Paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, Medeni Kanunun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Taraflar arasındaki “Müdahalenin Önlenmesi, Tazminat, Ecrimisil, Tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Şişli 3.Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 18.05.2004 gün ve 2001/317 E- 2004/280 K. sayılı kararın incelenmesi davacı-karşılık davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1.Hukuk Dairesinin 29.09.2005 gün ve 2005/8588-10202 sayılı ilamı ile; (…Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin iptali; karşı dava, elatmanın önlenmesi, ecrimisil ve tazminat isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, davanın reddine, karşı davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Dosya içeriğinden, toplanan delillerden; davacı-karşı davalı Mehmet Özsoy’un 7355 parsel sayılı taşınmazda bulunan yapıdaki 12 nolu bağımsız bölümü 20.3.1998 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle ve vekil aracılığıyla yüklenici Naci Bozdemir’den devraldığı; aynı vekilin bu kez 9.9.1998 tarihli vekalet ile davacı vekili sıfatıyla söz konusu bağımsız bölümü yine satış vaadi sözleşmesiyle davalı Emine’ye devrettiği görülmektedir.
Diğer taraftan, gerek davalı, gerekse davacının sözü edilen satış vaadi sözleşmelerinden bağımsız olarak ve anılan sözleşmelere bağlantısı kurulmaksızın bu kez yükleniciden arsa payı edindikleri de anlaşılmaktadır.
Davacı, vekili aracılığıyla düzenlenen 9.9.1998 tarih 31895 yevmiye sayılı satış vaadi sözleşmesinin vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle düzenlendiğini ileri sürerek iptalini istemiş ise de, anılan iddiayı kanıtlayabilmiş değildir. Sözleşmenin vekaleten temsil yetkisi hudutları dahilinde düzenlendiği gözetilerek bu isteğin reddedilmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur. Davacı-karşı davalının bu yöne ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir. Reddine;
Karşı davaya ilişkin temyiz itirazlarına gelince; taraflar taşınmazda paydaştır. Davada 12 nolu bağımsız bölümün aidiyeti tartışmalıdır. Çekişmenin çözümü bu yerin kimin payı karşılığı olduğunun saptanmasına bağlıdır. Ne varki mahkemece bu belirleme yönünden yeterli bir araştırma yapıldığı söylenemez.
Bilindiği üzere; paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan payına vaki elatmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Hatta elbirliği mülkiyetinde dahi paydaşlardan biri öteki paydaşların olurlarını almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortaklar aleyhine elatmanın önlenilmesi davası açabilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı elatmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur. Yerleşmiş Yargıtay İçtihatlarına ve aynı doğrultudaki bilimsel görüşlere göre payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu elatmanın önlenilmesi davası ile değil, kesin sonuç getiren taksim veya şuyun satış yoluyla giderilmesi davası açmak suretiyle çözümlemesi gerekmektedir.
Öte yandan, yurdumuzda sosyal ekonomik nedenlerle kırsal kesimlerden kentlere aşırı akım, nüfus çoğalması, büyük mesken ve işyeri ihtiyacı nedeniyle hızlı yapılaşma karşısında görevli mercilerin aciz kalmaları veya çeşitli nedenlerle göz yummaları sonucu, izinsiz, ruhsatsız, resmi kayıtlara bağlanmayan büyük yerleşim alanları oluştuğu, bu arada paylı taşınmazların tapuda resmi ifrazları yapılmadan paydaşlar arasında haricen veya fiilen taksim edilip üzerlerine büyük mahalleler hatta beldeler yapıldığı bir gerçektir. Bilindiği üzere Medeni Kanunun 706, Borçlar Kanununun 213, Ticaret Kanununun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Nevarki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş yada fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişlerse kayıtta paylı, eylemsel olarak (fiilen) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, “akde vefa” kuralının yanında Medeni Kanunun 2. maddesinde düzenlenen iyi niyet kuralının da bir gereğidir. Aksi halde, pek çok kimse zarar görecek toplum düzeni ve barışı bozulacaktır.
O halde, paydaşlar arasındaki elatmanın önlenilmesi davalarında öncelikle tüm paydaşları bağlayan harici bir taksim sözleşmesi ve özel bir parselasyon planın olup olmadığı veya fiili kullanma biçiminin oluşup oluşmadığı üzerinde özenle durulmalı, varsa çekişmeli yerin kimin kullanımına terk edildiği saptanılmalı, harici veya fiili taksim yoksa uyuşmazlık yukarıda değinildiği gibi, Medeni Kanunun müşterek mülkiyet hükümlerine göre çözümlenmelidir.
Hal böyle olunca yukarda açıklanan ilkeler dikkate alınmak suretiyle gerekli araştırmanın yapılması sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken eksik soruşturma ile karar verilmiş olması doğru değildir…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.