Henüz kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyetine geçilmemiş inşa edilmekte olan apartmanda, davacının kendisi gibi, belirli bir daireyi satın aldığını bildiği davalı hakkında ön alım davası açmasının ve 240.000 lira bedelle alınan yeri 35.000,00 TL lira ile ele geçirmek istemesinin iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağı
Taraflar arasında şuf’a davasından dolayı yapılan yargılama sonunda (Altındağ İkinci Asliye Hukuk Mahkemesi)nce davanın kabulüne dair verilen 13.7.1977 gün ve 1213-656 sayılı kararın incelenmesi davalı K1 vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi’nin 27.12.1977 gün ve 7697-8697 sayılı ilamiyle, (Davacının savunması tahakkuk ettiği taktirde, gerek davacının ve gerekse davalının mesken edilmek amacı ile taşınmaz malda birer bağımsız bölüme sahip olmalarını istediklerini ve bu amaç gözönünde tutulduğu takdirde, olayda olduğu gibi şuf’a hakkının kullanılmasının afaki iyi niyet kuralı ile bağdaşmayacağının kabulü gerekir. Bu itibarla 976/963 sayılı dosya ait olduğu mahkemeden getirtilip incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile ve tapuda kat mülkiyeti tesis edilmediğinden bahisle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırıdır) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.
Teknolojik gelişmeler, üretim biçimi ve ilişkilerindeki değişmeler, büyük miktarda nüfusun topraktan kopması olayını ortaya çıkartmış böylece doğan nüfus hareketleri, kentleşme olgusunu yaratmıştır.
Türkiye’de süregelen kentleşme, toplumsal değişimi vurgulayan süreçlerden birisidir (Dördüncü beş yıllık kalkınma planı : 51).
Bu kentleşme olgusu konut sorununu doğurmuş ve bu sorunun çözümüne yardımcı olmak üzere 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul edilmiştir.
Sözü geçen kanun kat mülkiyetini “müstakil mülkiyet” esasına dayandırdığından kanuni şuf’a hakkına sahip olamayacağı benimsenmiştir. (634 sayılı Kanunun gerekçesinden). Kat mülkiyetine tabi bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin satılması halinde diğer kat maliklerinin öncelikle satınalma hakkı yoktur, (634 s. K. m. 6/1).
Davacı, Keçiören – A1 Mevki’nde bulunan 4179 ada 15 K2’in 80/1040 payını 19.11.1979 tarihinde 35.000 lira bedelle üçüncü şahıs durumundaki davalılara eşit paylarla sattığını beyanla şuf’a hakkının tanınmasını ve şuf’alı payın iptali ile adına tescilini istemiş ise de bilahere yalnız davalılardan … hakkındaki davanın yürütülmesini talep etmiştir.
Davalı … ise, 4.1.1977 tarihli cevap dilekçesinde ve yargılamanın taşınmazın imarlı arsa olup üzerine 4 katlı bina yapıldığını ve gerek davacının gerekse kendinin anlaşmalarla daire satın aldıklarını ve satan müteahhitle davacı arasında Üçüncü Asliye Hukuk Mahkemesinde dava bulunduğunu, irtifak hakkı tesisi için noterlikte hisselerin belirtildiğini ve bu şekilde yapılan arsa satışlarını şuf’a hakkının cereyan etmiyeceğini savunmuştur.
Savunmada sözü geçen Altındağ Üçüncü Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 976/963 esas sayılı dosyasından binayı yapan müteahhit, … aleyhine açtığı şuf’a davasını islah ederek ödenmeyen satış bedeli 189.000 liranın tazminat olarak tahsilini istediği görülmüş ve … bu davaya karşı verdiği 13.12.1976 tarihli savunma dilekçesinde 8 numaralı dairenin irtifak hakkını satın aldıklarını ve Kat Mülkiyeti Kanununa göre şuf’a hakkının kullanılamayacağını bildirmiş ve dosya içindeki 16.6.1976 tarihli anlaşmada, kaloriferli binanın girişine nazaran en son kat, merdiven bitimi ile koridorun sağındaki dairenin … tarafından …’in kocası …’e 240.000 liraya satıldığı ve K4 adına intikal yapılınca senedin …’e iade edileceğinin kararlaştırılmış olduğu, açılan şuf’a davasının tazminata dönüştürülemeyeceği gerekçesi ile red edilmiş bulunduğu anlaşılmıştır.
Davalı, binanın bir dairesini satın aldığını ve şuf’a cereyan etmeyeceğini savunmuş, davacı da aleyhine açılan ve yukarıda değinilen davada, binanın belli ve muayyen olan sağ üst kat 8 nolu dairesini satın aldığını ve aleyhine şuf’a davası açılamayacağını bildirmiştir. Dosya içerisinde bulunan satış belgeleri de bu hususu doğrulamaktadır. Tarafların birleşen beyanlarına nazaran gerek davacının ve gerekse davalının yapılmakta olan binada birer bağımsız bölüm sahibi olmak amacı ile daire satın almak istediklerinin kabulü gerekir.
Son yıllarda ekonomik koşulların yarattığı bir sorumluluk olarak özellikle toplu konut yapımlarında binanın belli bir bölümüne sahip olmak amacı ile inşaata başlanıldığı halde, hatta yapımı başlamadan önce alım işlemine girişildiği, arsa payı alanın amacının sözleşmelerinde öngörülen daireyi edinmek olduğu bilinmektedir.
Yapılan sözleşmeye ve verilen söze bağlılık hukukun da üstünde bir ahlak ve iyi niyet kuralıdır.
Davacının, kendisi gibi, belirli bir daireyi satın aldığını bildiği davalı hakkında şuf’a davası açması ve dava dosyasına göre, (240.000) lira bedelle alınan yeri (35.000) lira ile ele geçirmek istemesi iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz.
Bu nedenlerle özel dairenin bozma kararına uyulmak gerektiren eski hükümde direnilmesi yerinde değildir.
Sonuç: Davalı avukatının temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle HUMK.nun 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), duruşmaya davalı vekili gelmediğinden vekalet ücreti tayinine yer olmadığına 19.3.1980 tarihinde oyçokluğu ile karar verildi.