Özet: 6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddeleri uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür.
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan tahliye davasına dair kararın, Dairemizin 26.05.2013 gün ve 8760-10990 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmesi üzerine bu defa davacı tarafından yasal süresinde karar düzeltme isteminde bulunulmuş, bu istek Dairemizin 13.09.2013 gün ve 2013/12745-12375 sayılı ilamıyla, dava değeri itibariyle karar düzeltmeye tabi olmadığı gerekçesiyle reddedilmiş olup, bu defa davalı yıllık kira miktarına göre işin karar düzeltmeye tabi olduğunu ileri sürerek maddi hataya dayalı kararın bozulmasını istemiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacının dayandığı 01.08.2005 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinde aylık kiranın 6.000,00.-TL, yıllık kiranın 72.000,00.-TL olduğu belirtilmesine rağmen, davacı harca esas değer olarak 4.512,00.-TL göstererek bu miktardan harç yatırarak davasını açmıştır. Davacı, kendisine ait olduğunu iddia ettiği 5 nolu bağımsız bölüm yeri için düzenlenmiş ayrı bir kira sözleşmesine dayanmadığından davanın değerinin 72.000,00.-TL olduğunun kabulü gerekir.
Davalının karar düzeltme isteği Dairemizin 13.09.2013 gün ve 2013/12745-12375 sayılı kararıyla dava değerinin hüküm tarihi itibariyle 11.100,00.-TL’den az olduğu gerekçesiyle reddedilmiş ise de, bu hususun maddi hataya dayalı olduğu anlaşılmış olmakla; Dairemizin 13.09.2013 gün ve 2013/12745-12375 sayılı kararının kaldırılarak davalının 05.08.2013 günlü karar düzeltme isteği incelendi;
Davada dayanılan kira sözleşmesi 01.08.2005 başlangıç tarihli olup, 5 yıl sürelidir. Sözleşmede kiralayanın dava dışı SS. O… K.S.S. Yapı Kooperatifi, kiracının A… Gıda İh. Md. San. Tic. Ltd. Şti olduğu, iş bu sözleşme ile 42732 ada 1 sayılı parseldeki kat irtifaklı toplam 26 bağımsız bölümden oluşan kargir işyeri ve arsasının henüz bağımsız bölümler eylemli olarak oluşturulmadan tamamının davalı şirkete market (alışveriş mağazası) olarak kiraya verildiği, kiralanan binanın bodrum-zemin ve iki normal kattan oluştuğu, binanın tek bir girişi olduğu, zemin katın bir bütün halinde alışveriş mağazası olarak, diğer katların da depo olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır.
6570 sayılı Yasanın 7/b ve c maddeleri uyarınca ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiralayana aittir. Ancak kiralayan durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür. Dava hakkına ilişkin olan bu hususların mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
Sözleşmenin kurulmasından sonra ferdi mülkiyete geçilmesi üzerine 20.09.2007 tarihinde zemin kattaki 50/15000 arsa paylı 41 m² yüzölçümündeki 5 nolu bağımsız bölümün davacı adına intikal ettiği, davacının mülkiyet hakkına dayanarak kendisine ait yerde çorap ve çamaşır işi yapacağını belirterek işyeri iddiasıyla bu davayı açtığı görülmüştür. Davacı tamamı kiralanan binanın zemin katındaki kendisine isabeteden 41 m²’lik bağımsız bölümün tahliyesini istemektedir. Netice itibariyle istek kısmi tahliyeye ilişkindir. Dava konusu taşınmaza ait kira sözleşmesi bir bütün olup, kural olarak bu bütünlüğün korunması gerekir. Kısmi tahliye ancak istisnai hallerde söz konusu olabileceğinden ve sözleşmenin bütünlüğünü bozacağı cihetle bu konuda tarafların mutabakatlarının bulunması gerekir. Davalı kiracının bu konuda muvafakatinin bulunmadığı açıktır. Öte yandan, davalının tamamını kiraladığı binada, davacı dışında diğer bağımsız bölüm maliklerinin de varlığı ortadadır. Kısmi tahliyenin mümkün olması halinde, davacı kısmi tahliyeyi kabul etmediği takdirde ihtiyaç iddiasının samimi olmadığı sonucuna varılarak davanın reddedilmesi, buna karşın davalı kiracının kısmi tahliyeyi kabul etmemesi halinde bu kez kiralananın tümünün tahliyesine karar verilmesi gerekecektir. Böyle bir durumda diğer bağımsız bölüm maliklerinin de tahliyeden olumsuz şekilde etkilenecekleri kuşkusuzdur. Kat irtifaklı taşınmazın tamamı bir bütün olarak kiraya verildiğine ve kısmi tahliye ya da kiralananın tamamının tahliyesine karar verildiğinde sözleşmenin bütünlüğü bozulacağına göre dava hakkı yönünden diğer bağımsız bölüm maliklerinin paylı mülkiyet hükümlerine kıyasen pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.
Öte yandan kira sözleşmesinde yıllık kiranın 72.000,00.-TL olduğuna ve davanın bu sözleşme kapsamında kalan 41 m²’lik 5 nolu bağımsız bölüm yerine ilişkin bulunmasına, tahliye halinde sözleşmenin bütünlüğü bozulacağına göre davanın değeri tüm binaya ilişkin yıllık kira bedeli olup, 492 sayılı Harçlar Kanununun 30. maddesi de gözetilmemiş, dava tarihindeki yıllık kira bedeli üzerinden dava harcı tamamlattırılmamıştır. Harcın tahsili kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden gözetilmelidir. Bu durumda dava hakkının ve peşin harca ilişkin eksikliğin mahkemece gözetilmemiş olması bu defaki incelemede anlaşıldığından buna ilişkin maddi hataya dayalı onama kararına yönelik karar düzeltme isteğinin kabulü gerekmiştir.
Kabule göre de; girişi tek bir yerden olan ve tamamı alışveriş mağazası olarak kullanılan kiralanandaki davacıya ait bağımsız bölümün tahliyesi halinde, yapılan işin niteliği ve güvenlik yönünden sakınca doğurup doğurmayacağı araştırılıp değerlendirilmeden kısmi tahliyeye karar verilmesi de doğru olmadığı gibi usule ilişkin eksiklikler giderildikten sonra, tahliyeye karar verilmesine müteakiben davacının kendisine ait bağımsız bölüm yerini davalıya kiraya verdiği iddia edildiğinden, ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı konusunda mahkemece yeniden değerlendirme yapılacağı cihetle;