Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Türk Medeni Kanunu’nun 722/3 maddesince arazi maliki malzemenin sökülme gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülerek arsanın yapıdan evvelki haline getirilmesini talep edebilir. Ancak bunun için arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunması, yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması, inşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi, arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir. Bunun dışında arazi malikinin haksız inşaattan dolayı uğramış olduğu zararlar varsa haksız fiile dayanarak bunların da malzeme malikinden istenmesi olanaklıdır.
Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.03.2005 gününde verilen dilekçe ile mülkiyetin tespiti, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde tazminat, karşı davada ise müdahalenin meni ve kal istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davacı Asım’ın mülkiyetin tespiti ve tazminat davasının kabulüne, temliken tescil davasının reddine, karşı davacılar Türkan Aysın ve Aybükem Bekem’in müdahalenin meni ve kal davasının kabulüne dair verilen 27.07.2006 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ile karşı davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Davacı, 401 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, davalılar adına tapuda kayıtlı 402 parsel üzerine taşkın olarak mesken inşa ettiğini, aynı parsele depo yaptığını iyiniyetli olduğunu, 402 parsel üzerindeki aşılı delice, zeytin mandalina, ceviz ve incir ağacı diktiğini, bu şekilde bağ ve bahçe meydana getirdiğini, 402 parseldeki taşkın mesken ve depo birimlerinin Türk Medeni Kanununun 725, ve 724. maddeleri uyarınca, temliken tesciline, olmadığı takdirde malzeme bedelinin tahsiline yine 402 parsele yayılan ağaçlardan ötürü de tazminat ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalılar, davacı iyiniyetli olmadığından temliken tescil istemlerinin reddini savunmuştur.
Karşı davalarında 402 parsel maliki davalı ve davacılar Türkan ile Aybükem paydaşı bulundukları 402 parsele yapılan depo ve meskenin kal’ini yine bu parsele davalının vaki elatmasının önlenmesini talep etmiştir.
Mahkemece davalı ve karşı davacıların açtığı davanın kabulü ile fen bilirkişisinin 10.12.2005 tarihli rapor ve krokisinde sarı renkte boyadığı toplam 409 m2’lik bölüme vaki davacı ve karşı davalının elatmasının önlenmesine, 01.02.2006 tarihli ziraat bilirkişi raporunda belirlenen inşai ve zirai muhdesatların kaline, davalı ve karşı davacıların depo ettikleri 57.966.40 YTL inşai ve zirai muhdesat bedelinin kararın kesinleşmesi ve talep edilmesi halinde iyiniyetli davacı ve karşı davalıya ödenmesine, davacı ve karşı davalının mülkiyet aktarımı isteminin yasal şartlar oluşmadığından reddine, davacı ve karşı davalı Asım’ın açtığı muhdesat tespiti davasının kabulü ile 01.02.2006 tarihli raporda sayısı ve yaşları belirlenen muhdesatların davacı Asım tarafından meydana getirildiğinin tespitine, tazminat davasının kabulüne karar verilmiştir.
Hükmü asıl davacı ve davalı Asım ile davalı ve karşı davacılar temyiz etmiştir.
Türk Medeni Kanunun 684 ve 718. maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın tamamlayıcı parçası (mütemmim cüz’ü) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, Yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanunun 722, 723 ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Konunun bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının taşınmazına sürekli, esaslı ve tamamlayıcı (mütemmim cüz’ü) nitelikte yapı yapması halinde arazi sahibinin ve yapı sahibinin ne gibi hak ve borçları olduğu yönü üzerinde de ayrıca durulmalıdır.
A Arazi sahibinin hakları:
Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde sahibine geniş yetkiler tanıyan mutlak bir haktır (TMK.m.683778).Gerçekten, Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesi mülkiyet hakkı malikine iki türlü yetki tanımıştır. Bunlar; eşyayı yasal sınırlar içinde dilediği gibi kullanma, yararlanma, tasarruf etme yetkisi ve yapılan tecavüzlere karşı eşyayı koruma yetkisidir. Eşyaya karşı haksız elatma varsa malik, istihkak davası veya elatmanın önlenmesi davası açarak haksız tecavüzün sonlandırılmasını isteyebilir. Eldeki davada davalı ve karşı davacılar Türkan ile Aybükem’in açtıkları elatmanın önlenmesi davasının dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesidir. Arazi maliki “her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava” edebilir. Ayrıca, Türk Medeni Kanunu’nun 722/3 maddesince arazi maliki malzemenin sökülme gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülerek arsanın yapıdan evvelki haline getirilmesini talep edebilir. Ancak bunun için arazi üzerinde onunla sıkı sıkıya bağlı bir inşaatın bulunması, yapının arazi sahibinin rızası dışında yapılmış olması, inşaatın sökülmesinin aşırı bir zarara sebebiyet vermemesi, arazi malikinin de malzemenin sökülerek arsanın inşaattan evvelki haline getirilmesini istemesi gerekir (TMK.m.722/3).Bunun dışında arazi malikinin haksız inşaattan dolayı uğramış olduğu zararlar varsa haksız fiile dayanarak bunların da malzeme malikinden istenmesi olanaklıdır.
Diğer taraftan, yapının yıkımının aşırı zarara yol açması arazi sahibinin de malzeme ile ilgili tazminat miktarını ödeyemeyecek durumda olması halinde arazi maliki arsanın mülkiyetinin, bedeli karşılığı malzeme malikine geçirilmesini isteyebilir (TMK.m.724 ).
B Malzeme sahibinin hakları:
Türk Medeni Kanunu’nun 683. maddesinde yer alan “hukuk düzeninin sınırları içinde” ibaresi malikin kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisinin sınırsız olmadığını göstermektedir. Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların bir kısmı, kamu yararını koruma amacıyla (Anayasa m.35 II) Kamu hukukunca, bir kısmı ise kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça konmuş bulunmaktadır (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara 2002 sh.205).
Davacı ve karşı davalının karşı davadaki istemlerinin dayanağı ise Türk Medeni Kanunun 724 ve 725 maddeleridir. Anılan hükme göre “yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” Görülüyor ki, bu hükümlerle kişilerin çıkarlarını korumak için özel hukukça mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiş yasanın aradığı bazı koşulların gerçekleşmesi halinde mülkiyet hakkı sahibinin arzla ilgisi kesilerek yapı sahibine arazinin mülkiyetini talep yetkisi tanınmıştır.
Demek oluyor ki, yasanın malzeme sahibine tanıdığı ilk hak; yapının kullanım alanı arazi parçasının mülkiyetinin adına geçirilmesini talep hakkıdır. Malzeme sahibinin arazi mülkiyetinin kendisine geçirmesi için aranan şartlar ise aşağıdaki gibidir;
a Malzeme maliki iyiniyetli olmalıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 724 ve 725 maddeleri hükümlerinden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı yapana verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanunun 3. maddesinde hükme bağlanan subjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşın bilebilecek durumda olmamasını, yada yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme malikinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece resen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarih 17/1 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü, bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.
b İkinci koşul ise; yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava gününe ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme malikinin elde edeceği yararlardan daha fazla ise, inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar (Prof.Dr.Şeref Ertaş.Eşya Hukuku.Ankara.2002.sh.333). Üçüncü koşul; yapıyı yapanın (Malzeme malikinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için lazım olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde meydana gelecek noksanlıklar varsa bunların ve taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedelinin arsa sahibine ödenmesine karar verilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. Aslında bu son iki koşulun yekdiğerinden ayrı düşünülmesi olanaksızdır.
Bütün bunlardan ayrı; bu koşulların gerçekleşmesi halinde malzeme sahibinin mülkiyete yönelik isteğinin kabulü için, daha önce malzemenin sökülüp kaldırılmasının talep edilmemiş veya edilmişse talebin reddedilmiş olması ve malzeme malikinin de Türk Medeni Kanunun 723. maddesi uyarınca tazminat talep etmemiş olması gerekir (Prof.Dr.M.Kemal OğuzmanProf.Dr.Özer Seliçi, Eşya Hukuku İstanbul 2006 sh.397). Çünkü tercihini bedel (tazminat) doğrultusunda kullanan malzeme maliki sonradan bundan vazgeçerek tescil talebinden bulunamaz.
Hemen belirtmek gerekir ki, temliken tescil isteme hakkı ancak yapı yapıldığı sıradaki taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılacak davada ileri sürülebilecek bir kişisel haktır. Gerçekten arazi mülkiyetinin başkasına geçmesi halinde malzeme sahibi yeni malike karşı tescil talebinde bulunamayacağı gibi inşaat sebebiyle masraf dahi isteyemez.(15.05.1957 tarih 11/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren, Erol Cansel. Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.613) Yenilik doğurucu nitelikteki bu dava sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra kişisel hak ayni hakka dönüşür. Kuşkusuz temliken tescil davasının kabulü için taşınmazın ifrazı gerekiyorsa yasalara göre ifrazın olanaklı bulunması da gerekecektir.
Malzeme maliki koşulları varsa arazi malikinden arsa ve inşaatın mülkiyetinin geçirilmesini isteyebileceği gibi tazminat talebinde de bulunabilir.
Malzeme malikinin ikinci hakkı tazminat talebidir.
Arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı zarar doğması sebebiyle yapı yıkılamadığı takdirde arazi malikinin mamelekinde sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden, bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine muhik bir tazminat ödemesi gerekir.
Türk Medeni Kanunu’nun 723. maddesi uyarınca ödenecek olan tazminatın tutarı malzeme malikinin iyiniyetli olup olmamasına göre değişir.
Üzerine inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilmeyen veya bilmesi gerekmeyen kişi kural olarak iyiniyetlidir. Bunun gibi inşaatı arazi sahibinin açık veya örtülü muvafakatı ile yapan malzeme sahibi de iyiniyetli sayılır. Buna karşılık, üzerinde inşaat yaptığı arazinin kendisine ait olmadığını bilen veya bilmesi gereken kişi kötüniyetlidir (Prof.Dr.Kemal T.Gürsoy, Fikret Eren, Erol Cansel. Türk Eşya Hukuku.Ankara 1978.sh.610).Malzeme maliki ve arazi sahibi iyiniyetli ise malzeme sahibine muhik bir tazminat ödenmelidir. Muhik tazminatın tespit ve taktiri hakime ait bir görevdir. Olayın özelliğine göre malzemenin dava tarihindeki değeri gözetilerek taktir edilir. Malzeme sahibi kötüniyetli ise arsa sahibi malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri öder. Bu değer inşaat nedeniyle taşınmazda meydana gelen objektif değer artışı oranı olmayacağından burada da olayın özelliğine göre hakimin geniş taktir yetkisi bulunmaktadır (TMK.m.4). Hiç kuşkusuz malzeme sahibi lehine bir tazminata hükmedebilmek için onun bu konuda talebinin bulunması gerekir. Binanın yıktırılması hususunda arsa maliki tarafından açılan dava, kal’in aşırı zarara yol açacağı için reddedilmiş olsa bile malzeme malikinin tazminat talebi yoksa hakim resen tazminata hükmedemez.
Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya dönüldüğünde;
Somut uyuşmazlıkta; davacı ve karşı davalı malzeme maliki olan Asım Cevizci mülkiyeti davalı ve karşı davacılara ait çapa bağlı taşınmaza yapı yaparak iyiniyet iddiasına dayalı olarak temliken tescil talebinde bulunamayacağından, davacı ve karşı davalının malzeme sahibi olarak açtığı temliken tescil davasının reddedilmesinde bir yanılgı yoktur.
1 Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriği ile yukarıdan beri açıklanan nedenlere göre davacı ve karşı davalının bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2 Davalı ve karşı davacıların temyiz itirazlarına gelince;
Yukarıdan beri söz edildiği üzere davacı ve karşı davalının özellikle 05.07.1944 tarih 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında vurgulandığı şekilde iyiniyetli olduğunun kabulü olanaklı değildir. Arazi malikinin kötüniyetli malzeme sahibine ödemesi gereken tazminatın nasıl hesaplanacağı ise yine az yukarıda açıklanmış bulunmaktadır.
Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; kötüniyetli malzeme sahibine davalı ve karşı davacı arazi maliklerinin ödemesi gerekli olan tazminatı en geniş şekilde Türk Medeni Kanununun 4. maddesinin Hakime tanıdığı takdir yetkisinden yararlanarak hesaplamak ve ancak bu miktar malzeme bedeline hüküm kurmak olmalıdır.
Değinilen hususun gözetilmemiş olması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentteki açıklamalara göre davacı ve karşı davalının bütün temyiz itirazlarının REDDİNE, hükmün 2.bent uyarınca davalı ve karşı davacılar yararına BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 11.02.2008 gününde oybirliği ile karar verildi.