Yukarda belirtildiği üzere Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi gereğince temliken tescil talebinde bulunabilmek için her şeyden önce bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması gerekmektedir. Başka bir deyişle, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinin sağladığı haklar taşınmazla mülkiyet ilişkisi bulunmayan üçüncü kişilere aittir. Taşınmazda paydaş bulunan kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi uyarınca ifrazen müstakil bir tescili isteme olanağı yoktur. Taşınmazda paydaş bulunan kişinin, ancak taşınmazda yarattığı artı değerin tahsilini diğer paydaşlardan payları oranında isteme hakkı vardır.
Davacı tarafından, davalılar aleyhine 19.07.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil (temliken tescil) istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın bir kısım davalılar bakımından kabulüne, bir kısım davalılar bakımından reddine dair verilen 30.03.2004 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalılar Şahsar ve Sevgül ile dahili davalı Safiye tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davacı, O. ilçesi, G. Köyünde kain 839 parsel sayılı taşınmazın 3/28 oranında paydaşı olduğunu, murisi annesi Gazali’den gelen hisse ile birlikte taşınmazda toplam 4/28 oranında hisse sahibi olacağını, diğer tüm hissedarların rızasıyla dava konusu parsel üzerine bahçeli ev inşa ettiğini, inşa edilen binanın değerinin arsa değerinin üzerinde olduğunu söyleyerek; inşa edilen binanın alanının ifrazı ile bedeli mukabilinde adına kayıt ve tescilini istemiştir.
Davalılardan Şahsar ile dahili davalılar Mestik ve Safiye, davanın reddini istemiş; davalı İsmet, davacının iddialarını doğrulayarak davanın kabulünü talep etmiş, diğer davalılar davaya cevap vermemişlerdir.
Mahkemece, davalılardan Bilal, Ahmet, Naci ve Osman hakkındaki davanın reddine karar verilmiş, diğer davalılar İhsan, İsmet, Şahsar, Serpil, Ümit, Leman, Sevgül, Safiye ve Mestik hakkındaki davanın kabulüne karar verilerek; dava konusu … ilçesi G. Köyünde kain 839 parsel no’lu taşınmazın dosya arasında mevcut harita mühendisi fen bilirkişisi Nesimi tarafından düzenlenen 17.03.2004 tarihli krokili raporunda (B) harfi ile gösterilen toplam 5.487,29 m2’lik alanın ifrazı ile davacı Necati adına arsa değeri olan 9.406.782.858.TL karşılığında tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davalılar Şahsar ve Sevgül ile dahili davalı Safiye temyiz etmiştir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinde bina sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak bina sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a Birinci koşul, malzeme sahibinin iyi niyetli olmasıdır;
Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyettir. Öngörülen iyi niyetin Türk Medeni Kanunu’nun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyi niyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, el attığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyi niyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 1711 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötü niyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyi niyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.
c Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince;
Yukarda belirtildiği üzere Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi gereğince temliken tescil talebinde bulunabilmek için her şeyden önce bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüz (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması gerekmektedir. Başka bir deyişle, Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesinin sağladığı haklar taşınmazla mülkiyet ilişkisi bulunmayan üçüncü kişilere aittir. Taşınmazda paydaş bulunan kişilerin Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi uyarınca ifrazen müstakil bir tescili isteme olanağı yoktur. Taşınmazda paydaş bulunan kişinin, ancak taşınmazda yarattığı artı değerin tahsilini diğer paydaşlardan payları oranında isteme hakkı vardır.
Somut uyuşmazlıkta, temliken tescil talebinde bulunan davacı, dosya içerisindeki tapu kaydına göre taşınmazda 3128 oranında paydaş olarak göründüğünden davacının yukarıdaki ilkeler uyarınca Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi uyarınca temliken tescil isteme olanağı bulunmamaktadır.
Bu nedenle, mahkemece yanılgılı takdir ile davanın kabulü doğru olmamış, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle bir kısım davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatıranlara iadesine, 10.03.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.