Paylı mülkiyete konu taşınmazda paydaşlığın giderilmesi için dava açıldığında paydaşlardan bir ya da bir kaçının payı üzerinde üçüncü kişi yararına intifa hakkı tesis ettirdiği uygulamada sık rastlanan bir olgudur. Türk Medeni Kanununun 2. maddesi ile getirtilen kural gereği herkes haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Bu kurala aykırılık iddiası ile de intifa hakkının terkini istenebilmektedir.
Davacılar, 28167 ada 2 parsel sayılı taşınmazı ortaklığın giderilmesi davasında verilen satış kararı sonucu yapılan ihaleden satın aldıklarını, taşınmazın önceki paydaşlarından İlyapı A.Ş.nin 3980/11341 payında 10/11341 pay için davalı lehine intifa hakkı tesis ettirdiğini, çok küçük bir pay üzerinde intifa hakkı tesis ettirilmesinin Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralına aykırı olduğunu, intifa hakkının sağladığı yararın taşınmaza yüklediği külfete göre çok az olduğunu ileri sürerek Türk Medeni Kanununun 785. maddesi uyarınca terkin isteğinde bulunmuşlardır.
Davalı, dava konusu taşınmazın intifa hakkı ile yükümlü olarak satılmasına karar verildiğini, davacının da taşınmazı bu hakla yükümlü olarak ihaleden satın aldığını, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, intifa hakkının danışıklı tesis edildiği iddiasının kanıtlanamadığı, davada Türk Medeni Kanununun 785. maddesi gereğince bedeli karşılığı terkin isteğinin de bulunmadığı gerekçesiyle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir.
Dava, intifa hakkının terkini isteğine ilişkindir. Bilindiği üzere; Türk Medeni Kanununun 794.maddesi gereğince intifa hakkı hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayan, tapu kütüğüne tescil ile kurulan tescil işlemi tamamlanınca da herkese karşı ileri sürülebilen, kişi ile sıkı sıkıya ilişkili haklardandır.
İntifa hakkının sona ermesinin nedenleri Türk Medeni Kanununun 796. maddesinde sıralanmıştır. İntifa hakkı bir süre ile sınırlı olarak kurulmuşsa sürenin dolması veya bu süreden önce intifa hakkı sahibinin hakkından vazgeçmesi, intifa hakkı sahibinin ölümü ya da tüzel kişi ise tüzel kişiliğin sona ermesi, konusu olan şeyin bütünü ile harap olması sebebiyle artık ondan yararlanmanın mümkün bulunmaması durumlarında sona erer.
Kanuni intifa hakları hariç (TMK.m.495 vd.) intifa hakkı tesisi daima bir sözleşmeye dayanır. Taraflarına hak ve borçlar yükleyen bu sözleşmeyle intifa hakkı sahibi ile malik hakkın konusu olan şeydeki yararlanmanın nasıl sürdürüleceğini kararlaştırılabilir. Şayet intifa hakkının tesisine neden olan sözleşmedeki edimler yerine getirilmemiş, intifa hakkının devamı malike yüklediği külfete göre çok az yarar sağlar hale gelmişse veya yarar ortadan kalkmış ise malik bu hususları ileri sürerek hakimden sözleşmeye müdahale edilmesini, intifa hakkının süresinden önce sona erdirilmesini isteyebilir. Kaldı ki, bu gibi durumlarda intifa hakkı sahibinin hakkın sürdürülmesini istemesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. Her ne kadar intifa hakkının sona erme sebeplerini sayan Türk Medeni Kanununun 796 vd. maddelerinde eşyaya bağlı irtifak haklarında olduğu gibi şahsi bir irtifak hakkı olan intifa hakkının sona erdirilmesini malikin talep edebileceğine ilişkin (TMK.m.785) bir hüküm yoksa da burada Türk Medeni Kanununun 785. maddesinin kıyasen uygulanması gerekir. Doktrindeki hakim görüş de bu doğrultudadır. (Oğuzman-Seliçi, Eşya Hukuku, İstanbul 2002, s.591 vd).
Yukarıda değinilen intifa hakkının sona erme sebepleri ve bu sebepler söz konusu olmasa dahi hakkın malike yüklediği külfetin ağırlığı nedeniyle sona erdirilmesini isteme olanakları dışında, daha sözleşmenin kuruluşu aşamasındaki irade sakatlıkları, danışıklı işlem iddiası ya da ehliyetsizlik iddiası ile de kayıttaki intifa hakkının terkini istenebilir.
Hemen belirtmek gerekir ki intifa hakkının paylı mülkiyete konu taşınmazlarda da paydaşlar tarafından kendi payları üzerinde intifa hakkı tesis ettirmesi olanağı vardır (TMK. m.688/3). Ancak paydaş, payı üzerinde intifa hakkı tesis ettirirken diğer paydaşların mülkiyet haklarına zarar vermemesi ve onların yararını da gözetmesi gerektiği, Türk Medeni Kanunun 693.maddesi hükmü gereğidir. Anılan madde gereği paydaşın bu hakkını kötüye kullanması halinde diğer paydaşların hakimin müdahalesini isteme hakları vardır(m.697).
Paylı mülkiyete konu taşınmazda paydaşlığın giderilmesi için dava açıldığında paydaşlardan bir ya da bir kaçının payı üzerinde üçüncü kişi yararına intifa hakkı tesis ettirdiği uygulamada sık rastlanan bir olgudur. Türk Medeni Kanununun 2. maddesi ile getirtilen kural gereği herkes haklarını kullanırken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Bu kurala aykırılık iddiası ile de intifa hakkının terkini istenebilmektedir.
Somut olayda; dava konusu taşınmazda ihale ile satıştan önce paydaş olan İlyapı A.Ş. 21.06.2001 tarihli resmi senetle dava konusu taşınmazla birlikte 12 parça taşınmazında payları üzerine 5 ve 10 gibi küçük hisselerle davalı lehine intifa hakkı tesis ettirmiştir. Bunlardan bir kısmı terkin edilmiştir. Dava konusu intifa hakkı halen kayıtta bulunmaktadır. Davacılar taşınmazı intifa hakkı ile yükümlü olarak satın almışlardır. Şimdi bu intifa hakkının taşınmaza ağır külfet yüklediğini ileri sürmektedirler. Dava dilekçesinde intifa hakkının diğer paydaşların zararına konulduğunu ve bu hususun hakkın kötüye kullanılması anlamına geldiğini belirterek ve ayrıca taşınmaza yüklediği külfetin hakkın sağlayacağı yarardan daha fazla olduğu iddiasıyla doğrudan Türk Medeni Kanununun 785.maddesi uyarınca terkin talep etmişlerdir.
Gerçekten de, paydaşların zararına konulduğu ve 2. madde uyarınca hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirildiği için terkin edilebilecek intifa hakkının gerek paydaşlığın giderilmesi davası sırasında, gerekse intifa hakkı ile yükümlü olarak satış kararı verilmesine rağmen satış yapılıncaya kadar diğer paydaşlar tarafından terkinini isteyebilme olanağı vardır. Bu olanağı kullanmayan paydaşın taşınmazın intifa hakkı ile yükümlü olarak satılmasının sağlayacağı düşük bedelle satış veya başka alıcı çıkmaması gibi durumlardan yararlandıktan sonra intifa hakkının terkinini istemesi yine yukarıda sözü edilen Türk Medeni Kanununun 2. maddesindeki dürüst davranma kuralına aykırıdır. Bu durumda taşınmaza malik olan kişi ancak Türk Medeni Kanununun 785. maddesindeki koşullar gerçekleştiğinden intifa hakkının terkinini isteyebilir. Diğer bir anlatımla; lehine intifa hakkı bulunan kişiye göre kendisinin çok ağır külfete maruz kaldığının intifa hakkının devam etmesinin onun için çekilmez hal aldığının kanıtlanmış olması gerekir. Bunların dışında malik sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) kuralı gereği sözleşmenin yapıldığı andaki gibi hükümlerine aynen uymak zorundadır.
Davaya konu olayda, paydaşlığın giderilmesi davasında davacılar da taraftırlar. Diğer bir anlatımla intifa hakkı tesis edildiğinde davacılar taşınmazın paydaşıdırlar. Gerek dava açılmadan önce gerekse dava sırasında bu hakkın terkinini istememişler, taşınmazın intifa hakkı ile yükümlü olarak satışından sonra terkin talebinde bulunmuşlardır. Şimdi, intifa hakkının taşınmaza yüklediği külfetin ağır olduğunu ileri sürmekte ve bu hakkın tesisinin de iyiniyet kurallarıyla bağdaşmadığını belirtmektedirler. Mahkemece uyuşmazlığın bu açıklamalar çerçevesinde değerlendirilerek sonuçlandırılması gerekir. Kısaca söylemek gerekirse, 3980/11341 paya sahip olan malik 11341 m2’lik taşınmazda 10 m2 yer için intifa hakkı tesis ettirmiştir. Bu kadar küçük bir payda intifa hakkı tesis ettirilmesi ve ayrıca resmi senet içeriğinden de anlaşıldığı gibi bu yöntemi 12 parça taşınmazı için kullanması hakkın kötüye kullanıldığının açık göstergesi kabul edilmelidir. Davacılar da taşınmazı kayıttaki intifa hakkı nedeniyle daha düşük bir bedelle satın aldıklarına göre intifa hakkına konu taşınmazın bedeli belirlenerek bu bedel depo ettirildikten sonra davanın kabulüne karar verilmelidir. Tüm bu yönler göz ardı edilerek davacıların dayandığı vakıaların yanlış nitelendirilmesi sonucu davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan temyiz harcının istek halinde yatıranlara iadesine, 06.05.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.