Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değerlendirmenin kamulaştırılan taşınmaza mümkün olduğunca çok yönden benzeyen bir taşınmaz malın satış işlemi emsal alınmak suretiyle yapılması gerekirken, birden fazla taşınmaz mal satışının aritmetik ortalamasından hareketle değerlendirme yapılması, emsal alınan taşınmazın m2 satış fiyatının değerlendirme tarihine taşınması (güncelleme) işleminin Devlet İstatistik Enstitüsü aylık toptan eşya fiyat endeksleri kullanılarak yapılması gerekirken yıllık enflasyon rakamlarıyla hesaplama yapılması isabetsizdir.
DAVA: Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: K: 1-Taşınmaz arsa niteliğinde kabul edilerek ona göre değerlendirme yapan bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulmuş ise de; bu konuda herhangi bir inceleme yapılmamış bilirkişilerin mücerret beyanına itibar edilmiştir.
Bakanlar Kurulunun Yargıtay’ca kısmen benimsenen 28.2.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.)yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.
Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.4.1998 gün ve 1996/3-1998/1 Sayılı Kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.
Bu hususlar Belediye Başkanlığından ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının saptanmamış olması doğru değildir.
2-Taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü halinde dahi alınan bilirkişi raporu hükme yeterli değildir. Zira;
a)Arsa niteliğindeki taşınmazlarda değerlendirmenin kamulaştırılan taşınmaza mümkün olduğunca çok yönden benzeyen bir taşınmaz malın satış işlemi emsal alınmak suretiyle yapılması gerekirken, birden fazla taşınmaz mal satışının aritmetik ortalamasından hareketle değerlendirme yapılması,
b)Emsal alınan taşınmazın m2 satış fiyatının değerlendirme tarihine taşınması (güncelleme)işleminin Devlet İstatistik Enstitüsü aylık toptan eşya fiyat endeksleri kullanılarak yapılması gerekirken yıllık enflasyon rakamlarıyla hesaplama yapılması,
c)Kamulaştırılan taşınmaz ile emsal alınan taşınmazların birbirlerine olan üstün ve eksik yönleri tek tek ve denetime olanak verecek biçimde belirlenmek ve bunların değere katkı oranları da açıklanmak suretiyle emsal karşılaştırılması yapılmadan kamulaştırılan taşınmazın emsal satışlar ile aynı değerde olduğunun kabulü,
d)Emsal alınan taşınmazlar ile kamulaştırılan taşınmazın imar parselleri olup olmadıklarının (emsallerin satış tarihlerinden, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihinden önce belediye tarafından yapılmış imar düzenlemesi çalışması sonucu oluşmuş parseller olup olmadıkları)belediye imar ve tapu sicil müdürlüklerinden araştırılması ve emsaller imarlı, dava konusu taşınmaz imarsız ise belirlenen değerinden İmar Yasasının 18/2 maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiğinin düşünülmemiş olması,
e)Bilirkişi kurulunun emsal aldığı satışlara ilişkin tapu kayıt örneklerinin, satış tarihi, satış fiyatı ve tarafları gösterir biçimde dosyaya getirtilip raporun denetlenmemiş olması,
3-İrtifak hakkı tesis edilmek amacıyla yapılan kamulaştırma işleminde kamulaştırma bedeli, taşınmazın irtifak hakkı tesisinden önceki değeri ile irtifak hakkı tesis edildikten sonraki değeri arasındaki farktan ibarettir. Taşınmazın niteliğine göre Kamulaştırma Kanunu’nun 11.maddesi’nin üçüncü fıkrası hükmü gereğince taşınmazın tamamının bir bütün olarak değeri tespit edil-dikten sonra aynı maddenin son fıkrası uyarınca irtifak kurulması nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer düşüklüğünün oran ve tutarının gerekçeleri ile belirtilmesi gerekir. İrtifak kurulması nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer düşüklüğünün oranı, taşınmazın cinsi, niteliği, kullanım şekli, irtifak hakkının niteliği (boru hattı, enerİi nakil hattı vs.), taşınmazda kapladığı alan ve yeri, istikameti dikkate alınarak belirlenir. Yargıtay uygulamalarında, taşınmazın niteliğine uygun kullanımını önemli ölçüde etkileyen özel bir durum söz konusu olmaması halinde irtifak nedeniyle olabilecek değer kaybının irtifaktan etkilenen alanın mülkiyet değerinin arazilerde %35 ini arsalarda ise %50’sini aşmaması gerektiği kabul edilmektedir.
Buna göre (1)nolu bent gereğince yapılacak araştırma sonucunda, dava konusu taşınmazın tarım arazisi veya arsa niteliği kesin olarak belirlendikten sonra bilirkişi raporlarında yukarıda açıklanan esaslara ve değer kaybı oranlarına uygun değerlendirme yapılıp yapılmadığının denetlenmesi gerektiğinin dikkate alınmaması,
SONUÇ: Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 28.03.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.