Taşınmaz mala yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü, değerlendirme tarihine yakın zamanlarda satılan emsal mevcut ise; daha uzak mesafede bulunan taşınmazların emsal alınması olanaklı değildir. Aksi düşünce, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ilkesine aykırıdır.
Taraflar arasındaki “kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; P. Asliye 1. Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 20.10.2004 gün ve 2004/46 E: 516 K: sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 22.02.2004 gün ve 2004/11969-2005/1596 sayılı ilamı ile;
(…Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Kamulaştırmasız el atmaya dayanan bedel davalarında da Kamulaştırma Kanununun değer biçmeye ilişkin hükümleri kıyasen uygulanır.
1- Arsa niteliğindeki taşınmaza, emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi gerekir. Dava konusu taşınmaz ile emsalin zaruret olmadıkça, yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması ve değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması gerekir.
Dava konusu taşınmazın bulunduğu Dolayoba’da benzer yüzölçümlü ve değerlendirme tarihine yakın zamanlarda emsal satışların bulunması doğaldır. Bu durumda taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,
2- Değerlendirme tarihi olan 2004 yılında dava konusu taşınmaz ile, bilirkişi kurulunca emsal kabul edilecek taşınmazların, Arsa Metrekare Rayici Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m2 değerlerinin, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenmeden eksik inceleme ile hüküm kurulması,
Doğru görülmemiştir…),
Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: K: Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekili, tapuda müvekkilinin paydaşı bulunduğu P., D. mahallesi, 14 pafta 1545 parsel sayılı taşınmaza davalı idarece kısmen yol yapılmak suretiyle kamulaştırmasız el atıldığını ileri sürerek, 12.413.333.333 TL kamulaştırmasız el koyma karşılığının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı idareden tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı idare vekili, talep edilen bedelin çok yüksek olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemenin; “taraflarca bildirilen ve resen getirtilen emsaller değerlendirilerek dava konusu taşınmaza değer biçen bilirkişi kurulu raporunun geçerli olduğu” gerekçesiyle “davanın kabulüne” dair verdiği karar, Özel Daire’ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme, “değerlendirmede esas alınan emsallerin dava konusu taşınmaz ile yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü olması gerekmediği gibi, değerlendirme tarihine yakın satışların emsal alınması zorunluluğunun da bulunmadığı, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların emlak vergisine esas değerlerinin getirtilerek incelendiği” gerekçesiyle önceki kararında direnmiştir.
Dava konusu P. ilçesi, D. mahallesi, 1545 parsel sayılı ve arsa niteliğindeki taşınmaza, kısmen yola kalbedilmek suretiyle davalı idarece kamulaştırmasız el atıldığı sabittir.
1- Bozma ilamının birinci bendi yönünden uyuşmazlık; Mahkemece alınan bilirkişi kurulu raporunun hüküm vermeye yeterli olup olmadığı, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü emsal satışlar getirtilerek yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği ve 16.5.1956 gün 1/6 sayılı içtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere, usulü dairesinde verilmiş bir kamulaştırma kararı olmadan ve bedeli ödenmeden taşınmazına el konulan kimse, ilgili kamu tüzel kişisi aleyhine el atmanın önlenmesi davası açabileceği gibi, değer karşılığının verilmesini de isteyebilir.
Kamulaştırmasız el atma halinde kamu kurumu, Kamulaştırma Kanununa uygun hareket etmeden, ferdin malını elinden almış olması sebebiyle kanunsuz bir harekette bulunmuş durumdadır. Bu bakımdan dava, mülkiyete tecavüzün önlenmesi veya haksız fiil neticesinde meydana gelen zararın tazmini davasıdır. (11.2.1959 gün E: 1958/17 K: 2 1959/15 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gerekçesinden.)
Yeri gelmişken belirtilmelidir ki, kamulaştırmasız el koyma olgusunun kabul edilebilmesi için, kamulaştırma ile el koyma yetkisi kendisine tanınmış olan gerçek veya özel ve kamu tüzelkişiliği olan kimsenin, kamu yararı gerektirdiği için el koymuş olması gerekir. (Ali Arcak-Edip Doğrusöz Kamulaştırmasız Elkoyma Ankara 1992. S:20)
Bu itibarla; değer karşılığının istendiği davalarda taşınmaza Devlet ve Kamu Tüzelkişileri tarafından kamu yararına lüzumlu işlere tahsis edilmek üzere el konulması söz konusu olduğundan, kamulaştırmasız el koyma nedeniyle tazminat davaları kamu duzeni ile ilgilidir. Eş soyleyişle idarenin kamu yararı icın tasınmaza el atmasının sıradan bir haksız fiil olarak nitelendirilmesi olanaklı değildir.
Giderek, kamu yararının gerekli kıldığı hallerde kendiliğinden (re ‘sen) araştırma ilkesi uygulanacağından, kamulaştırmasız el konulan taşınmaz bedelinin tahsiline ilişkin bir davada resen araştırma ilkesinin uygulanması gerektiği konusunda duraksama bulunmamaktadır.
Kamulaştırmasız el koyma nedeniyle ister el atmanın önlenmesi davası isterse yer bedeli veya tazminat ya da ecrimisil davası açılmış olsun, davacının iddiasının araştırılması bilirkişi incelemesine bağlıdır. (Age, Ankara 1992, S : 55)
Bu noktada, bilirkişilerin taşınmazın değerinin tespitine ilişkin değer biçme esaslarını düzenleyen herhangi bir yasal düzenleme mevcut değildir.
Ancak, öteden beri Yargıtay içtihatlarında kamulaştırma hukukunda olduğu gibi, Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde öngörülen emsal incelemesindeki ilkeler aranmaktadır. (3. Hukuk Dairesi 16.3.1976 gün E: 1813 K: 2 2654; 4. Hukuk Dairesi 10.2.1972 gün E: 10300 K: 2 i001; 5. Hukuk Dairesi, 14.11.1985 gün E: 11780 K: 2 12446)
2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde; Taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, vergi beyanının, kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin, özellikle arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçütlerin esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiği öngörülmüştür.
Kanunun lafzı ve ruhu göz önüne alındığında; ana ilke taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesidir.
16.5.1956 gün ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre taşınmazına el konulan kimse mülkiyet hakkının kamu tüzel kişiliğine devrine razı olarak, taşınmaz malın bedelini dava ettiği takdirde ödenecek bedel, taşınmazın dava tarihindeki değeri olacaktır. Dolayısıyla kamulaştırmasız el koyma nedeniyle tazminat davalarında da amaç taşınmazın gerçek değerinin tespiti olup, kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan, kamulaştırma ile denklik sağlanabilmesi için Kamulaştırma Kanununun değer tespitine ilişkin hükümleri uygulanmalıdır.
Bundan ayrı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Tasarısı gerekçesinde, 11. maddede sayılan ölçütlerin Anayasa’nın 46. maddesindeki unsurlar göz önünde tutularak düzenlendiği belirtildiğinden, kamulaştırmasız el koyma nedeniyle bedel davalarında 11. maddede ki esaslara göre bedel tespitinin taraflar açısından Anayasal guvence teşkil edecegı acıktır.
Şu hale gore mahkeme, kamulastırmasız el koyma nedeniyle tazminat davalarında tarafların gösterdikleri emsalle bağlı olmaksızın re’ sen emsal aramak ve arsa niteliğindeki taşınmaz malın emsal karşılaştırması sonucu gerçek değerini tespit etmekle görevlidir.
Bu noktada, taşınmaz mala yakın bölgelerde ve benzer yüzölçümlü, değerlendirme tarihine yakın zamanlarda satılan emsal mevcut ise; daha uzak mesafede bulunan taşınmazların emsal alınması olanaklı değildir. Aksi düşünce, taşınmazın gerçek değerinin tespiti ilkesine aykırıdır.
Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmaz P. D. mahallesinde bulunmaktadır. Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, dava konusu taşınmazla aynı mahallede bulunan emsal satışları düşük değerli olduğu gerekçesiyle kabul edilmemiş; satış bedelleri yüksek olması nedeniyle, dava konusu taşınmaza daha uzak mesafede, Doğu mahallesinde bulunan emsallere göre değer biçilmiştir.
Az yukarıda açıklandığı üzere kamulaştırmasız el koyma nedeniyle tazminat davaları kamu düzeni ile ilgili olduğundan, diğer hukuk davalarından farklı olarak mahkeme resen emsal arayabilir, taraflar sonradan emsal bildirebilir. Bu davalarda amaç gerçek değeri bulmaktır.
Öte yandan, dava konusu taşınmazın bulunduğu D. mahallesi, taşınmaz alım satımının yoğun olduğu bir bölgedir.
Hal böyle olunca; Mahkemece taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü emsal bildirmeleri için imkan tanınması, gerektiğinde re’ sen emsal getirtilmesi ve bu emsaller esas alınarak değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, geçersiz bilirkişi raporuna dayanılarak önceki kararda direnilmesi doğru değildir. Usul ve yasaya uygun bulunmayan direnme kararı bozulmalıdır.
2- Bozma ilamının ikinci bendine gelince: Mahkemece, dava konusu taşınmazın ve bilirkişi kurulunca emsal kabul edilen taşınmazların Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas değerleri, hükme dayanak alınan bilirkişi kurulu raporu düzenlendikten sonra getirtilmiş ve bilirkişi kurulunca değerlendirmeye alınmamıştır.
O halde, Yerel Mahkemenin bu yöne ilişkin direnme gerekçesi de usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda (1) ve (2) numaralı bentlerde açıklanan ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı H.U.M.K: nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 01.03.2006 gününde, oybirliği ile karar verildi.