Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hükmen tapuya şerhine ilişkin dava açmak gerekmez. Ne var ki somut uyuşmazlıkta sözleşmenin vaat alacaklısı olan davacı ile kayıt maliki davalı kooperatif arasında akdi ilişki yoktur. Dolayısıyla, Türk Medeni Kanununun 1027. maddesi hükmü uyarınca sözleşmenin mahkeme hükmü olmadan tapuya şerh edilme olanağı bulunmamaktadır.
Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.4.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil, olmadığı takdirde arsa payının tescili oda olmadığı takdirde satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tescil isteğinin reddine, sözleşmenin tapuya şerhine dair verilen 28.5.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … Konut Yapı Kooperatif vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteminin değer yönünden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı bağımsız bölüm tescili, olmazsa bağımsız bölüme orantılı arsa payının tapu kaydının iptali ve tescili, mümkün görülmezse taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi istemiyle açılmıştır.
Davalı kooperatif yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, projeye aykırı imalatta bulunduğunu, yetkili merci olan belediyenin yıkım kararı verdiğini, inşaat ruhsatının da yenilenmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece davacının mülkiyet aktarımı isteminin reddine, davacı ile yüklenici davalı şirket arasındaki 12.1.1996 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhine karar verilmiştir.
1- Mahkeme hükmü 26.6.2008 tarihinde davalı kooperatifin görevden ayrılan yönetim kurulu üyesi … ’ya tebliğ edilmiş ise de, adı geçen kişi kooperatif adına işlem yapmaya yetkili olmadığından davalı kooperatifin 27.10.2008 tarihli temyiz dilekçesinin süresinde olduğu kabul edilmiş, mahkemenin temyiz isteminin süre yönünden reddine dair 27.10.2008 tarihli kararının kaldırılmasından sonra çekişmenin esası incelenmiştir.
2- Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ve 89. hükmü gereğince tapu sicil müdürlüklerinde ve noterlerde düzenlenme şeklinde yapılabilir. Davada dayanılan 12.01.1996 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yukarıda sayılan yasa hükümlerine uygun düzenlenmiştir.
Tapu Kanununun 26 maddesinde; “..Noterlik Kanununun 44.maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerhi için özel bir şerh sözleşmesi yapılması veya satış vaadi sözleşmesinde “sözleşmenin tapuya şerh edileceğine” dair bir hükme yer verilmesi gerekmez. 2644 Sayılı Tapu Kanununun 26. maddesine göre biçimine uygun düzenlenmiş sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ibrazı ve taraflardan birinin yazılı istemi yeterlidir. Demek oluyor ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hükmen tapuya şerhine ilişkin dava açmak gerekmez.
Ne var ki somut uyuşmazlıkta sözleşmenin vaad alacaklısı olan davacı ile kayıt maliki davalı kooperatif arasında akti ilişki yoktur. Dolayısıyla, Türk Medeni Kanununun 1027. maddesi hükmü uyarınca sözleşmenin mahkeme hükmü olmadan tapuya şerh edilme olanağı bulunmamaktadır. Davacı ile davalı kooperatif arasındaki ilişkinin hukuki nedeni ise alacağın temliki işlemidir. Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı ve üçüncü kişi yeni alacaklı ile yazılı olmak koşulu ile yapılan devir işlemidir. Borçlu bu işlemin ancak temliki öğrendiği anda tarafı olur. Borçlunun taraf olmasıyla da Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanacak olan borçlu eski alacaklıya karşı ne tür itiraz ve def’ileri ileri sürebilecekse bu haklarını yeni alacaklıya (davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. Nitekim somut uyuşmazlıkta davalı yapının projeye aykırı olduğunu, projeye aykırı imalatlardan ötürü yıkım kararı bulunduğunu bildirmiştir. Belediye encümeninin 10.7.2008 tarihli kararı da bu savunmayı doğrulamaktadır. Mevcut imara aykırılıklar ne yükleniciye ne de onun alacağını temlik ettiği davacıya hak sağlamayacağından, davacı alacağın temliki yolu ile yüklenici ile aralarındaki sözleşmenin tapuya şerh verilmesini isteyemez.
Davanın açıklanan nedenlerle tümüyle reddi yerine isteğin kısmen kabulü doğru olmamış, kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde yatırana geri verilmesine, 4.3.2009 gününde oybirliği ile karar verildi.