarihli rapora ekli krokide 3 no’lu güzergah olarak belirtilen 969 parsel sayılı taşınmaz aleyhine ve bu taşınmazdan 3 metre genişliğinde 789,18 m²’lik alanda geçit hakkı tesisine karar verilmiştir. Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir.
Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine de “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir.
Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, yararına geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Geçit tesisi davalarında başlangıçta davacı tarafından öngörülemediğinden dava dilekçesinde talep edilen yer dışındaki güzergahlardan da geçit kurulması gerekebilir. Bu güzergah üzerindeki taşınmazların maliklerine dava dilekçesi ile husumet yöneltilmemiş olması kabul edilebilir bir yanılgıya dayandığından 6100 sayılı HMK’nun 124. maddesi gereğince dürüstlük kuralına aykırı olmayan bu taraf değişikliği talebi kabul edilerek davacının bu kişilerin harçsız olarak davaya katılmalarını sağlamasına imkan verilmelidir.
Türk Medeni Kanununun 747/2. maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.
Uygun güzergah saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.
Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.
Saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. Hemen belirtmek gerekir ki, bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek için hüküm tarihine yakın yeni bir değer tespiti yapılmalıdır.
Kurulan geçit hakkının Türk Medeni Kanununun 748/3 ve 1012. maddesi ile yeni Tapu Sicil Tüzüğünün “İrtifak hakları ve taşınmaz yükünün tescili” başlıklı 30. maddesi gereğince kütük sayfasında ayrılan özel sütununa tesciline karar verilmelidir.
Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalıdır.
Somut olaya gelince; mahkemece davanın kabulü ile, davacıya ait 957 parsel sayılı taşınmaz lehine fen bilirkişilerinin 05/02/2016 tarihli ek raporuna ekli krokide 3 No’lu güzergah olarak belirtilen alandan 969 parsel sayılı taşınmaz aleyhine geçit hakkı tesisine karar verilmiş ise de; araştırma ve inceleme yeterli olmadığından; yanılgılı değerlendirme ile hüküm kurulmuştur.
Şöyle ki; davacıya ait 957 parsel sayılı taşınmazın mevcut kadastral yollara çıkış imkanının olmadığı, geçit ihtiyacı içinde olduğu sabittir. Mahkemece mahallinde yapılan 18/09/2015 tarihli keşif sonucunda ziraat ve fen bilirkişiler tarafından düzenlenmiş olan 02/10/2015 havale tarihli raporda; geçit güzergahı olarak iki alternatif yolun belirlendiği, ekli krokide kırmızı renkli ve 1 No’lu güzergah olarak gösterilen 969 No’lu parselin kuzey sınırından geçen güzergahın en uygun güzergah olduğunun bildirilmesi üzerine mahkemece, söz konusu güzergahtan geçit tesisinin mümkün olup olmadığı hususunun Karayolları Bölge Müdürlüğüne sorulduğu, Karayolları … İl Müdürlüğünün 17/12/2015 tarihli yazısı ile bilirkişi raporunda gösterilen 1 No’lu geçit güzergahının 2918 sayılı Karayolları Trafik Kanunu ve buna bağlı olarak çıkarılan “Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik” hükümleri gereği bölge müdürlüklerince uygun görülmediğinin bildirildiği, bunun üzerine bilirkişilerden ek rapor alındığı, mahkemece; bilirkişi kurulunun 05/02/2016 havale tarihli ek raporuna dayanılarak, bilirkişiler tarafından ekli krokide yeşil renkli ve 3 No’lu güzergah olarak gösterilen ve 969 parselin kuzey sınırından geçerek 969 parsel ile Buca İlçesi, Karaağaç Köyü 1 ve 2 numaralı parsel arasındaki toprak yola bağlandığı ve halen kısmen asfalt kaplamalı ve fiilen yol olarak kullanıldığı belirtilen yerden geçit tesis edildiği, ancak bilirkişiler tarafından köy yolu olarak nitelendirilen ve geçit kurulan 3 No’lu güzergahın bağlandığı yerin krokisinde gözükmediği, krokide … … yolu olarak gözüktüğü, mahkemece geçit tesis edilen yerin taşınmazın yüzölçümü itibari ile de değerlendirildiğinde 969 parselin ekonomik bütünlüğünü bozduğu, kalan bölümün ekonomik değerinin kalmadığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda mahkemece, taşınmaz başında bilirkişiler eşliğinde tekrar keşif yapılarak, bilirkişilerden yararına geçit hakkı tesisi istenen 957 parsel sayılı taşınmazın genel yola bağlantısını sağlayacak şekilde, geçit davalarında uygulanan kesintisizlik ilkesi gözetilerek, geçit alternatiflerini gösterir rapor düzenlemeleri ve krokide göstermeleri istenmesi, taşınmazların tapu kayıtlarının getirtilerek maliklerinin davada taraf olarak yer alması sağlandıktan sonra; 945 parsel sayılı taşınmazın doğu güzergahından ve 944 parsel sayılı taşınmazın batı güzergahından yola bağlantısının sağlanması hususunun değerlendirilmesi, bu güzergahında uygun olmaması halinde taşınmazın güney tarafındaki yol ile bağlantısının kurulması için geçit seçeneklerinin belirlenmesi istenerek bu seçeneklerin değerlendirilmesi; yararına geçit hakkı tesisi istenen 857 parsel sayılı taşınmazın genel yola kesintisiz bağlanmasını sağlayacak şekilde en uygun alternatiften geçit hakkı tesisine karar verilmesi gerekir.
Belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 14.03.2019 gününde oybirliği ile karar verildi.