Tapu dışı satım geçerli hale geldikten sonra davacı tapu ile taşınmazı satın almışsa da 3402 sayılı kanunun 13/b-b maddesi uyarınca önceki satışa değer verilmesi gerekeceğinden tapu dışı satışı bilmesi icap eden kişi olan davacı tkm. 931 ve tmk.’nun 1023 maddesi hükümlerinden yararlanamaz.
Taraflar arasındaki “meni müdahale” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Y. Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 11/7/2000 gün ve 1999/400-2000/436 sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 21/2/2001 gün ve 2001/1410-2048 sayılı ilamiyle (…Dava, tapulu taşınmaza el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre, dava konusu taşınmazın davacının bayilerinin murisi tarafından davalılar murisine 24/2/1986 tarihinde haricen satıldığı; ancak bir kısım parasının ödenmemesi nedeniyle tapuda devir yapmadığı, onun ölümü üzerine mirasçılarının 25/3/1999 tarihinde kayden davacıya devir ve temlik ettikleri anlaşılmaktadır.
Hemen belirtilmelidir ki, 3402 sayılı Yasanın uygulama yeri bulabilmesi için, haricen satılıp zilyetliğin devrinden sonra on yıl sürenin geçmesi, dava tarihine veya kadastro tespiti yapılmış ise tespit tarihine kadar sözleşmenin bozulmaması gerekir. Nitekim bu kural 6/6/1997 tarih 5/2 Sayılı İnançları Birleştirme Kararında açıkça vurgulanmıştır.
Somut olayda ise, haricen satımdan sonra ve dava tarihinden önce taşınmaz kayden davacıya satılmak suretiyle harici satım sözleşmesi bozulmuştur. Bu itibarla, davada 3402 Sayılı Yasanın 13/B-b maddesinin uygulama yeri yoktur. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Çekişmeli parselin Yozgat İli Merkez İlçesi G. Yayla (D. Boynul) Köyü’nde bulunduğu, Kadastro Kanunu’nun bölgede 1975 yılında yürürlüğe girdiği, tapu dışı satım tarihinden dava tarihine kadar 13 yıl geçtiği, 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde öngörülen tapu dışı satım şartlarının gerçekleştiği konusunda özel daire ile yerel mahkeme arasında görüş aykırılığı bulunmamaktadır. Aykırılık, tapu dışı satım ve teslim tarihinden itibaren çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatı ile 10 yıllık süre geçtikten sonra kayıt maliki satıcının tespit tarihine kadar tek taraflı olarak tapu dışı satımı bozup bozamayacağı, kayden davacıya yapılan satıma değer verilip verilemeyeceği hususlarındadır.
Kural olarak tapulu taşınmazların satımına ilişkin sözleşmelerin Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından yapılması gerekir. (TMK. 706, BK. 213, Tapu K. 26) Kanunlarda öngörülen şekil şartları ispat şartı olmayıp geçerlik şartıdır. Kanunlarda öngörülen emredici kurallara karşın tapu dışı satımların yurt genelinde yaygın şekilde yapıldığı ve taşınmaz malların bu şekilde el değiştirdiği, yasal durumla eylemli durumun çatıştığı bilinen bir gerçektir. Kanun koyucu eylemli durumu yasal hale dönüştürmek amacıyla gerek 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde ve gerekse yürürlükten kaldırılan Kadastro ve Tapulama Kanunları’nda belirli koşulların varlığı halinde tapu dışı satıma değer vermiş ve geçerlik tanımıştır. Kadastro Kanunları, TMK.’nun öngördüğü biçimde sicil oluşturulmasını hedefleyen süresi işlevi ile sınırlı geçici, zilyetliğe özel önem ve değer vermek suretiyle tasfiyeyi amaçlayan özel kanunlardır. Bu nedenle Kadastro Kanunları’nda Medeni Kanun gibi temel kanunlara aykırı düşen hükümlere de yer verilmesi gerekmiştir. Tapu dışı satıma değer verilmesine ilişkin hüküm de bunlardan birisi ve en önemlisidir. Tapu dışı satıma değer verilmemesi halinde tasfiyenin yapılması ve eylemli duruma paralel yasal sicillerin oluşturulması mümkün değildir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinde “zilyet, taşınmaz malı kayıt maliklerinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleri ile ispat ettiği ve ayrıca en az 10 yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu taktirde, zilyet adına ….tespit olunur” hükmüne yer verilmiştir.
Tapu dışı satıma değer verilebilmesi için zilyedin taşınmazı kayıt sahibi veya mirasçılarından tapu dışı bir yolla iktisap etmesi, zilyetliğin çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla 10 yıl sürdürülmesi gerekir. Açıklanan koşulların tümünün birlikte gerçekleşmesi halinde tapu dışı satım geçerli hale gelir. Aksi halde geçerli bir tapu dışı satım sözleşmesinden söz edilemez.
Tapu dışı satım sözleşmesinin temel öğelerinden biri 10 yıllık davasız, kesintisiz ve malik sıfatıyla zilyetliktir. Tapu dışı satım tarihinden itibaren 10 yıl içinde sözleşme askıdadır. Bu süre içinde gerek kayıt maliki satıcı ve gerekse zilyet olan alıcı tarafından sözleşme çekişme yaratılarak ve dava açılarak bozulabilir. 10 yıllık süre içinde sözleşmenin tek taraflı olarak bozulabileceği kuşkusuzdur. Ancak 10 yıllık süre geçtikten sonra tapu dışı satım geçerlik kazanacağından tek taraflı bir işlemle bozulamaz. Zira kanunda 10 yıllık süre geçtikten sonra bu satıma değer verilerek zilyet adına taşınmazın tespiti öngörülmüştür. Bir başka anlatımla, zilyet yararına kazanılmış hak doğmuştur. Zilyet adına tespit ve tescil için kayıt maliki veya mirasçılarının muvafakatı gerekli değildir. Kayıt sahibi satıcının 10 yıllık süre geçtikten sonra da sözleşmeyi tespit tarihine kadar tek taraflı olarak bozması halinde bu kuralın işlemesi olanaksız hale gelir.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b ve Medeni Kanunun hüsnüniyete ilişkin hükümleri karşısında kural olarak tapusuz satım geçersiz olduğuna göre kanunda süre öngörülmüş olmasının nedeni açıklanamaz. Zira geçersiz olan sözleşmenin de bozulmasından söz edilemez. Kayıt maliki tarafından tespit tarihine kadar sözleşme tek taraflı olarak bozulabilecek ise 10 yıllık süreye ne gerek vardır. Aksinin kabulü halinde taşınmaz mal fiyatlarının zaman içinde aşırı yükselmesi nedeni ile hiçbir kayıt maliki sözleşmeyle kendisini bağlı saymaz. Bir başka anlatımla alıcı zilyet, satıcı kayıt malikinin insafına terk edilmiş olur.
Kadastro Kanunu’nun 13/B-a maddesinde kayıt sahibi veya mirasçılarının muvafakatları zorunlu olduğu halde tapu dışı temlike ilişkin 13/B-b maddesinde muvafakata gerek bulunmamaktadır. 10 yıllık süre geçtikten sonra kayıt malikinin tek taraflı olarak satımı bozması halinde onun onayı gerekli hale gelecektir. Böyle bir sonuç kanun koyucunun amacına ve varmak istediği hedefe aykırı düşer. Ayrıca, B-a bendinde onay aradığına göre B-b bendinin düzenlenmesi gereksiz olurdu.
6.6.1997 tarih 1994/5 esas ve 1997/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin Kadastro Kanunu’nun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir.
Dava konusu olayda tapu dışı satımın Kadastro Kanunu’nun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra yapıldığı, taşınmaz malla ilgili kadastro tespitinin yapılmadığı, satım tarihinden dava tarihine kadar çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla 13 yıl süre geçtiği anlaşılmaktadır. 2797 sayılı Yargıtay Kanunu’nun 45/5 maddesinde İçtihadı Birleştirme Kararlarının bağlayıcı olduğu belirtilmiş, son fıkrasında ise “İçtihadı Birleştirme Kurulları, genel kurulların veya dairelerin kararlarındaki gerekçe ve görüşlere bağlı olmaksızın sorunu başka bir görüşle karara bağlayabileceği ”hükmüne yer verilmiştir.
İçtihadı Birleştirme Kararları konularıyla sınırlı, gerekçeleri ile açıklayıcı, aydınlatıcı, yol gösterici, sonuçlarıyla bağlayıcı soyut kararlardır.
İçtihadi Birleştirme Kararlarının gerekçesi ile sonuç bölümü bir bütündür. Bu nedenle sonuç bölümü kararın gerekçelerinden soyutlanamaz. İçtihadı Birleştirme Kararları uygulanırken ve yorumlanırken gerekçeden yararlanılması zorunludur. Ayrı metinler halinde düzenlendiği halde kanunların yorumlanması sırasında gerekçelerinden yararlanıldığı, kanun koyucunun amacına uygun olarak yorum ve uygulama yapıldığı hukukun bilinen bir gerçeğidir. Aynı metin içinde düzenlenen ve birbirinin ayrılmaz parçası olan İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesinden yararlanılmaması düşünülemez.
İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçe kısmındaki VIII. bölümü “Tapu Dışı Sözleşmelerin Bozulması” başlığını taşımaktadır.
Bu bölümde tapu dışı sözleşmelerin bozulabileceği haller açıklanarak “…Kadastro Kanunu’nun bölgede yürürlüğe girmesiyle, kanunun yürürlüğünden önce yapılan ve varlığını koruyan sözleşmeler 10 yıllık süre geçmiş olmak kaydıyla geçerlilik ve bağlayıcılık kazanırlar. Daha sonra bu sözleşmelerden tek taraflı olarak dönülemez. Yine, kanunun yürürlüğünden sonra yapılan tapu dışı sözleşmelerde 10 yıllık süre geçmiş ise geçerlilik kazanır ve tek taraflı irade beyanıyla ortadan kaldınlamazlar….” şeklinde gerekçeyle 10 yıllık süre geçtikten sonra tapu dışı sözleşmelerin tek taraflı olarak ortadan kaldırılamayacağı açıkça vurgulanmıştır. Gerekçeyle kararın sonuç bölümü birbirini tamamlamaktadır. Büyük Genel Kurulu çoğunluk görüşünün Yargıtay Kanunu’nun 45/son maddesi uyarınca gerekçeye yansıtıldığı anlaşılmaktadır.
Kadastro, taşınmaz malların tespit günündeki geometrik ve hukuki durumunun belirlenmesidir. İçtihadı Birleştirmede zilyetleri korumak ve eylemli duruma değer vermek amacıyla 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması öngörülmüştür. İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümünde tapu dışı satımdan tespit tarihine kadar dönülebileceğine ilişkin hiçbir hüküm bulunmamaktadır. İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesi ve sonuç bölümü birbirini doğrulamaktadır. Kararın gerekçesi yok sayılarak tespit tarihine kadar satımdan dönülebileceğini kabul İçtihadı Birleştirme Kararının amacına aykırı düştüğü gibi gerek Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesini ve gerekse İçtihadı Birleştirme Kararını uygulanamaz hale getirir.
Çekişmeli taşınmaz idari yönden en küçük yerleşim yeri olan G. Yayla (D. Boynul) Köyü’nde bulunmaktadır. Köyden taşınmaz satın almak isteyen kişinin gerekli araştırma ve soruşturma yapmaksızın satım işlemine girişmesi hayatın olağan akışına uygun düşmemektedir. Davacının tapu ile taşınmaz satın aldığı tarihe kadar taşınmaz üzerindeki zilyetliklerin 13 yıl sürdüğü anlaşılmaktadır. Zilyetlik ve tapu dışı satım olgusunun bilinmemesi ve öğrenilmemiş olması mümkün değildir. Türk Kanunu Medenisi’nin 932 ve Türk Medeni Kanunu’nun 1024 maddeleri uyarınca bir ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişiler bu tescile dayanamazlar. TMK.’nun 3/2. maddesi gereğince durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi uyarınca davalı taraf yararına tapu dışı satım geçerli hale geldikten sonra davacı 1999 yılında tapu ile taşınmazı satın almıştır. Bu durumda iki geçerli satıştan önceki satışa değer verilmesi gerekir. Davacı tapu dışı satışı bilmesi gereken kişi olduğundan TKM. 931 ve TMK.’nun 1023 maddesi hükümlerinden yararlanamaz ve tapu ile yapılan satış gerçekleşen tapu dışı satımı bozamaz.
Bu nedenle usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.
Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının yukarıda açıklanan gerekçelerle ONANMASINA, aşağıda dökümü yazılı (1.730.000) lira bakiye temyiz ilam harcının temyiz edenden alınmasına, 23/1/2002 gününde, yapılan ikinci görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.
Karşı Oy Yazısı Taşınmaz hukukumuzda sözleşmenin taraflarını daha iyi düşünmeye sevk edeceği, taraf ifadelerine açıklık, kesinlik getireceği, hata ve hile ihtimalini azaltacağı, taraflar arasındaki anlaşmalara tapu sicil memurunu dahil edip somutlaştırarak yoruma ihtiyaç kalmaksızın sözleşmelerin kolay anlaşılmasını sağlayacağı, ispatını kolaylaştıracağı, hak sahipleri üçüncü kişilerin haberdar olmasına yardımcı olacağı, ehliyetsizlik, irade bozukluğu, iradeyi ortadan kaldıran sebeplere dayanan davaları azaltacağı, tapu kaydına sağlam ve güvenilir bir dayanak oluşturmak suretiyle tapu sicillerinin sık sık değişip bozulmasını önleyeceği, tarafların üçüncü kişilerin ve tüm bunlara bağlı olarak toplum yararının korunacağı düşüncesiyle tapulu taşınmazların mülkiyetinin nakline yönelik sözleşmelerin resmi şekilde yapılması ilkesi kabul edilmiş; Türk Medeni Kanununun 706 (eski kanun 634) Borçlar Kanununun 213, Tapu Kanununun 26. maddeleri ile değinilen ilke hükme bağlanmıştır. Şekil koşuluna öyle önem verilmiştir ki, resmi şekil, ispatın ötesinde geçerlilik koşulu olarak taşınmaz hukukumuzda yerini almıştır.
Ne var ki pozitif hukukumuzun bu hükümlerine karşı toplumumuzun tapulu taşınmazları haricen devir ve temlik etme alışkanlığı büyük ölçüde devam ettiğinden tapu kayıtlarına karşı eylemli durumlar oluşmuştur. İşte kanun koyucu uzun süredir devam eden bu eylemli durumları yasallaştırmak için 810 ve 1515 Sayılı Kanunları kabul etmiş, bunlar da yeterli olmayınca 2613 Sayılı Kadastro ve Tapu Takrir Kanunu’nun 20/E, 5602 Sayılı Tapulama Kanununun 13/C-Ç, 509 ve 766 Sayılı Tapulama Kanunlarının 32/C ve 3402 Sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddeleri ile bu doğrultuda hükümler getirmiştir.
Önceki kanun hükümlerinin bir benzeri olan 3402 Sayılı Kanunun 13/B-b maddesi “zilyet taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu taktirde zilyet adına… tespit olunur” şeklindedir.
Söz konusu kanun maddesinde on yıllık sürenin başlama (harici sözleşmenin yapıldığı ve zilyetliği devir) tarihi ile bitiş tarihi ve sözleşmenin hangi tarihe kadar bozulmaması gerektiği yönünde tam bir açıklık bulunmadığından, madde gerekçesi de yetersiz kaldığından içtihatlar arasında uyuşmazlık çıkmış, bu uyuşmazlık 6.6.1997 tarih 1994/5 esas, 1997/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile görüşümüzün aksine “3402 Sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde düzenlenen tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmeler, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabilir.
Anılan maddede öngörülen on yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerekir” şeklinde çözüme kavuşturulmuş, böylece hak düşürücü süre on yılı doldursa dahi tespit tarihine kadar harici sözleşmenin bozulmaması ilkesi kabul edilmiştir.
Bilindiği üzere İçtihadı Birleştirme Kararları konusu itibariyle sınırlı, gerekçesi yönünden açıklayıcı, sonucu bakımından bağlayıcıdır. İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümü çok açık olup on yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması başka bir anlatımla on yıllık süre dolsa dahi harici sözleşmenin tespit tarihine kadar bozulmaması gereğine işaret olunmuştur. Bu kadar sarih bir sonuç bölümü karşısında İçtihadı Birleştirme Kararının sonuç bölümüne ters düşen gerekçe kısmındaki bazı ibarelerden hareketle bu karara hüküm ve sonuçlarını ortadan kaldıracak anlam verilmemesi gerekir.
Somut olayda çekişmeli taşınmazın bulunduğu bölgeye kadastro 1975 yılında girmiş, taşınmaz 1986 yılında davalıya haricen, on yıllık süre dolduktan sonra da davacıya kayden satılmış, tespiti yapılmayan bu taşınmaz hakkındaki eldeki dava ise harici satışın, kayden satış nedeniyle bozulmasından sonra açılmıştır. Tespiti yapılmayan taşınmazlarda harici satışın bozulmanıa halinin dava tarihine kadar devam etmesi gerekeceği kuşkusuzdur. Dava tarihinden önce harici satış bozulduğuna göre davalının harici satın almadan doğan kişisel hakkına değer vermek İçtihadı Birleştirme Kararını yok saymak anlamına gelmektedir.
Öte yandan 3402 Sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi taşınmazı haricen satan tapu malikleri veya mirasçıları ile taşınmazı haricen alan kişi arasındaki hukuki münasebeti düzenlemektedir. Anılan maddenin, (taşınmazın kayden muvazaalı temliki söz konusu olmadığı sürece) taşınmazı haricen alan kişi ile kayden alan kişi arasındaki hukuki münasebete uygulama yeri yoktur. Haricen alan davalı taşınmazın daha sonra muvazaalı olarak kayden davacıya satıldığını iddia ve ispat etmiş değildir. Taşınmazı haricen alan davalının kişisel hakkına itibar edilerek, kayden alan davacının mülkiyet hakkına göre üstünlük tanınmış, böylece taşınmaz hukukunun ana ilkesi göz ardı edilmiştir.
Tüm bu nedenlerle dairenin bozma kararı yerindedir. İçtihadı Birleştirme Kararına ve açıkladığım ilkelere ters düşen sayın çoğunluğun görüşüne katılmıyorum.
Karşı Oy Yazısı Ülkenin kadastral topografık haritalarına dayalı olarak taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde belirterek, hukuki durumlarını tespit etmek ve bu suretle Türk Medeni Kanunu’nda öngörülen tapu sicilini kurmak amaçlı Kadastro Kanunu, bu amacı doğrultusunda tasfiyeyi gerekli kılan özel ve geçici bir kanundur. Anılan yasanın birinci maddesinde ifade edilen amacın gerçekleşmesi, tapulu taşınmazların tapularının yenilenmesi, tapusuz taşınmazların tapuya bağlanması, kamu mallarının statüsünün belirlenmesini öngörürken, özellikle eylemli durumların hukukileştirilmesini de zorunlu kılmıştır.
Yasanın sözü edilen fonksiyonlan ifa edebilmesi için, işlemin niteliği ve özelliği gereği genel hükümlerden aynk ve hatta aykırı bir kısım hükümleri içerdiği de gerçektir.
Bu hükümlerden biri de, eldeki davada uygulama yeri bulunan Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesidir.
Bilindiği gibi, Medeni Kanunun 634 (yeni 706), Borçlar Kanununun 213, Tapu Kanununun 26. maddeleri uyarınca, tapulu taşınmazların mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin resmi şekilde yapılması şarttır. Yasalarda ifadesini bulan şekil şartı ispat değil, geçerlilik şartıdır. Buna rağmen, tapu dışı harici satışa değer veren Kadastro Yasasının 13/B-b maddesinin konuş sebebi yukarda değinildiği üzere, taşınmazlardaki eylemli durum ile hukuki durum arasındaki çelişkiyi gidermek, yasanın tasfıye özelliği gereği, gerçek hak sahibini belirleyerek hukuki ve fıili durum arasında tam bir uyum sağlamaktır.
Yasanın, sözü edilen 13/B-b maddesi “zilyet taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu takdirde zilyet adına…. tespit olunur” biçiminde düzenlenmiştir.
Anılan hüküm gereğince, harici sözleşmeye dayalı olarak zilyet adına tespitin yapılabilmesi temelde üç koşulun biraraya gelmesi ile mümkündür.
Öncelikle, tapuda kayıtlı taşınmaz mala kayıt maliki veya mirasçılarından başkası zilyet bulunuyorsa zilyet, taşınmaz malı kayıt malikinden veya mirasçılarından veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleri ile ispat etmelidir.
Harici işleme dayalı olarak tapulu taşınmazın zilyet adına tespit edilebilmesinin diğer bir koşulu da, on yıl süre ile çekişmesiz zilyetliktir.
Bunların yanısıra, tapu dışı işlemin tespite esas sayılabilmesi, diğer bir deyişle geçerli sayılabilmesi için işlemin bozulmamış olması da gereklidir.
Değinilen bu üç koşulun birlikte gerçekleşmesi halinde tapu dışı satışa değer veren Kadastro Yasası’nın 13/B-b maddesinin uygulama yeri bulacağı, özellikle Hukuk Genel Kurulu ve daire kararları ile benimsenen bir olgudur. Yine bu koşulların tespit tarihi gözetilmek suretiyle belirlenmesi gereği de 6.6.1997 gün ve 1994/5-1997/2 Sayılı Yargıtay İnançları Birleştirme Kararı ile öngörülmüştür. Esasen, tasfıye amaçlı Kadastro Kanunlarının bu amacı doğrultusunda 13/B-b anlamında işlevini yerine getirmesi, tespit tarihi itibariyle yasada öngörülen tüm koşulların ayakta durmasına bağlıdır. Kadastral tespitin tespit tarihinde mevcut hakları belirlemesi kuralındaki hak, işte bu haktır. Tespite (dava tarihine) kadar tapu dışı satışın bozulması halinde, tasfıye kanununun genel hükümlere aykırı hükmünün uygulama olanağının ortadan kalkacağı kabul edilmelidir. Aksi halde, kadastro yasalarının istisnai hükümleri Medeni Kanunun genel hükümleri yerine konmuş olur ki, tasfıye yasalarının amacı da bu değildir.
Tapu dışı (harici) satışı bozan nedenlerden biri de kuşkusuz, taşınmazın kayden 3. kişiye satılmasıdır.
Somut olayda çekişmeli taşınmazın bulunduğu bölgeye tapulama 1975 yılında girmiş, taşınmaz 1986 yılında harici satışa konu edilmiştir. Ancak henüz tespit görmemiştir. Tapu dışı satış olgusu ve 10 yıl zilyetlik koşulu gerçekleşmiştir. Ne var ki, eldeki davaya konu taşınmaz, kayıt maliki tarafından davacıya kayden satış yoluyla temlik edilmiş, böylece harici satış bozulmuştur. Bu durumda davalı yararına Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinde öngörülen üç koşulun birlikte mevcudiyetinden söz edilmez.
Bu bakımdan kayda üstünlük tanıyan ve taraflar arasındaki çekişmenin bu suretle giderilmesini öngören daire bozmasının yerinde olduğu inancıyla, olayda Kadastro Kanununun 13/B-b maddesinin davalı yararına hak sağladığı görüşünde bulunan Yüksek Hukuk Genel Kurulu’nun sayın çoğunluk düşüncesine katılmıyorum.
Karşı Oy Yazısı Dava, tapulu taşınmaza el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Davacı, tapu kaydına dayanarak el atmanın önlenmesini istemiş, davalı harici satın alma ve zilyetliğe dayanarak davaya karşı çıkmıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, dairece “…harici satımdan sonra ve dava tarihinden önce taşınmaz kayden davacıya satılmak suretiyle harici satım sözleşmesinin bozulduğu” gerekçesiyle hüküm bozulmuş, mahkemece önceki kararda direnilmiştir. Davanın, somut olayın özelliği ve prensip boyutunda olmak üzere iki noktadan ele alınıp incelenmesi gerekmektedir.
a- Somut olayın özelliği bakımından: Toplanan delillere, tüm dosya içeriğine ve özellikle getirtilip dosya arasına konulan 1991/167-363 sayılı dava dosyasına göre, tapu kaydının yarı payı şimdiki davacıya kayden satanların murisleri Çelebi, diğer yarı payı ise Kaşif adındaki kişiye ait bulunmaktadır. Çelebi sağlığında diğer yarı payın da kendisine ait olduğunu ileri sürmüş, 7.9.1981 tarihinde Kaşif’e ait yarı pay tapusunun iptali için dava açmıştır. Mahkemece, tapu iptal davası kabul edilerek diğer yarı payın da Çelebi’ye ait olduğuna karar verilmiştir. Böylece tapunun tamamı 1991 yılından sonra Çelebi’ye geçmiştir. Harici satış tarihi ise 24.2.1986’dır. Kısaca, davalıların murisine harici satış yapıldığı tarihte tapu kaydının tamamı Çelebi’ye ait değildir. Bu bakımdan, bir kimsenin kendisine ait olmayan, tapuda kayıtlı taşınmazı, kendisine aitmiş gibi satması geçerli bir satış işlemi olarak kabul edilemez. Temelde geçersiz olan bu harici satışa K.K. 13/B-b anlamında değer verilemez. Öte yandan, diğer yarı pay sahibi olan Kaşif’de bu harici satıştan iki ay sonra (8.4.1986 tarihinde) tapu iptal davacısı Çelebi ile birlikte eldeki davanın davalılarının murisi Şevket aleyhine el atmanın önlenmesi davası açmışlar bu dava tapu iptal davası ile birleştirilmiştir. Hatta açılan tapu iptal ve birleştirilen karşılık davada taşınınaz üzerindeki zilyetliğin tamamen Çelebi’ye ait olduğu vurgulanarak 1991/167-363 sayılı mahkeme ilamında da bu konuya değinilmiştir. Bu durumda, yukarıda özet olarak açıklanan olaya göre davalılar yararına 3402 Sayılı Yasanın 13/B-b maddesindeki koşullar gerçekleşmemiştir.
b- Kural ve uygulama bakımından: Bilindiği üzere, Medeni Kanunun eski 634, yeni 706, BK. 213 TK. 26. maddelerine göre tapuda kayıtlı gayrımenkullerin satışlarının resmi şekilde yapılma mecburiyeti vardır. Resmi şekilden amaç, tarafları düşüncesiz davranışlardan, acele karar vermekten alıkoymak, düşünmeye sevketmek, ispat yükü ve kolaylığı yanında, satış akti sırasında resmi sıfatı olan bir şahsın katılmasıyla tarafların serbest iradesiyle karar vermesini sağlamak ve tapu siciline güven ilkesi kazandırmaktır. Ancak, 3402 Sayılı Yasanın 13/B-b maddesi “zilyet, taşınmaz malı, kayıt malikinden veya mirasçılanndan veya mümessillerinden tapu dışı bir yolla iktisap ettiğini, onların beyanı veya herhangi bir belge ile veya bilirkişi veyahut tanık sözleriyle ispat ettiği ve ayrıca en az on yıl müddetle çekişmesiz aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet bulunduğu taktirde, zilyet adına” tespitin yapılacağını belirtmek suretiyle kadastrosuna başlanan yerlerde bir an önce Türk Medeni Kanununun öngördüğü tapu sicilini oluşturmak ve vatandaşa kolaylık sağlamak amacı ile bir istisna maddesi getirmiş ve harici satışlara imkân tanınmıştır. Yasa maddeleri yukarıda kısaca izah edildikten sonra aradaki asıl uyuşmazlığın ne olduğunun üzerinde durmak lazımdır.
Daire kararı ile direnme kararı ve direnme kararını onayan çoğunluk görüşü arasında uyuşmazlık, harici satışın tamamlanma zamanı konusunda toplanmaktadır. Daire görüşü harici satıştan itibaren nizasız, fasılasız 10 yılın geçmesi ve tespit tarihine kadar (kadastro tespiti yapılmamış ise dava tarihine kadar) harici satışın bozulmaması şeklinde özetlenebilir. Diğer görüş ise harici satıştan itibaren on yılın geçmesi yeterlidir. Gerek öğretide (Bak. Türk Eşya Huk. Prof. Kemal Tahir Gürsoy – Fikret Eren, Erol Cansel. Sh. 514) gerek Hukuk Genel Kurulu’nun (Bak. 20.2.1974 967/7 854 Esas, 124 Karar) gerek Daire (Bkz. 7. HD. 15.12.1975 T. 974/8907 Esas 1975/7730 Karar, 16 HD. 30.3.1989 Tarih, 1988/799 Esas, 1989/4568 Karar.) kararlarında harici satış sözleşmesinin tespit tarihine kadar bozulmamış olması gerektiği kabul edilmektedir. Bu kural yıllardan beri uygulanagelmektedir. Harici satış sözleşmesinin tespit tarihine kadar bozulmamış olması gereğinin altında yatan hukuki neden Medeni Kanun ile özel kanun niteliğindeki Kadastro Kanunu arasında bir köprü görevi yapmasıdır. İşte Hukuk Genel Kurulu’nun çoğunluk görüşü bu köprüyü yıkmıştır. Bu görüş kabul edildiği takdirde ayni hak karşısında, kişisel hakka üstünlük tanınacak, tapuya güven ilkesi de zedelenecektir. Somut olayda olduğu gibi bir örnekle açıklamak gerekirse, taşınmazı başkasından kayden satın alan A, B’ye haricen sattıktan sonra bu kez kayden C’ye, C’de D’ye satsa, tapudaki kayda itimat ederek taşınmazı iyi niyetle satın alan D, on yıl önce taşınmazı haricen satın alan B’nin yedinde bulundurduğu harici senedi bilmediği için kolaylıkla tapusunun iptaline karar verilebilecektir. Bunun sonucu olarak, yukarıda değinildiği gibi kişisel hakla, ayni hak çatıştığı zaman kişisel hakka üstünlük tanınacak, Medeni Kanunun eski 931, yeni 1023 maddesindeki tapuya itimat prensibi bozulacak, tapu siciline güvenerek taşınmaz satın alan üçüncü kişinin bu hakkı korunmayacaktır. Oysa asıl olan ayni hakkın üstünlüğü ve tapuya güven ilkesidir.
Diğer taraftan kadastro tespitinde amaç, taşınmazların geometrik durumlarını teknik esaslara göre belirlemek ve hukuksal durumunu saptamaktır. Bir hakkın tespite esas alınabilmesi için tespit anına kadar varlığını koruması gerekir. Tespiti yapan kadastro ekibi, tespit sırasında Kadastro Kanunu’nun 7. maddesine uygun olarak tıpkı Tapu Kanununun 26. maddesindeki gibi her türlü bilgi ve belgeleri değerlendirerek taşınmazın durumunu belirler. Harici satışla ilgili tespiti yaparken de bu sözleşmelerin varlığını koruması zorunludur.
İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 6.6.1997 tarih, 1994/5 – 1997/2 sayılı kararına gelince: Harici satışın üç unsurundan biri olan “harici satışın tespit tarihine kadar bozulmamış olması” kuralı anılan kararda hiç tartışma konusu yapılmamıştır. Bu kararda sadece “10 yıllık sürenin tamamlanma zamanı” içtihada konu edilmiştir. Nedeni de şudur: İçtihadın çıktığı tarihe kadar uygulama harici satışın bölgeye tapulama girdiği tarihe kadar 10 yıl geçmesi ve bozulmaması şeklinde idi. Ancak sonradan kurulan kadastro daireleri arasında bu konu, görüş ayrılığına neden olduğu, bölgeye tapulamanın girdiği tarih ile o bölgede kadastro tespitinin yapıldığı tarih arasında bazen çok uzun bir zaman geçtiği için harici satışların bölgeye tapulama girdiği tarihten sonra da yapılabileceği ve yasada öngörülen 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir. Dolayısıyla uygulamadaki diğer unsurlara, özellikle harici satışın tespit tarihine kadar bozulmaması hususuna dokunulmamış, içtihadı birleştirmenin sonuç bölümünde de “10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerekir” denilmek suretiyle bu husus açıkça vurgulanmıştır.
Her ne kadar İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçeye dahil olmayan “Tapu dışı sözleşmelerin bozulması” başlığını taşıyan bölümün, sondan bir önceki paragrafında “…tapu dışı sözleşmelerde 10 yıllık süre geçmiş ise geçerlilik kazanır ve tek taraflı irade beyanıyla ortadan kaldırılamazlar” ibaresi yer almakta ve bu gerekçeyle çoğunluk görüşü oluşmuş ise de; bu gerekçe üçüncü kişilere yapılan kayden temliklerle ilgili olmayıp, harici satış yapan kişinin akidine karşı 10 yıllık süre geçtikten sonra tek taraflı irade beyanı ile harici satış sözleşmesini geçersiz kılamayacağı anlamındadır. Kaldı ki, asıl gerekçeyi teşkil eden “DEĞERLENDİRME” bölümü dikkatlice incelendiğinde tespit tarihinin esas alınacağı da açıkça görülecektir.
Yukarıda özet olarak iki boyutta ele alınarak incelenen olaya göre, harici satış geçersizdir; 10 yıllık zilyetlik süresi dava tarihi itibariyle nizasız-fasılasız olarak davalılar yararına gerçekleşmemiştir.
Ayrıca, .tapu kaydı alenidir, harici satış alıcısına ancak kişisel hak bahşeder, tapu siciline şerh verilmedikçe tapu kaydına güvenerek iyi niyetle taşınmazı satın alan kişiye karşı ileri sürülemez. Harici satış bozulmuş ve geçersiz hale gelmiştir. Açıklanan bu nedenlerden dolayı kararın daire bozma görüşü doğrultusunda bozulması düşüncesiyle sayın çoğunluk görüşüne katılmıyorum.