Davacı vekili, davalının davacıya ait taşınmazda 01.12.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesine istinaden kiracı olduğunu, 2015 yılının Eylül ve Ekim aylarına ilişkin kira bedellerini ödemeyerek bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet verdiğini belirterek kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, kira sözleşmesinde muacceliyet şartı olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kira sözleşmesinin 19. maddesinde muacceliyet şartı olduğu ve kira bedellerinin tek ihtarla istenmesi gerektiğinden iki haklı ihtar koşullarının gerçekleşmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından süresi içinde temyiz edilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346. maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun’unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76’ncı, faize ilişkin 88’nci, temerrüt faizine ilişkin 120’nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138’nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346. maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354’ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur.
İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.
Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kira parasının tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.
Somut olayda; Taraflar arasında düzenlenen 01.12.2013 tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 19. maddesinde “kiranın zamanında ödenmediği takdirde akdin hitamına kadar işleyecek tüm kira bedellerinin tamamı muacceliyet teşkil eder.” şartı gereğince muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; Dosya içeriğinden davalı kiracının Türk Ticaret Kanunu’nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu itibarla mahkemece davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK. nun 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, böylelikle sözleşmede kararlaştırılan muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, davalının tacir olmaması durumunda ise, muacceliyet şartının geçerli olmayacağı bu nedenle ve iki ihtarla kira bedellerinin istenebileceği, üzerinde durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Ayrıca, kiralanan taşınmazın oto yıkama olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Kiralanan yerin çatısız vasıfta olması halinde 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi ve devamı maddelerinde düzenlenen genel hükümlere tabi yerlere ilişkin kira sözleşmesi hükümleri, kiralanan yerin çatılı vasıfta olması halinde ise aynı kanunun 339. ve devamı maddelerinde düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin kanun maddeleri uygulanacaktır. Dosya kapsamından kiralananın galip vasfı anlaşılamamaktadır. Kiralanan hakkında uygulanacak yasa hükmünün belirlenmesi için öncelikle kiralananın galip vasfının belirlenmesi gerekir. Nitekim TBK’nun 352/2. maddesi ancak taşınmazın konut yada çatılı işyeri vasfında olması halinde uygulanabilirken kiralanan çatısız nitelikte ise iki haklı ihtar nedeniyle tahliyesi istenemeyeceği hususu dikkate alınmaksızın eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.