Özet: Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki sürelerden yararlanılarak tahliye davası açılabilmesi için kiralananın olduğu gibi veya basit bir tadilatla ihtiyaçta kullanılabilir olması gerekir. Anılan madde yeni malike sadece kiralananı olduğu gibi kullanma ihtiyacı nedeniyle dava hakkı tanımıştır.
Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı şirket vekili, davaya konu bağımsız bölümün de yer aldığı tüm binanın 15.11.2013 tarihinde iktisap edildiğini, bu taşınmazın tamamında göz hastanesi açacak olmaları sebebiyle, eski malik ile davalı arasındaki 01.01.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine ve eski malikin haklarına dayanarak 10.01.2014 tarihinde açmış olduğu işbu dava ile ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ihtiyacın samimi olmadığını davanın reddini savunmuştur.
Mahallinde keşif yapılmış, dosyaya sunulan bilirkişi rapor içeriğinde ise, dava konusu binanın hastane olması için tamamına ihtiyaç olduğu gibi tadilatlı şekilde hastane yapımında çok maliyetli olacağı gibi güçlendirme isteyeceği için istenilen fonksiyonda da olmasının zor olacağı için yıkılıp yapılmasını teknik olarak daha uygun olacağı açıklanmıştır. Mahkemece, davacının faaliyet gösterdiği mevcut hastanede kiracı olduğu dosya kapsamı ve toplanan deliller göz önünde bulundurularak; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekçesiyle, kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK.’nun 351.maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir.
Türk Borçlar Kanununun 350/1 ve 351. maddesine göre işyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesindeki sürelerden yararlanılarak tahliye davası açılabilmesi için kiralananın olduğu gibi veya basit bir tadilatla ihtiyaçta kullanılabilir olması gerekir.. Anılan madde yeni malike sadece kiralananı olduğu gibi kullanma ihtiyacı nedeniyle dava hakkı tanımıştır.
Olayımızda, davacı şirket, dava dilekçesinde yeni yapılacak inşaattan söz etmeyip, sadece dava sebebini işyeri ihtiyacına dayandırmıştır. Oysa, yargılama sonucunda davacı şirket tahliyeyi müteakip yeni bir inşaat yaparak ve yapılacak binayı da göz hastanesi olarak ihtiyaçlarında kullanacakları sübuta ermiştir. Ancak iktisaba dayalı olarak işyeri ihtiyacına dayalı olarak dava açan yeni malik, iktisab edilen yeri; olduğu gibi ihtiyacında kullanma isteği halinde tahliye hakkına sahip olur. Kiralanan hali hazır durumu ile ihtiyaca tahsis edilemeyeceğinden mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.