Davacı; davalı ile aralarında 01/12/2010 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalı kiracının bir yıllık kira dönemi içinde sürekli olarak kira ödemelerini aksattığını, bu durumun alışkanlık haline gelmesi üzerine davalıya beş defa ihtarname gönderilmek zorunda kalındığını belirterek kira bedellerini vaktinde ödemeyen davalının iki haklı ihtar nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı; hukuken geçerli, haklı ihtarlardan bahsetmenin mümkün olmadığını, bu güne kadar zamanında yapılmamış kira ödemelerinin de davacı tarafından kabul edilmiş olduğunu, zımni olarak kira ödeme müddetinin değiştirildiğini beyan ederek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasa’nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa’nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı öngörülmektedir.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması ise mümkün değildir.
Olayımıza gelince; davaya dayanak olan 01.12.2010 başlangıç tarihli, beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 8. maddesinde kiracının, aylık kira bedelini her ayın 5. günü akşamına kadar peşin ödeyeceği, ödememe halinde ödenmeyen aydan dönem sonuna kadar olan kiranın tamamının muaccel hale geleceği düzenlenmiştir. Dosya içeriğinden davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu’nu kapsamında tacir olduğu anlaşılmaktadır. Bu itibarla TBK.nun 346.maddesinin 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, böylelikle sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, bu halde ise tüm kiraların ilk ihtarla istenmesi mümkün olacağından ikinci ihtara konu edilemeyeceği, bu durumda iki haklı ihtar şartının oluşmayacağı gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.