Kamulaştırılan bir taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde değerlendirme tarihinin, değerlendirmede ise idarece belgelerin mahkemeye verildiği günün esas alınması gerektiğinde kuşku bulunmamaktadır. Öyle ise, bir taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu değerlendirme günündeki durumuna göre belirlenecek ve kamulaştırma bedeli tespit edilecektir.
Dava, Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkindir.
Somut olayda, değerlendirme tarihine göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan dava konusu taşınmazın, Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde yer almadığı ve imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmadığı anlaşılmaktadır. Şu halde, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin 1. maddesinin (d)bendi kapsamı dışında kalan ve maddenin diğer bentlerinde sayılan özellik ve nitelikleri de taşımayan dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde kabulü mümkün değildir. Dava konusu taşınmazın bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararına göre de arsa vasfında görülmesi olanaksızdır. Taşınmazın tarım arazisi olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Böylece, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değil, net geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerekir.
DAVA: Taraflar arasındaki “Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Gebze Asliye 2. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 04.05.2005 gün ve 2004/508 E- 2005/258 K: sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 12.10.2006 gün ve 2006/7524- 10640 sayılı ilamı ile;
(… Dava, 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılmasına karar verilen taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekilince temyiz edilmiştir. Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor geçersizdir. Şöyle ki; 01.01.1983 tarihinden itibaren yürürlüğe giren 83/6122 karar sayılı Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesinin 1-d maddesi uyarınca; dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde kabulü ile emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değer biçilmesi gerektiği düşünülmeden taşınmazın arazi niteliğinde kabulü ile değerinin biçilmesi, doğru görülmemiştir…),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
K: Dava, 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesi uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkili idare tarafından kamulaştırılan davalılara ait Gebze Çerkeşli Köyü 3556 parsel sayılı taşınmaza idarece belirlenen değer üzerinden pazarlıkla satın alma yolu denenmiş olmasına rağmen netice alınamadığını ileri sürerek, kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu savunarak, serbest piyasa fiyatları ile tespit edilecek gerçek değerinin davacıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin, taşınmazın arazi niteliğinde kabulüyle net gelire göre değer biçen bilirkişi kurulu raporunu esas almak suretiyle “davanın kabulüne” dair verdiği karar, Özel Dairece yukarıda yazılı nedenle bozulmuş; Yerel Mahkemece “dava konusu taşınmazın, 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi kapsamında arsa niteliğinde bulunmadığı, keşfen belirlenen özellikleri itibariyle de arsa niteliğinde olmadığı” gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın arsa mı, yoksa arazi niteliğinde mi olduğu, buna bağlı olarak taşınmaza emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değer biçilmesinin gerekip gerekmediği noktasına toplanmaktadır.
4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde; taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, vergi beyanının, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer ob£ektif ölçülerin esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiği öngörülmüştür.
Yine, kamulaştırılan bir taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde değerlendirme tarihinin (m.11), değerlendirmede ise idarece belgelerin mahkemeye verildiği (davanın açıldığı)günün (m.15/son)esas alınması gerektiğinde kuşku bulunmamaktadır. Öyle ise, bir taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu değerlendirme günündeki durumuna göre belirlenecek ve kamulaştırma bedeli tespit edilecektir.
Hemen ifade edilmelidir ki; Kamulaştırma Kanununda, arsanın tarifine ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut değildir.
Bu konudaki yasal düzenlemeyi içeren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 12. maddesinin İkinci fıkrasında, “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır” hükmü öngörülmüş; takip eden Üçüncü fıkrasında ise, “Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu Kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir” hükmüne yer verilmiştir.
Sözü edilen madde metnine göre, belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş olan, eş söyleyişle uygulamalı imar planı içerisine alınan taşınmazlar kuşkusuz arsa niteliğinde olup; taşınmaz belediye sınırları içinde veya dışında olup da parsellenmemiş ise, arsa niteliğine ilişkin kıstasların Bakanlar Kurulunun çıkardığı kararnameler ile belirleneceği açıktır.
Bu yöndeki en son düzenleme olan, 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı Arsa Sayılabilecek Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin 1. maddesinin a, b, c ve d bentlerinde, bir arazinin ve arazi parçasının arsa sayılabilmesi için öngörülen koşullar açıkça belirtilmiş; belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler anılan maddenin (a)ve (b)bentlerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler ise (c)ve (d)bentlerinde düzenlenmiştir.
28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi”nin 1. maddesinin, bozma ilamında işaret edilen (d)bendinde, “Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla İmar ve İskan Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları arsa sayılır” hükmüne yer verilmiştir.
Buna göre, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan bir taşınmazın Bakanlar Kurulu Kararnamesinin yukarıda değinilen 1/d maddesi uyarınca arsa sayılabilmesi için, bu madde bendinde sayılan özellikte olması ve taşıdığı bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskan Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması gerektiği her türlü duraksamadan uzaktır.
Öte yandan; imar planlarının, uygulama imar planı ve nazım imar planından oluştuğu göz önüne alındığında, arsa niteliğinin salt uygulama imar planında kalan yerlere hasredilip hasredilemeyeceği, bir başka ifade ile nazım imar planı kapsamında bulunan yerlerinde arsa niteliğinde kabul edilip edilemeyeceği ve buna ilişkin aranacak ek şartlar Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 17.4.1998 gün ve 1996/3 Esas 1998/1 Karar sayılı Kararı ile açıklığa kavuşturulmuştur. Sözü edilen İçtihadı Birleştirme Kararına göre, uygulama imar planı dışında bulunan taşınmaz nazım imar planı içinde ise, kural olarak yine arsa niteliğinde bulunmakla birlikte, yerleşim yerlerine ve alt yapı hizmetlerinin geldiği bölgeye uzak mesafelerde bulunuyorsa ve yakın zamanda yerleşime açılabilecek bölge içinde bulunmuyorsa arsa niteliğinde kabul edilmeyecektir. Taşınmaz belediyece yapılan imar planı dışında, ancak belediye veya belediye mücavir alan sınırları içerisinde ise, yine anılan İçtihadı Birleştirme kararına göre taşınmazın arsa olarak değerlendirilmesi için, etrafının meskun olması ve belediye hizmetlerinden yararlanması gerekir.
Kısaca özetlemek gerekirse; belediyece yapılan uygulamalı imar planı içerisinde bulunan taşınmazların kesin olarak arsa niteliğinde bulunduğu; uygulama imar planı dışında olup da nazım imar planı içerisinde bulunan taşınmazlar kural olarak arsa niteliğinde bulunmakla birlikte 17.4.1998 gün ve 1996/3 Esas 1998/1 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurul Kararı’nda açıklanan istisnaların mevcudiyeti halinde arsa niteliğinde kabul edilemeyecekleri; imar planı dışında, ancak belediye veya belediye mücavir alan sınırları içerisinde bulunan taşınmazların, etrafının meskun olması ve belediye hizmetlerinden yararlanması halinde arsa niteliğinde kabulü gerektiği; nihayet taşınmaz, belediyece yapılan imar planlarının dışında olduğu gibi, belediye veya belediye mücavir alan sınırlarının da dışında ise, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin 1/d maddesinde sayılan özellikte olması ve bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskan Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması halinde ancak arsa olarak kabul edilebileceği, kuşkusuzdur.
Dosyada yer alan bilgi ve belgelere göre, dava konusu 3556 parsel sayılı taşınmazın, değerlendirme tarihi itibariyle imar planı ve belediye mücavir alanı dışında bulunduğu, belediye hizmetlerinden yararlanmadığı, 1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planında Organize Sanayi Bölgesi alanında kaldığı anlaşılmaktadır. Esasen bu konuda Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Çözülmesi gereken sorun, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan (ve dolayısıyla belediye nazım ve uygulama imar planları içerisinde yer almayan)taşınmazın, salt Çevre Düzeni Planında Organize Sanayi Bölgesi alanında bulunması nedeniyle arsa sayılıp sayılamayacağı; bir başka ifadeyle, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin 1/d maddesi hükmü kapsamında arsa niteliğinde kabul edilip edilemeyeceği noktasındadır.
Belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan bir taşınmazın 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesinin yukarıda değinilen 1/d maddesi uyarınca arsa sayılabilmesi için, bu madde bendinde sayılan özellikte olması ve taşıdığı bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskan Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması gerekir.
Somut olayda, değerlendirme tarihine göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan dava konusu taşınmazın, Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde yer almadığı ve imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmadığı anlaşılmaktadır. Şu halde, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin 1. maddesinin (d)bendi kapsamı dışında kalan ve maddenin diğer bentlerinde sayılan özellik ve nitelikleri de taşımayan dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde kabulü mümkün değildir. Dava konusu taşınmazın yukarda bahsi geçen İçtihadı Birleştirme Kararına göre de arsa vasfında görülmesi olanaksızdır. Taşınmazın tarım arazisi olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Böylece, tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değil, net geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiği tartışmasızdır.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, isabetli değerlendirme sonucu dava konusu taşınmazın tarım arazisi niteliğinde olduğuna ilişkin direnme kararı yerinde olduğu gibi; arazi niteliğindeki taşınmaza net gelir metoduna göre değer biçen bilirkişi kurulu raporu esas alınmak suretiyle kamulaştırma bedelinin tespiti ile hak sahiplerine ödenmesine karar verilmesi doğrudur. Bu nedenle, usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.
SONUÇ: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, aşağıda dökümü yazılı (0,90)YTL. harcın temyiz edenden alınmasına, 05.03.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.