Özet: İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür.
Dava, iktisap ve işyeri ihtiyacı nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. 6098 sayılı TBK.’nun 350/1. maddesi uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği TBK.’nun 350. maddesinde sınırlı olarak sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.
Olayımıza gelince; Dosya arasında bulunan 15/05/2012 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiralanan boş dükkan işyeri olarak kullanılmak maksadıyla davalıya kiralanmış olup davacı tarafından 295 ada 22 parsel nolu ev vasfındaki taşınmaza ait 1/3 pay 14/01/2013 tarihinde satın alınmıştır. Taşınmazın paylı mülkiyet hükümlerine tabi olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taşınmazda pay edinen davacı tarafından ihtiyaç nedenine dayalı olarak kiralananın tahliyesi talep edilmiş ise de yukarıda açıklandığı üzere tahliye davasının pay ve paydaş çoğunluğu ile açılması gerekir. Mahkemece pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, davanın süresinde açılıp açılmadığının değerlendirilmesi ve ondan sonra işin esası hakkında karar verilmesi gerekirken ve taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilerek yazılı gerekçe ile ihtiyaç iddiası ispatlanamadığından dolayı davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.